У вас есть собственная квартира, но для крупных расходов или новых планов нужны дополнительные деньги? Кредит под залог квартиры в Израиле позволяет получить необходимые средства без продажи недвижимости.
Но чтобы понять, на какую сумму вы можете рассчитывать, недостаточно просто умножить стоимость жилья на допустимый процент финансирования.
Если у вас уже есть машканта, её остаток уменьшит доступную сумму. Кроме того, банк проверит ваши доходы и способность выплачивать новый кредит.
Не менее важно разобраться, сколько такое финансирование будет стоить в итоге. Например, меньший ежемесячный платёж может обернуться большей переплатой из-за длительного срока. Ниже разберём на конкретных цифрах, как рассчитать доступную сумму, сравнить кредитные предложения и какие расходы проверить перед подписанием договора.
Сколько можно получить под залог квартиры
Для банковского кредита под залог имеющейся квартиры на цели, не связанные с покупкой недвижимости, базовый лимит финансирования составляет 50% оценочной стоимости жилья. Этот показатель называется LTV (Loan-to-Value) и отражает отношение общей суммы кредитов под залог недвижимости к её стоимости.
Чтобы определить, сколько вы можете получить дополнительно, банк сначала рассчитывает допустимую общую сумму долга, обеспеченного квартирой, а затем вычитает остаток действующих кредитов под её залогом.
Подробнее о таком финансировании можно прочитать на странице Kar-ka кредит под залог недвижимости. Однако общие информация не заменяет индивидуального расчёта с учётом требований конкретного банка.
Когда можно получить больше 50% стоимости квартиры
С 2026 года §10א директивы Банка Израиля №329 позволяет банкам в определённых случаях увеличить финансирование до 70% LTV. При этом сумма сверх базовых 50% не может превышать 200 000 ₪.
Это возможность, которой банк вправе воспользоваться, а не гарантированный лимит для каждого заёмщика.
Для предварительного расчёта используйте формулу:
Максимальная сумма кредита = 50% × оценочная стоимость квартиры − остаток действующих кредитов под её залогом.
Если результат отрицательный, дополнительная сумма по базовому лимиту равна нулю.
Если банк применяет §10א, совокупный лимит можно увеличить максимум на 200 000 ₪ сверх базовых 50%. При этом общая сумма кредитов под залог квартиры не должна превышать 70% её оценочной стоимости.
Важно соблюдать порядок расчёта: сначала определить допустимую общую сумму кредитов, а уже затем вычесть существующий долг. Вычитать остаток машканты из стоимости квартиры до применения процента финансирования неправильно.
Пример расчёта: квартира за 2 млн ₪ и машканта 500 тыс. ₪
Предположим, банк оценил вашу квартиру в 2 000 000 ₪. При этом у вас уже есть машканта, остаток которой составляет 500 000 ₪. Других кредитов и обременений по квартире нет.
Вариант 1. Базовый лимит LTV — 50%.
Максимальная общая сумма кредитов под залог квартиры:
2 000 000 × 50% = 1 000 000 ₪.
Из неё вычитаем остаток действующей машканты:
1 000 000 − 500 000 = 500 000 ₪.
Таким образом, по базовому лимиту вы можете рассчитывать на дополнительный кредит до 500 000 ₪.
Вариант 2. Банк применяет §10א и увеличивает лимит.
70% стоимости квартиры составляют 1 400 000 ₪. Однако превышение базового уровня 50% ограничено суммой 200 000 ₪.
Поэтому в нашем примере максимальная общая сумма кредитов составит:
1 000 000 + 200 000 = 1 200 000 ₪.
Вычитаем действующую машканту:
1 200 000 − 500 000 = 700 000 ₪.
Получается, что при применении специальной нормы доступная дополнительная сумма может вырасти с 500 000 до 700 000 ₪.
Однако оба расчёта показывают только предел финансирования с точки зрения залога. Они не означают, что банк одобрит именно такую сумму. На решение также влияют подтверждённые доходы, цель кредита, оценка недвижимости, документы и условия действующего залога.
Если квартира уже находится в залоге, может потребоваться согласие первого кредитора на регистрацию второго залога. Согласно директиве Банка Израиля №451, банк не вправе необоснованно отказывать в таком разрешении. Но даже полученное е согласие не гарантирует, что другой кредитор выдаст вам заём.
Почему стоимости квартиры недостаточно для одобрения кредита
Даже если стоимость жилья позволяет получить нужную сумму, банк должен убедиться, что вы сможете её возвращать.
Для этого используется показатель PTI (Payment-to-Income) — отношение учитываемых ежемесячных платежей по кредитам к располагаемому чистому доходу заёмщика.
По общему правилу директивы №329 банк не может выдать жилищный кредит, если PTI превышает 50%.
Показатель свыше 40% и до 50% допустим, но для банка такой кредит связан со 100%-ным весом риска при расчёте капитала.
Как учитывается действующая машканта
С 1 октября 2026 года при расчёте PTI по новому кредиту под залог той же квартиры учитываются также платежи по другим жилищным кредитам заёмщика, обеспеченным этим объектом, если до их погашения осталось более 18 месяцев.
При этом не нужно автоматически складывать все ваши долги и считать полученную сумму показателем PTI. Для этого расчёта действуют конкретные правила.
А если кредит предлагает небанковская компания?
Тогда необходимо отдельно проверить её лицензию и условия договора. Директива №329 регулирует банковское кредитование и не устанавливает единый лимит LTV для всего небанковского сектора. Соответствующие небанковские кредиторы находятся под надзором CMISA — Управления рынка капитала, страхования и сбережений Израиля.
Как сравнить стоимость кредита и не переплатить
При выборе кредита легко сосредоточиться на процентной ставке или размере ежемесячного платежа. Но для объективного сравнения нужно учитывать и общую сумму, которую вы вернёте за весь срок.
Рассмотрим два условных предложения на 500 000 ₪ сроком на 10 лет.
В обоих случаях предполагаются фиксированная номинальная ставка, ежемесячные аннуитетные платежи, отсутствие индексации и неизменность ставки на протяжении всего срока.
Ставки 6% и 8% приведены исключительно для расчёта — это не актуальные предложения банков.
| Параметр | Вариант A | Вариант B |
|---|---|---|
| Сумма кредита | 500 000 ₪ | 500 000 ₪ |
| Номинальная ставка | 6% | 8% |
| Срок | 10 лет | 10 лет |
| Ежемесячный платёж | 5 551,03 ₪ | 6 066,38 ₪ |
| Проценты за весь срок | 166 123,01 ₪ | 227 965,57 ₪ |
| Общая сумма плановых выплат | 666 123,01 ₪ | 727 965,57 ₪ |
При одинаковой сумме и сроке разница в две процентные точки увеличивает общие выплаты примерно на 61 843 ₪.
И это только платежи по графику. В расчёт не включены оценка недвижимости, комиссии, регистрация залога, страхование и возможные расходы при досрочном погашении.
Почему меньший ежемесячный платёж не всегда выгоднее
Предположим, вы берёте те же 500 000 ₪ под фиксированные 6% годовых, но вместо 10 лет выбираете срок 15 лет.
Ежемесячный платёж снизится примерно с 5 551 до 4 219 ₪. Для семейного бюджета разница ощутимая.
Однако за весь срок сумма процентов увеличится:
- при сроке 10 лет — 166 123 ₪;
- при сроке 15 лет — 259 471 ₪.
Продление кредита на пять лет увеличит переплату примерно на 93 348 ₪.
Поэтому, сравнивая предложения, смотрите не только на сумму, которую придётся перечислять каждый месяц. Оцените, сколько вы заплатите за весь срок и насколько выбранный график подходит вашему бюджету.
Какие дополнительные расходы учитывать
Помимо процентов, в стоимость финансирования могут входить оценка квартиры, регистрация залога, обязательное страхование и банковские комиссии.
Отдельного внимания заслуживают условия досрочного погашения. Например, при досрочном погашении ипотеки банк может взимать комиссию до 60 ₪ за каждую часть кредита с отдельными условиями. Если уведомить банк о досрочном погашении менее чем за 10 дней, взимается комиссия 0,1%. При снижении процентных ставок также может применяться комиссия за дисконтирование. Проверить правила можно в тарифах Банка Израиля.
При этом банковские правила комиссий нельзя автоматически переносить на небанковские договоры: их условия необходимо изучать отдельно.
Когда кредит под залог квартиры может оказаться слишком рискованным
Использовать жильё для получения дополнительного финансирования имеет смысл только тогда, когда вы понимаете не просто размер будущего платежа, но и его влияние на семейный бюджет в течение всего срока кредита.
Особенно внимательно оцените ситуацию, если:
- Платёж посилен только при нынешнем уровне доходов. Если заработок сократится, а финансового резерва нет, обслуживать долг станет сложнее.
- Деньги нужны на краткосрочную цель, а кредит оформляется на много лет. Небольшой ежемесячный платёж может сопровождаться значительной общей переплатой.
- Условия предполагают индексацию или переменную ставку. В этом случае будущие платежи могут увеличиваться.
Главный риск заключается в том, что обеспечением кредита служит ваша квартира. При длительной просрочке кредитор может начать процедуру взыскания, которая в определённых обстоятельствах способна закончиться продажей недвижимости.
Когда стоит рассмотреть альтернативы
Если ваша цель — изменить условия уже существующей машканты, а не получить дополнительную сумму, стоит отдельно оценить рефинансирование ипотеки.
Для собственников старшего возраста, которым не подходит стандартный график ежемесячных выплат, существует обратная ипотека. У неё иной порядок погашения и свои особенности, в том числе связанные с наследством.
Учитывайте и назначение кредита. Финансирование покупки другой недвижимости нельзя оформлять как заём «на любые цели» лишь для обхода ограничений. Разъяснения Банка Израиля ограничивают использование таких кредитов в качестве собственного капитала для другой покупки, за исключением отдельных случаев временного финансирования при замене жилья.
Чек-лист: что проверить перед подписанием договора
Прежде чем согласиться на кредит под залог квартиры, убедитесь, что вы получили ответы на эти девять вопросов:
- Какова оценочная стоимость квартиры? Получите оценку, принятую банком, и актуальные данные об остатках кредитов под её залогом.
- Какой лимит LTV применяется? Подтвердите назначение кредита и условия расчёта доступной суммы.
- Сколько вы действительно можете получить? Попросите показать совокупный LTV с учётом действующей машканты.
- Позволяет ли доход обслуживать новый кредит? Проверьте PTI с учётом других кредитов под залог той же квартиры.
- Какова полная сумма выплат? Сравните не только ставки и сроки, но и ежемесячные платежи и общую переплату.
- Какие расходы не входят в график? Уточните комиссии, стоимость оценки, регистрации, страхования и условия досрочного погашения.
- Что произойдёт при изменении доходов или платежей? Оцените нагрузку на бюджет в менее благоприятном сценарии.
- Можно ли зарегистрировать второй залог? Уточните условия и необходимость согласия первого кредитора.
- Оправдывает ли цель кредита риск для квартиры? Сопоставьте ожидаемую пользу от финансирования с общей стоимостью и возможными последствиями просрочки.
Как Kar-ka поможет оценить условия финансирования
Прежде чем использовать квартиру в качестве залога, стоит рассчитать не только доступную сумму, но и полную стоимость кредита с учётом действующей машканты.
Специалисты Kar-ka помогут разобраться, на какое финансирование вы можете рассчитывать, сравнить предложения по ежемесячным платежам и совокупным расходам, а также оценить риски для вашего бюджета.
Обратитесь за консультацией в Kar-ka, чтобы предметно сравнить возможные варианты и выбрать условия, соответствующие вашим финансовым возможностям.
Поделитесь
