Если вы продаёте квартиру в Израиле и покупаете другую, действующая ипотека не обязательно должна закрываться вместе со старым жильём. В некоторых случаях банк может согласовать перенос ипотеки на новый объект, при котором остаток кредита сохраняется, а залог переносится со старой недвижимости на новую.
Такой вариант особенно интересен тем, у кого действующая ипотека оформлена на привлекательных условиях и кто не хочет терять их при переезде.
Но перенос ипотеки — это не просто смена адреса в банковской системе. Меняется объект залога, поэтому банк проверяет новую недвижимость, документы по сделке, остаток задолженности и финансовую ситуацию заёмщика.
Если новая квартира дороже и нужна дополнительная сумма, перенос старой ипотеки сочетается уже с новым финансированием.
Именно поэтому перенос машканты требует предварительного согласования с банком и отдельной проверки конкретной сделки.
Что такое перенос ипотеки
Перенос ипотеки (גרירת משכנתא) — это перенос действующей ипотеки на новый объект недвижимости. Банк снимает залог со старой квартиры и, после выполнения необходимых условий, регистрирует залог на новую.
При этом остаток задолженности по существующей ипотеке продолжает действовать в пределах непогашенной суммы.
Банк Израиля указывает, что банк не должен отказывать в просьбе о замене залога без разумной причины, а также не должен менять действующие условия кредита без объяснения заёмщику. Основанием для отказа может быть, например, ситуация, когда новое обеспечение не соответствует актуальным требованиям банка или существуют ограничения, связанные с кредитом из средств третьих лиц.
Подробнее о механизме можно прочитать в материале перенос ипотеки.
При этом важно понимать: перенос ипотеки не происходит автоматически. Банк должен проверить новую сделку и согласовать конкретный объект как новое обеспечение.
Что банк проверяет перед переносом машканты
Сначала банк определяет остаток действующей ипотеки и сумму, которую предполагается перенести.
Затем он проверяет новую недвижимость: её стоимость, юридический статус и возможность зарегистрировать на неё залог.
В зависимости от сделки банк может запросить:
- договор продажи старой квартиры;
- договор покупки новой;
- выписка из регистра недвижимости (נסח טאבו) или справка о правах на объект (אישור זכויות)
- отчёт оценщика;
- документы о доходах;
- сведения о текущих обязательствах;
- дополнительные документы по конкретной сделке.
Полный список может отличаться в зависимости от банка и ситуации.
Отдельно оценивается LTV — соотношение кредита к стоимости недвижимости.
Согласно инструкции Банка Израиля № 876, для расчёта LTV перенесённая ипотека рассматривается как новая ссуда: учитываются остаток кредита и стоимость нового объекта на момент переноса.
Если вы просто переносите существующую ипотеку на новую квартиру и не увеличиваете сумму долга, это считается заменой залога. Правила для новой или увеличенной ипотеки в таком случае работают иначе.
Поэтому здесь важно различать два вопроса:
- как рассчитывается LTV;
- применяются ли ограничения на новый кредит к самой замене залога без увеличения задолженности.
Если вам нужна дополнительная сумма
Если при переносе ипотеки вам нужна дополнительная сумма, банк рассчитывает её уже по действующим правилам кредитования. Максимальный LTV составляет до 75% для единственного жилья, до 70% для альтернативного жилья и до 50% для инвестиционной недвижимости.
Также учитываются ограничения по способности обслуживать долг, доле переменной ставки и максимальному сроку кредита.
Как проходит перенос ипотеки на новую квартиру
Шаг 1. Получить актуальные данные по действующей ипотеке
Запросите в банке информацию об остатке долга, текущих маршрутах, процентных ставках, сроке, индексации и возможных комиссиях.
Для сравнения вариантов нужны именно актуальные данные на дату обращения, а не первоначальные условия кредита.
Шаг 2. Подготовить документы по продаже и покупке
Обычно банк просит документы, связанные с обеими сделками: продажей старой недвижимости и покупкой новой.
Это могут быть договоры, документы о правах на недвижимость, удостоверения личности и другие подтверждения.
Если требуется дополнительное финансирование, банк также может запросить документы о доходах и существующих обязательствах.
Шаг 3. Проверить новый объект
Банк должен убедиться, что новая недвижимость подходит в качестве обеспечения и что на неё можно зарегистрировать залог.
В зависимости от сделки может потребоваться актуальная оценка недвижимости, особенно при увеличении суммы кредита.
Шаг 4. Получить решение банка
Банк анализирует новую недвижимость, документы, обеспечение и финансовую нагрузку заёмщика.
Если требуется дополнительная сумма, она рассматривается отдельно по действующим кредитным критериям.
Шаг 5. Оформить новый залог и снять старый
После согласования банк оформляет залог на новую недвижимость, а обременение со старого объекта снимается в установленном порядке.
Последовательность действий зависит от структуры сделки, дат продажи и покупки, требований банка и способа регистрации прав.
Что делать, если старая квартира уже продана, а новая ещё не куплена
Такой временной разрыв между двумя сделками встречается довольно часто.
Он не обязательно означает, что действующую ипотеку нужно сразу полностью погашать.
При согласовании с банком временным обеспечением может стать временный депозит (פיקדון גרירה) — специальный залоговый депозит, на который размещаются средства от продажи старой квартиры.
Другой возможный вариант — банковская гарантия.
В этот период заёмщик продолжает обслуживать ипотеку, а недвижимость временно заменяется другим видом обеспечения.
Согласно инструкции Банка Израиля, депозит может быть использован в двух основных сценариях:
- средства направляются на погашение остатка кредита, а превышение возвращается заёмщику;
- средства используются при покупке новой квартиры, которая затем передаётся банку в залог.
Если новая недвижимость не приобретена в заранее установленный срок, ипотека погашается за счёт депозита. Аналогичная логика применяется к банковской гарантии.
Если вы планируете продажу и покупку квартиры одновременно, особенно важно заранее сопоставить даты двух сделок и условия временного обеспечения.
Какие условия старой ипотеки можно сохранить
Одна из главных причин рассматривать перенос — возможность сохранить привлекательную часть действующей ипотеки.
При стандартном переносе может сохраняться:
- существующая процентная ставка;
- תמהיל — структура ипотечных маршрутов;
- оставшийся срок;
- условия индексации;
- непогашенный остаток кредита.
Но это не означает, что все параметры автоматически сохраняются в любой ситуации.
Условия зависят от действующего договора, решения банка и особенностей конкретной сделки.
Если требуется дополнительная сумма, она может быть оформлена уже на новых условиях. Поэтому до подписания сделки важно получить от банка письменное подтверждение:
- какая часть кредита переносится;
- какие условия сохраняются;
- какие документы нужны;
- как будет оформляться дополнительная сумма;
- какие расходы могут возникнуть.
Перенос ипотеки или оформление новой: что сравнить
| Параметр | Перенос действующей ипотеки | Новая ипотека |
|---|---|---|
| Существующая ставка | Может сохраниться для перенесённой части в рамках договора и решения банка | Определяется заново на дату сделки |
| תמהיל, или структура маршрутов | Для старой части может сохраниться, но требует проверки | Формируется заново |
| Досрочное погашение | При чистом переносе кредит не закрывается полностью; при частичном погашении комиссия возможна | Закрытие старой ипотеки может привести к комиссии за досрочное погашение |
| Новая оценка | Может потребоваться, особенно при дополнительном финансировании | Обычно является частью новой кредитной процедуры |
| Дополнительная сумма | Может оформляться отдельно на новых условиях | Вся сумма рассматривается как новая кредитная операция |
| Расходы | Оценка, изменение залога, банковские расходы и временное обеспечение | Расходы новой сделки и закрытия старой ипотеки |
| Рыночные условия | Старые условия могут быть как выгоднее, так и хуже текущих | Ставка зависит от рынка и решения банка на момент сделки |
Подробнее сравниваем оба сценария в статье Перенос ипотеки или новая ипотека: что выгоднее при улучшении жилищных условий?.
Условный пример: перенос старой ипотеки плюс дополнительное финансирование
Допустим, остаток существующей ипотеки составляет 1 000 000 ₪, а стоимость новой квартиры — 3 000 000 ₪.
Если переносится только действующий остаток, его условное отношение к стоимости нового объекта составляет 33,3%.
Предположим, для покупки дополнительно требуется ещё 500 000 ₪. Тогда общая задолженность под новый объект составит 1 500 000 ₪, а условный LTV — 50%.
Возможны три сценария:
- вариант A: перенести существующий кредит 1 000 000 ₪;
- вариант B: перенести старую часть и запросить ещё 500 000 ₪ дополнительного финансирования;
- вариант C: полностью закрыть старую ипотеку и оформить новую на 1 500 000 ₪.
При втором варианте банк оценивает дополнительную сумму с учётом общей задолженности, стоимости недвижимости, доходов и действующих ограничений.
Это условный пример, а не банковское предложение и не прогноз индивидуальной ставки. Фактический результат зависит от договора, оценки недвижимости, структуры сделки, комиссий, кредитоспособности и решения банка.
Какие расходы могут возникнуть
При переносе ипотеки могут возникнуть расходы на:
- оценку недвижимости;
- регистрацию или изменение залога;
- банковские комиссии;
- услуги юриста;
- временное обеспечение;
- банковскую гарантию или депозит;
- возможное частичное или полное досрочное погашение.
Конкретные тарифы зависят от банка и структуры операции, поэтому корректной единой «средней стоимости» для всех случаев нет.
Комиссия за досрочное погашение может возникнуть, если кредит полностью закрывается вместо переноса или если часть задолженности необходимо погасить.
При чистом переносе в том же объёме полного досрочного погашения нет, но это не означает, что сама операция всегда полностью освобождена от расходов.
Для государственных льготных ссуд действуют отдельные правила.
Когда перенос особенно стоит рассмотреть
Перенос ипотеки может быть особенно интересен, если:
- действующая процентная ставка лучше текущих предложений;
- в старой ипотеке есть привлекательные фиксированные маршруты;
- значительная часть кредита ещё не погашена;
- новая недвижимость позволяет сохранить приемлемый LTV;
- досрочное закрытие старой ипотеки может создать дополнительные расходы.
Это потенциальное преимущество, а не автоматическая экономия.
Чек-лист перед подачей заявки на перенос машканты
- Запросить актуальный остаток ипотеки и график платежей.
- Проверить маршруты, ставки, индексацию и оставшийся срок.
- Запросить расчёт возможных комиссий.
- Получить ориентир стоимости новой недвижимости.
- Рассчитать LTV с учётом перенесённой и дополнительной частей.
- Проверить, нужна ли дополнительная сумма.
- Сопоставить даты продажи и покупки.
- Выяснить, потребуется ли временный депозит или банковская гарантия.
- Подготовить договоры и документы о правах на недвижимость.
- Сравнить перенос с оформлением новой ипотеки.
- Получить письменное подтверждение условий банка до завершения сделки.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли перенести ипотеку на более дорогую квартиру?
Да, такой сценарий возможен: существующий остаток кредита может переноситься на новый объект, а недостающая сумма — оформляться как дополнительное финансирование.
Дополнительная часть рассматривается отдельно, с учётом LTV, доходов, стоимости объекта и кредитных критериев банка.
Можно ли одновременно взять дополнительную ипотеку?
Да, при согласии банка и соблюдении применимых ограничений.
При этом дополнительная сумма не становится автоматически частью старого договора — она может быть оформлена на новых условиях.
Что делать, если квартира продана, а новая ещё не куплена?
С банком можно согласовать временный депозит или банковскую гарантию как временное обеспечение.
Срок, сумма, порядок освобождения средств и действия на случай, если новая квартира не будет куплена вовремя, должны быть определены заранее.
Банк обязан одобрить перенос?
Автоматического одобрения нет.
При этом банк не должен отказывать в замене залога без разумной причины. Он может не согласовать перенос, если новое обеспечение не соответствует требованиям или существуют другие допустимые основания.
Сохраняется ли старая ставка?
При переносе действующей части ипотеки сохранение ставки может быть одной из целей операции, но конкретные условия нужно проверять по договору и решению банка.
Дополнительная сумма может оформляться уже по новым ставкам.
Может ли возникнуть комиссия за досрочное погашение?
Да, если ипотека полностью или частично погашается.
При чистом переносе всей суммы кредита полного погашения не происходит, но другие расходы, связанные с операцией, всё равно возможны.
Итог
Перенос ипотеки позволяет перенести действующую ипотеку на новый объект и потенциально сохранить привлекательные условия старого кредита.
Но решение нельзя принимать только по принципу «старая ставка ниже — значит перенос выгоднее». Нужно проверить новый объект, остаток задолженности, LTV, дополнительное финансирование, возможный разрыв между продажей и покупкой, комиссии и альтернативу в виде новой ипотеки.
Если вы продаёте квартиру и планируете купить новую, специалисты Kar-ka проверят возможность переноса действующей ипотеки, рассчитают необходимое дополнительное финансирование и сравнят для вас этот вариант с новой ипотекой до подписания сделки.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы заранее понять, какой сценарий лучше подходит именно для вашей сделки.
Поделитесь
