ייעוץ משכנתא
בעבר, כמעט ולא שמענו על הצורך בקבלת ייעוץ משכנתא. אם בעבר יכלו לרכוש דירה ללא משכנתא, הרי שהיום יוקר הדיור המאמיר לא מאפשר רכישה שכזו. מדובר בהלוואה המשמעותית ביותר בחיי הישראלי הממוצע ולא פלא שהציבור הכיר בצורך שיהיה יועץ משכנתאות שינהל את ההלוואה באופן מחושב, מקצועי ונכון. כאן ריכזנו עבורכם מידע על ייעוץ משכנתא באדיבות החברה המובילה לייעוץ משכנתאות Kar-ka. אם אתם עומדים לפני לקיחת משכנתא, אל תוותרו על מעורבות של יועץ. ויש לכך לא מעט סיבות, כפי שנפרט בהמשך.
מהו יועץ משכנתאות ומה תפקידו?
יועץ משכנתא הוא מי שדואג לניהול תיק המשכנתא שלכם. בעבר לא היו שומעים על המקצוע הזה, אך היום, ככל שיוקר הדיור מאמיר ורכישת דירה ללא נטילת משכנתא הופכת להיות לבלתי מציאותית, אנשים מחפשים דרכים להוזיל את המשכנתא שלהם. וזה בדיוק תפקידו של יועץ משכנתא.
ניתן לומר כי ליועץ משכנתאות ישנם 4 תפקידים די מוגדרים:
- בדיקת עסקאות - במסגרת ייעוץ משכנתא העסקה אליה אתם שוקלים אם להיכנס או לא, תיבחן. היועץ יבדוק את התאמת ההון העצמי הקיים למחיר הדירה הנרכשת. הוא יכוון אתכם בחיפוש אחר מציאת נכס מתאים שתוכלו לגייס עבורו מימון בקלות.
- השגת משכנתא משתלמת – יועץ משכנתאות יפנה למספר בנקים כדי לקבל אישורים עקרוניים מהבנקים השונים. הוא ינהל עימם משא ומתן כדי להוזיל עבורכם את ריביות המשכנתא תוך התאמה מדויקת של מסלולי המשכנתא לצרכים האישיים שלכם.
- התאמת המשכנתא לצרכי הלווה – לא כל משכנתא זולה תהיה משתלמת לכל אחד. התפקיד של היועץ הוא גם להתאים את תמהיל המשכנתא לצרכי הלקוח באופן אישי. לצורך כך היועץ יתשאל אתכם ויבדוק יחד איתכם מה גובה ההחזר החודשי הרצוי עבורכם מבחינה כלכלית, האם כדאי שהוא יהיה קבוע או שהוא יתייקר עם השנים וכו'.
- ליווי מקצועי בכל תהליך לקיחת המשכנתא – היועץ יכוון אתכם להשגת המסמכים הנדרשים להגשה. הוא יגיש אותם עבורכם וייצג אתכם ביעילות ומקצועיות מול הבנקים. גם לאחר קבלת המשכנתא, היועץ ישאר זמין עבורכם ויוכל לבדוק עבורכם אם משתלם לכם למחזר את המשכנתא כדי להוזיל אותה.
מסמכים נדרשים לייעוץ משכנתא
כדי שהיועץ אליו פניתם יוכל להגיש עבורכם בקשה למשכנתא, הוא יצטרך את המסמכים הבאים:
- צילום של תעודת זהות עדכנית – התעודה צריכה להיות עדכנית, אם הסטטוס המשפחתי השתנה ולא עידכנתם זאת, מהרו לסדר את העניין. שימו לב, אם יש לכם תעודת זהות ביומטרית, תצטרכו לצלם גם את גב הכרטיס ולא רק את הפרופיל שלכם.
- דפי חשבון עו"ש של 3 החודשים האחרונים – הבנק מתרשם מההתנהלות הכלכלית שלכם ומאמת נתונים דרך תדפיסי העו"ש המוגשים.
- 3 תלושי שכר אחרונים – ואל תטעו להביא את תלושי השכר הגבוהים ביותר... הבנק לא קונה את זה. הוא מעוניין ב-3 תלושי השכר האחרונים. אם אתם לא שכירים, אלא עצמאים, תצטרכו להגיש אישור שומה מהשנה הקודמת ואישור רואה חשבון על ההכנסות מהשנה הנוכחית.
- חתימה על הרשאה לקבלת דו"ח נתוני אשראי – לפני שהבנק מקבל החלטה אם לאשר הלוואה או לא, הוא מעיין בדו"ח נתוני האשראי של מבקש ההלוואה. הדו"ח הוא חסוי ורק לאחר חתימה של בעליו ניתן לעיין בו (ללא חתימה הבנק גם לא יאשר את ההלוואה). הדו"ח משקף את התנהלותו הכלכלית של מגיש הבקשה וכך גם מגיש בקשה שמתנהל בצורה נכונה יכול לנהל משא ומתן להוזלת הריביות באמצעות כשהדו"ח מוכיח שהוא אכן מתנהל בצורה תקינה ומוסרית.
- חוזה הרכישה – הבנק דורש לראות את חוזה הרכישה לפני אישור הבקשה. הוא בוחן את הסכום המופיע בחוזה לעומת סכום ההלוואה המבוקש אך בסופו של דבר הוא יאשר סכום הלוואה המתבסס על מחיר החוזה או ערך הנכס על פי הערכת שמאי מקרקעין, הנמוך מביניהם.
- נסח טאבו – נסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס. ניתן לעיין בו ולדעת מה גודלו, איפה הוא ממוקם, האם יש בו חריגות בנייה, האם הוא משועבד לגוף כלשהו וכן הלאה. את נסח הטאבו תוכלו להפיק באופן מקוון על ידי כניסה לאתר רשם המקרקעין.
- מסמכים נוספים שידרשו בהתאם לצורך – אם אתם זכאים למסלול זכאות, יהיה עליכם להגיש גם תעודת זכאות המצביעה על היותכם זכאים אליה. ישנם מקרים בהם הבנקים ירצו מסמכים נוספים בהתאם לצורך ואת זה יועץ המשכנתאות כבר יעדכן אתכם.
למה לקבל יעוץ מיועץ משכנתאות פרטי ולא מהבנק?
כאשר פונים לקבל ייעוץ משכנתא, עושים זאת מתוך מטרה ברורה להשיג משכנתא משתלמת במינימום מאמץ. כאשר פונים לקבל יעוץ מיועץ משכנתאות, המשכנתא הולכת להיות משתלמת, השאלה למי... ונסביר:
חשוב להבין, הבנק הוא לא מוסד ללא כוונת רווח. מדובר בעסק רשמי לכל דבר כשהרווחים שלו ממכירת כסף תמורת... כסף! מטרת העל של הבנקים היא להעלות את רווחיותם ובדיוק לצורך כך הם משקיעים בשיווק מאסיבי, הנגשת שירותי הבנק ואף העמדת פקיד משכנתאות אשר מכנה את עצמו יועץ משכנתאות. אנשים יודעים שכדי להשיג משכנתא משתלמת הם חייבים לשכור שירותי יועץ משכנתאות והם נלכדים במלכודת של הבנק. כי הרי למה צריך לפנות לקבל ייעוץ משכנתא מיועץ פרטי, כל עוד וניתן לקבל ייעוץ דרך פקיד הבנק, ועוד בחינם?
וזו טעות קריטית שעולה לאנשים רבים ביוקר. זכרו, יועץ המשכנתאות של הבנק אומנם נותן שירות לציבור נוטלי המשכנתאות, אך הוא בעל אינטרסים מנוגדים לאינטרסים של נוטל המשכנתא. הרי יועץ המשכנתאות בבנק מתוגמל ומקבל בונוס על כל ריבית יקרה שהצליח "למכור" לנוטל משכנתא, כך שהמטרה שלו היא אמנם לסייע ללקוח ולהתאים לו משכנתא משתלמת עבורו כלפי חוץ. אך המניע העיקרי שלו הוא המשכורת שהוא יקבל בסוף החודש. ובגלל שהוא מקבל אותה מהבנק הוא גם מחויב אליו. הוא לא יוכל להציע לכם ריביות זולות יותר והוא לא יבוא לקראתכם באופן שימנע ממנו לקבל את הבונוס המיוחל...
לעומת זאת, כאשר אתם פונים אל יועץ משכנתא פרטי, אתם אלו שמשלמים לו את שכרו, הוא מכיר את שוק הריביות, הוא יודע כמה אתם יכולים לקבל בהתאם למצבכם והוא חותר לגייס לכם את התנאים המשתלמים ביותר. הוא ינהל משא ומתן עם הבנק לצורך כך, הוא יפעל מתוך אינטרס משותף לאינטרס שלכם. הצלחה של תיק המשכנתא שלכם זה הצלחה שלו.
כששואלים למה לא לפנות ליועץ משכנתאות מטעם הבנק הסיבה היא ברורה : בגלל המחיר היקר שמשלמים בסופו של דבר כאשר נעזרים ביועץ משכנתאות חינמי מטעם הבנק. אמנם השירות לא עולה כסף, אך הלוואת המשכנתא עצמה עולה מחיר כבד ויקר שיכל להימנע עם מעורבות של איש מקצוע בעל אינטרסים משותפים לאינטרסים שלכם.
יועץ משכנתא פרטי - כמה עולה ייעוץ משכנתא?
המחיר הנגבה על ייעוץ משכנתא לא נמצא תחת פיקוח של אף גוף רגולטורי ולכן, בחיפוש אחר יועץ משכנתאות פרטי אשר מומחה בתחומו חשוב לבדוק מה המחיר שהוא גובה ומה השירות הכלול במחיר הזה. באופן כללי, מחיר ייעוץ משכנתא ינוע סביבות ה-5,500 ₪ לתיק משכנתא רגיל ולא מורכב. ככל שהטיפול בתיק המשכנתא יהיה מורכב יותר (התנהלות כלכלית לא נכונה, בטוחה לא תקינה, דירוג אשראי נמוך ועוד מגוון סיבות), גם המחיר שיגבה יהיה יקר יותר. מחירי ייעוץ יכולים להגיע ל-10,000 ₪ ואף יותר. כמו שאמרנו, בבחירת יועץ משכנתא חשוב לבדוק את המחיר שיגבה עבור השירות, אבל לא רק אותו.
איך לבחור את יועץ המשכנתא המתאים לכם?
משכנתא היא ההלוואה היקרה ביותר שיש. כמה אנחנו מבררים לפני שאנחנו רוכשים רכב, קונים מקרר או אפילו ריהוט מפנק לבית. למה כאשר אנו עומדים להתחייב על משכנתא שתרד מחשבון הבנק שלנו בעשרות השנים קרובות, החושים שלנו נרדמים ואנחנו נותנים לבנק לנהל את תיק המשכנתא? אם בעבר זה מה שהיה, הרי שכיום יותר ויותר אנשים יודעים כי קיימת חשיבות קריטית בבחירת יועץ משכנתא לליווי תהליך הגשת הבקשה. למרות זאת, לא מספיק לפנות רק אל יועץ משכנתא שמכנה את עצמו ככזה. יש צורך בבירור מעמיק יותר.
אם על מרבית המקצועות העוסקים בפיננסים קיימת רגולציה קבועה הנותנת הסמכה למי שרשאי לעסוק בתחום, הרי שעל מקצוע זה אין שום הסמכה ופיקוח. כל אדם יכול להחליט שהוא מעוניין להיות יועץ משכנתאות. הוא יכול לפרסם את עצמו ככזה, לבקש מהבנק שיכיר בו ככזה, וזהו, הוא בפנים. האם יועץ כזה ידע להשיג ללקוחותיו משכנתא משתלמת? דמיינו איך זה יראה...
בבחירת ייעוץ משכנתא חשוב לבדוק את הנקודות הבאות:
- מקצועיות – חשוב שהיועץ שילווה אתכם יהיה בעל הסמכה כלשהיא בתחום יעוץ המשכנתאות. אתם לא רוצים להפסיד בגלל שפניתם למישהו לא מספיק מקצועי...
- ניסיון וותק – ההמלצה היא לחפש יועץ משכנתאות שעוסק בתחום כבר תקופה ארוכה ויש לו ותק משלו. אף אחד לא מעוניין להיות שפן הניסיון של השני.
- עבר בנקאי – עבר בנקאי היא נקודת זכות ליועץ. כאשר מדובר ביועץ שעבד בעבר בבנק, הוא יודע איך ענייני הבנק מתנהלים, הוא מכיר את שפת הבנק ויודע ניואנסים שלאחרים אורכות שנים כדי להגיע אליהם.
- קשרים ענפים – העדיפו יועץ משכנתאות בעל קשרים ענפים בבנקים. אתם רוצים שהמשכנתא תתנהל באופן מהיר ויעיל. ואין מה לעשות, במדינתנו הנחמדת כך הם הדברים, צריך קשרים. ואם יש ליועץ שלכם קשרים בבנקים, אתם תרוויחו מכך.
- אדיבות – אתם לא רוצים להרגיש שעושים לכם טובה ומטפלים בתיק המשכנתא שלכם. אתם רוצים לקבל שירות אדיב ונעים.
- יועץ מאורגן ומסודר – ישנם יועצים רבים בשוק המשכנתאות שלא ממש התברכו בסדר וארגון. הלקוח שולח מסמך, היועץ לא מוצא, הלקוח רוטן, זמן יקר מתבזבז עד שהמסמך נמצא וכו'. העדיפו להתכתב במיילים ולשלוח הודעות מסודרות, אבל חפשו גם יועץ שיהיה מסודר ומאורגן לטפל בבקשת המשכנתא שלכם כמו שצריך.
- חברה לייעוץ משכנתאות – ההמלצה היא להעדיף חברה לייעוץ משכנתאות מאשר יועץ משכנתאות עצמאי מהסיבה שתמיד, גם אם היועץ מולו התחלתם את התהליך יוצא לחופשה קצרה או נאלץ להיעדר, יהיה מי שמטפל בכם. למרות שגם כאן קיימים חילוקי דעות. מה שבטוח, אל תוותרו על איש מקצוע אחראי.
- אמינות – אמינות היא הבסיס בכל עסק העוסק בפיננסי. חפשו יועץ אמין שתוכלו להסתמך על מילה שלו ואם הוא אומר שעד תאריך מסוים הוא מתחייב לגייס עבורכם משכנתא, זה אכן יקרה.
- אינטואיציה פנימית – לכל אחד מאיתנו ישנם רגשות פנימיים. חפשו את הקליק ביניכם ליועץ אליו אתם פונים. תנו לאינטואיציה הפנימית שלכם לדבר.
מה כולל התהליך?
כאשר תפנו אל יועץ משכנתאות, השלב הראשון אותו תעברו יהיה שיחת ייעוץ ראשונית בה ימופו הנתונים המקיפים. היועץ יבדוק באיזה מחיר אתם יכולים לרכוש דירה בהתאם להון העצמי שברשותכם. חשוב לזכור את כל ההוצאות הנלוות למשכנתא כאשר מחשבים הון עצמי לרכישת דירה ולכן חשוב לפנות ליועץ כבר בשלב הטרום חוזי. לחתום על חוזה רכישה לפני התייעצות עם יועץ משכנתא פרטי, עלולה לעלות ביוקר. יועץ בודק שאכן הרוכש יכול לעמוד במחיר העסקה בהתאם לנתונים הכלכליים שברשותו, הוא גם ימליץ על תאריכי תשלום בהם הכסף יוכל לעבור לידי המוכר.
לאחר חתימת החוזה היועץ יתחיל באיסוף המסמכים להשגת אישור עקרוני מהבנק שהוא מהווה הסכמה מהבנק לנתינת משכנתא. היועץ יכוון אתכם מהם המסמכים שתצטרכו לקבל אישור עקרוני, הוא ישלח אותם אל מספר בנקים כדי לקבל מספר הצעות מחיר. לאחר שקיבל מספר אישורים עקרוניים, הוא יערוך השוואת מחירים ביניהם, יפנה אל הבנק שנתן מחיר גבוה יותר ויציג את האישור שניתן מבנק מתחרה במחיר זול יותר, כך במקצועיות ואסרטיביות, היועץ ינהל עבורכם משא ומתן להוזלת המשכנתא שלכם.
בניית תמהיל משכנתא גם היא כלולה בתהליך ייעוץ משכנתא. הרי כל הלוואת משכנתא מורכבת ממספר מסלולי משכנתא. כל לווה יכול לשלב איזה מסלולי ריביות שירצה, בהתאם לתקנות בנק ישראל (חלה חובה ששליש מסכום המשכנתא לפחות ישלב ריבית קבועה ולא משנה אם היא תהיה צמודה למדד או לא). בניית תמהיל משכנתא בצורה נכונה מצריכה ידע והיכרות עם כל מאפייני המסלולים. לכל מסלולים נלווים סיכונים ויתרונות, החוכמה היא לפזר נכון את כל הביצים בסל אחד ולבנות תמהיל משכנתא שישאיר לכם משכנתא חסכונית וזולה מצד אחד, אך גם יציבה לאורך זמן. וזו העבודה של היועץ, לבדוק יחד איתכם מהם הצרכים הכלכליים שלכם, מה גובה ההחזר החודשי הרצוי, האם אתם מעוניינים לשלב מסלול יקר אך מייצב או שאתם מעדיפים ללכת על הזול והמסוכן. יועץ חכם ישלב בין השניים וייצור תמהיל אופטימלי לצרכי הלקוח.
לאחר שהבנק יקבל את המסמכים הראשוניים, כדי להתקדם בתהליך לקיחת המשכנתא יהיה עליכם להביא בטחונות, תצטרכו לפנות לעורך דין מקרקעין לצורך כך. יועץ המשכנתא יוכל לסייע לכם בהפנייה לעו"ד מקצועי לצורך חתימה על הבטחונות. תצטרכו גם לרכוש ביטוח דירה וביטוח חיים. גם בכך תקבלו הכוונה מהיועץ. הליך לקיחת משכנתא עם ליווי מקצועי מאפשרת רוגע בזמן התהליך, אך היא גם חוסכת תשלומי ריביות יקרים בהמשך (מדובר בחיסכון של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים).
