אם אתם מוכרים דירה בישראל וקונים דירה אחרת, לא תמיד צריך לסלק את המשכנתא הקיימת יחד עם מכירת הנכס הישן. במקרים מסוימים אפשר לבצע גרירת משכנתא — להעביר את המשכנתא הקיימת לנכס החדש, כך שיתרת ההלוואה נשארת והשעבוד עובר מהדירה הנמכרת לדירה החדשה.
האפשרות הזו יכולה להתאים במיוחד למי שכבר יש לו משכנתא בתנאים טובים ולא רוצה לוותר עליהם בגלל מעבר דירה.
חשוב להבין שגרירת משכנתא היא לא רק שינוי כתובת במערכת הבנקאית. הנכס המשועבד משתנה, ולכן הבנק בודק את הנכס החדש, את מסמכי העסקה, את יתרת החוב ואת יכולת ההחזר של הלווה. אם הדירה החדשה יקרה יותר ונדרשת תוספת מימון, הגרירה של המשכנתא הקיימת משתלבת עם מימון נוסף.
לכן, לפני שמתקדמים עם העסקה, צריך לתאם את הגרירה מול הבנק ולבדוק את התנאים בהתאם למקרה הספציפי.
מהי גרירת משכנתא
גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא הקיימת לנכס אחר. הבנק מסיר את השעבוד מהדירה הישנה, ולאחר שהתקיימו התנאים הנדרשים, רושם שעבוד על הנכס החדש.
במקביל, יתרת החוב הקיימת ממשיכה להתקיים בגובה הסכום שטרם נפרע.
בנק ישראל קובע כי בנק לא אמור לסרב לבקשה להחלפת בטוחה ללא סיבה סבירה, וכן לא אמור לשנות את תנאי ההלוואה הקיימים ללא סיבה סבירה ומבלי להסביר זאת ללווה. בין הסיבות האפשריות לסירוב ניתן למנות, למשל, מצב שבו הבטוחה החדשה אינה עומדת בדרישות הבנק, או כאשר קיימות מגבלות הנובעות מהלוואה שמקורה בכספי צד שלישי.
מידע נוסף על התהליך אפשר למצוא במדריך בנושא גרירת משכנתא.
חשוב להבין: גרירת משכנתא אינה מתבצעת אוטומטית. הבנק בודק את העסקה החדשה וצריך לאשר את הנכס החדש לשעבוד.
מה הבנק בודק לפני גרירת המשכנתא
בשלב הראשון הבנק בודק מהי יתרת המשכנתא ומהו הסכום שמבקשים לגרור.
לאחר מכן הוא בוחן את הנכס החדש: את שוויו, את מצבו המשפטי ואת האפשרות לרשום עליו שעבוד. בהתאם לעסקה,
הבנק עשוי לבקש:
- חוזה מכר של הדירה הישנה
- חוזה רכישה של הדירה החדשה
- נסח טאבו או אישור זכויות
- דו"ח שמאי
- אסמכתאות על הכנסות
- מידע על התחייבויות קיימות
- מסמכים נוספים בהתאם למאפייני העסקה.
רשימת המסמכים משתנה בין הבנקים ובהתאם למאפייני העסקה.
בנוסף נבדק שיעור המימון (LTV) — היחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס.
לפי הוראת בנק ישראל מס' 876, לצורך חישוב ה-LTV משכנתא שנגררת נחשבת להלוואה חדשה, כך שהחישוב מתבסס על יתרת ההלוואה ועל שווי הנכס החדש במועד הגרירה.
אם אתם מעבירים את המשכנתא הקיימת לנכס החדש בלי להגדיל את החוב, מדובר בהחלפת בטוחה. במקרה כזה, הכללים שחלים על משכנתא חדשה או על הגדלת אשראי אינם חלים באותו אופן.
לכן חשוב להבחין בין שני דברים:
- איך מחושב שיעור המימון;
- האם המגבלות שחלות על אשראי חדש חלות גם כאשר מדובר רק בהחלפת בטוחה, בלי להגדיל את החוב.
אם אתם צריכים תוספת מימון
אם במסגרת הגרירה אתם זקוקים לסכום נוסף, הבנק בוחן אותו לפי כללי האשראי החלים במועד העסקה.
שיעור המימון המרבי עומד על עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה.
בנוסף, הבנק בוחן את יכולת ההחזר, את שיעור המסלולים בריבית משתנה ואת תקופת ההלוואה המרבית.
איך מתבצעת גרירת משכנתא לדירה חדשה
שלב 1. לקבל תמונת מצב עדכנית של המשכנתא הקיימת
בקשו מהבנק מידע עדכני על יתרת החוב, המסלולים הקיימים, שיעורי הריבית, תקופת ההלוואה, ההצמדה והעמלות האפשריות.
כדי להשוות בין האפשרויות, חשוב לעבוד עם הנתונים העדכניים במועד הפנייה — ולא רק עם התנאים שנקבעו כשלקחתם את המשכנתא.
שלב 2. להכין את המסמכים הקשורים למכירה ולרכישה
בדרך כלל הבנק יבקש מסמכים הקשורים לשתי העסקאות — מכירת הנכס הקיים ורכישת הנכס החדש.
אלה יכולים לכלול חוזים, מסמכי זכויות בנכס, תעודות זהות ומסמכים נוספים. אם נדרשת תוספת מימון, הבנק עשוי לבקש גם אסמכתאות על הכנסות ועל התחייבויות קיימות.
שלב 3. לבדוק את הנכס החדש
הבנק צריך לוודא שהנכס החדש מתאים לשעבוד ושאפשר לרשום עליו שעבוד כדין.
בהתאם לעסקה, ייתכן שתידרש שמאות עדכנית, במיוחד אם מבקשים להגדיל את סכום האשראי.
שלב 4. לקבל את החלטת הבנק
הבנק בוחן את הנכס החדש, את המסמכים, את הבטוחה ואת יכולת ההחזר של הלווה.
אם נדרש סכום נוסף, הוא נבחן בנפרד לפי קריטריוני האשראי העדכניים של הבנק.
שלב 5. לרשום את השעבוד החדש ולהסיר את הישן
לאחר שהעסקה מאושרת, הבנק רושם את השעבוד על הנכס החדש ומסיר את השעבוד מהנכס הישן בהתאם להליך הנדרש.
סדר הפעולות המדויק תלוי במבנה העסקה, במועדי המכירה והרכישה, בדרישות הבנק ובאופן רישום הזכויות.
מה עושים אם הדירה הישנה כבר נמכרה והחדשה עדיין לא נקנתה
לא פעם יש פער בין מועד מכירת הדירה הישנה למועד רכישת הדירה החדשה.
זה לא בהכרח אומר שצריך לפרוע מיד את מלוא המשכנתא הקיימת.
בתיאום עם הבנק, אפשר להשתמש בפיקדון גרירה — פיקדון שמשמש כבטוחה זמנית, שאליו מופקדים כספים ממכירת הדירה הישנה.
אפשרות נוספת היא ערבות בנקאית.
במהלך התקופה הזו הלווה ממשיך לשלם את המשכנתא, והשעבוד על הנכס מוחלף זמנית בבטוחה אחרת.
לפי הוראות בנק ישראל, הפיקדון יכול לשמש בשני תרחישים עיקריים:
- הכספים משמשים לפירעון יתרת ההלוואה, והעודף מעבר ליתרת החוב מוחזר ללווה;
- הכספים משמשים לרכישת דירה חדשה, אשר לאחר מכן נרשמת כבטוחה לטובת הבנק.
אם לא נרכש נכס חדש בתוך התקופה שנקבעה מראש, המשכנתא נפרעת מתוך הפיקדון. אותו עיקרון חל גם במקרה של
ערבות בנקאית.
אם אתם מתכננים למכור ולקנות דירה במקביל, חשוב במיוחד לתאם מראש את מועדי שתי העסקאות ואת תנאי הבטוחה הזמנית.
אילו תנאים מהמשכנתא הישנה אפשר לשמור
אחת הסיבות המרכזיות לגרור משכנתא היא הרצון לשמור על תנאים טובים מהמשכנתא הקיימת.
בגרירה רגילה יכולים להישמר:
- שיעור הריבית הקיים
- תמהיל המשכנתא
- תקופת ההלוואה שנותרה
- תנאי ההצמדה
- יתרת החוב שטרם נפרעה.
עם זאת, אין פירוש הדבר שכל התנאים נשמרים אוטומטית בכל עסקה.
הדבר תלוי בהסכם המשכנתא הקיים, בהחלטת הבנק ובמאפיינים הספציפיים של העסקה.
אם נדרשת תוספת מימון, היא עשויה להינתן בתנאים חדשים.
לכן, לפני שחותמים על העסקה, כדאי לקבל מהבנק אישור בכתב שמפרט:
- איזה חלק מההלוואה נגרר
- אילו תנאים נשמרים
- אילו מסמכים נדרשים
- איך תינתן תוספת המימון
- אילו הוצאות עשויות להתלוות לתהליך.
גרירת משכנתא או משכנתא חדשה: מה כדאי להשוות
| פרמטר | גרירת המשכנתא הקיימת | משכנתא חדשה |
|---|---|---|
| הריבית הקיימת | עשויה להישמר בחלק שנגרר, בהתאם להסכם ולהחלטת הבנק | נקבעת מחדש במועד העסקה |
| תמהיל המשכנתא | עשוי להישמר בחלק הקיים, אך דורש בדיקה | נבנה מחדש |
| פירעון מוקדם | בגרירה ללא סילוק מלא ההלוואה אינה נסגרת; בפירעון חלקי עשויה להיות עמלה | סגירת המשכנתא הישנה עלולה לגרור עמלת פירעון מוקדם |
| שמאות חדשה | עשויה להידרש, במיוחד אם מבקשים תוספת מימון | בדרך כלל חלק מהליך האשראי החדש |
| סכום נוסף | עשוי להינתן בנפרד ובתנאים חדשים | כל הסכום נבחן כהלוואה חדשה |
| הוצאות | שמאות, שינוי שעבוד, הוצאות בנקאיות ובטוחה זמנית | הוצאות עסקה חדשה וסגירת המשכנתא הישנה |
| תנאי השוק | התנאים הקיימים יכולים להיות אטרקטיביים יותר — או פחות — מהתנאים המוצעים כיום | הריבית נקבעת לפי תנאי השוק והחלטת הבנק במועד העסקה |
להשוואה מפורטת יותר בין האפשרויות אפשר לקרוא את המאמר גרירת משכנתא או משכנתא חדשה — מה עדיף למשפרי דיור?.
דוגמה: גרירת המשכנתא הקיימת בתוספת מימון חדש
נניח שיתרת המשכנתא הקיימת היא 1,000,000 ₪, ושווי הדירה החדשה הוא 3,000,000 ₪.
אם מעבירים רק את יתרת ההלוואה הקיימת, שיעור המימון במקרה הזה הוא 33.3%.
נניח שלצורך הרכישה נדרשת תוספת מימון של 500,000 ₪. במקרה כזה סך החוב על הנכס החדש יהיה 1,500,000 ₪, ושיעור המימון יהיה 50%.
אפשר לבחון שלושה תרחישים:
- אפשרות א': לגרור את המשכנתא הקיימת בסך 1,000,000 ₪
- אפשרות ב': לגרור את ההלוואה הקיימת ולבקש עוד 500,000 ₪ כתוספת מימון
- אפשרות ג': לסלק את המשכנתא הקיימת וליטול משכנתא חדשה בסך 1,500,000 ₪.
באפשרות השנייה, הבנק בוחן את תוספת המימון תוך התייחסות לסך החוב, לשווי הנכס, להכנסות ולכללי האשראי החלים.
זו דוגמה תיאורטית בלבד, ולא הצעת אשראי של בנק או תחזית לגבי ריבית אישית. התוצאה בפועל תלויה בהסכם המשכנתא הקיים, בשמאות, במבנה העסקה, בעמלות, ביכולת ההחזר ובהחלטת הבנק.
אילו הוצאות יכולות להיות בתהליך
גרירת משכנתא עשויה להיות כרוכה בהוצאות כגון:
- שמאות
- רישום או שינוי שעבוד
- עמלות בנקאיות
- שכר טרחת עורך דין
- בטוחה זמנית
- ערבות בנקאית או פיקדון
- פירעון חלקי או מלא של ההלוואה, אם נדרש.
התעריפים משתנים בין הבנקים ובהתאם למבנה העסקה, ולכן אין מחיר ממוצע אחד שמתאים לכל המקרים.
עמלת פירעון מוקדם עשויה לחול אם המשכנתא נסגרת במלואה במקום להיגרר, או אם יש צורך לפרוע חלק מהחוב.
כאשר מתבצעת גרירה של מלוא יתרת ההלוואה ללא סילוק, אין פירעון מלא של המשכנתא — אבל עדיין עשויות להיות עלויות נלוות.
להלוואות זכאות ממשלתיות עשויים לחול כללים נפרדים.
מתי כדאי במיוחד לבדוק אפשרות של גרירת משכנתא
כדאי במיוחד לבדוק אפשרות של גרירת משכנתא אם:
- הריבית הקיימת טובה יותר מההצעות הזמינות כיום
- במשכנתא הישנה יש מסלולים קבועים בתנאים טובים
- חלק משמעותי מההלוואה עדיין לא נפרע
- שיעור המימון על הנכס החדש נשאר בטווח שמתאים לעסקה
- סילוק מוקדם של המשכנתא הישנה עלול לגרור עלויות נוספות.
מדובר ביתרון פוטנציאלי — לא בחיסכון מובטח.
צ'ק-ליסט לפני הגשת בקשה לגרירת משכנתא
- לבקש מהבנק יתרה עדכנית של המשכנתא ולוח תשלומים.
- לבדוק את המסלולים, הריביות, ההצמדות ותקופת ההלוואה שנותרה.
- לבקש חישוב של עמלות אפשריות.
- לקבל הערכה לגבי שווי הנכס החדש.
- לחשב את שיעור המימון, כולל החלק הנגרר ותוספת המימון.
- לבדוק אם נדרשת תוספת מימון.
- לתאם בין מועדי המכירה והרכישה.
- לבדוק אם יידרש פיקדון גרירה או ערבות בנקאית.
- להכין חוזים ומסמכי זכויות בנכס.
- להשוות בין גרירת המשכנתא לבין לקיחת משכנתא חדשה.
- לקבל מהבנק אישור בכתב לגבי תנאי הגרירה לפני השלמת העסקה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לגרור משכנתא לדירה יקרה יותר?
כן. אפשר לגרור את יתרת המשכנתא הקיימת לנכס החדש, ואת הסכום החסר לבקש כתוספת מימון.
הבנק בוחן את תוספת המימון בנפרד, בהתאם לשיעור המימון, להכנסות, לשווי הנכס ולקריטריוני האשראי שלו.
האם אפשר לקחת תוספת מימון במקביל לגרירת המשכנתא?
כן, בכפוף לאישור הבנק ולעמידה במגבלות הרלוונטיות.
עם זאת, הסכום הנוסף אינו ניתן אוטומטית באותם תנאים של המשכנתא הקיימת, והוא עשוי להינתן בתנאים חדשים.
מה עושים אם הדירה נמכרה אבל עדיין לא נקנתה דירה חדשה?
אפשר לבדוק מול הבנק אפשרות של פיקדון גרירה או ערבות בנקאית כבטוחה זמנית.
חשוב לקבוע מראש את התקופה, את הסכום, את התנאים לשחרור הכספים ואת מה שיקרה אם הדירה החדשה לא תירכש בזמן.
האם הבנק חייב לאשר גרירת משכנתא?
אין אישור אוטומטי.
עם זאת, הבנק לא אמור לסרב להחלפת בטוחה ללא סיבה סבירה. הוא יכול שלא לאשר את הגרירה אם הבטוחה החדשה אינה עומדת בדרישות או אם קיימת סיבה מוצדקת אחרת.
האם הריבית הישנה נשמרת?
בגרירת החלק הקיים של המשכנתא, שמירת הריבית יכולה להיות אחת המטרות המרכזיות של המהלך, אך יש לבדוק את התנאים בפועל לפי הסכם המשכנתא הקיים והחלטת הבנק.
תוספת מימון עשויה להינתן כבר בריביות חדשות.
האם יכולה להיות עמלת פירעון מוקדם?
כן, אם המשכנתא נפרעת במלואה או בחלקה.
בגרירה מלאה של יתרת ההלוואה אין פירעון מלא, אבל עדיין עשויות להיות עלויות נלוות.
לסיכום
גרירת משכנתא מאפשרת להעביר משכנתא קיימת לנכס חדש ולשמור, במקרים מתאימים, על תנאים טובים מהמשכנתא הישנה.
אבל לא נכון לקבל החלטה רק לפי ההיגיון של "הריבית הישנה נמוכה יותר, אז בטוח שכדאי לגרור". צריך לבדוק את הנכס החדש, את יתרת החוב, את שיעור המימון, את הצורך בתוספת מימון, את הפער האפשרי בין המכירה לרכישה, את העמלות ואת החלופה של משכנתא חדשה.
אם אתם מוכרים דירה ומתכננים לרכוש דירה חדשה, המומחים של Kar-ka יכולים לבדוק את האפשרות לגרור את המשכנתא הקיימת, לחשב את תוספת המימון הנדרשת ולהשוות בין גרירת המשכנתא לבין לקיחת משכנתא חדשה לפני החתימה על העסקה.
השאירו פרטים לייעוץ כדי להבין מראש איזה מסלול מתאים יותר לעסקה שלכם.
שתף
