משכנתא למסורבים

מסורב משכנתא הוא אדם שקיבל סירוב מהבנק לבקשת המשכנתא שהגיש. חשוב להבין שמסורב משכנתא לא צריך להיות דווקא אדם שמתקשה כלכלית… כל מבקש הלוואה יכול למצוא את עצמו מסורב משכנתא. הסיבות לסירוב לא תמיד קשורות למבקש ההלוואה, פעמים רבות מדובר בהשלמות מסמכים נדרשים וכדומה. כאשר מתקבל סירוב משכנתא, חשוב לפנות למומחה לגיוס משכנתא למרות הסירוב. הרי אם כבר חתמתם על חוזה רכישה, לא תוכלו להפר אותו מבלי לשלם מחיר יקר… ההשלכות של סירוב משכנתא הן יקרות מידי וחשוב לפעול בחוכמה כדי להימנע מסירוב שכזה.

גם אם קיבלתם סירוב, לא אבדה תקווה. אתם יכולים לקבל משכנתא למסורבים. מדובר באותה משכנתא, אך היא מצריכה ליווי מקצועי כדי שהכל יתבצע כנדרש והבנק יקבל את המידע החסר. משכנתא כזו מוגשת לרוב לאחר הוספת מסמכים, שיפור דירוג האשראי של מבקש הבקשה וכדומה.

מהן הסיבות לסירוב משכנתא?

לא סתם הבנק מסרב לתת משכנתא. הסיבות לסירוב יכולות להיות מגוונות מאוד. בסך הכל הבנק רוצה לבטח את עצמו מפני מגוון הסיכונים הקיימים. מדובר בהלוואה משמעותית והוא לא מעוניין לסכן את עצמו ולהלוות לאדם בעל הכנסה חודשית קטנה מידי וכדו'. כאן ריכזנו בשבילכם את המובילים שבהם. כך תדעו ממה להימנע ואיך לפעול על מנת לא לקבל סירוב.

סירוב משכנתא בגלל גובה המימון הנדרש

כידוע, ניתן לקבל אחוזי מימון במשכנתא בהתאם לסוג העסקה. על עסקה של רכישת דירה ראשונה ויחידה, יהיה ניתן לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס או ממחיר הדירה, הנמוך מביניהם. במסגרת שיפור דיור בו מוכרים דירה ישנה ורוכשים דירה חלופית, יהיה ניתן לקבל עד 70% מימון. ולעומת זאת, ברכישת דירה נוספת, המקסימום האפשרי הוא 50%. לפעמים, הבנק מסרב לבקשת המשכנתא מהסיבה שאחוז המימון המבוקש גבוה מידי ביחס למה שבעל הנכס יכול לקבל בהתאם לשווי הדירה מבחינת הבנק.

פעמים רבות שמאי מעריך את שווי הנכס במחיר נמוך יותר ממחיר הדירה המופיע בחוזה ובמקרה כזה הבנק יתן אחוזי מימון הנגזרים מהמחיר הנמוך מביניהם – כפי המופיע בדו"ח הערכת שמאי. כך אדם יכול למצוא את עצמו מבקש הלוואה למימון רכישת דירה, אך הבקשה מסורבת בגלל שהוא ביקש אחוז מימון גבוה ביחס למחיר הדירה.

סירוב משכנתא בגלל דירוג אשראי נמוך

בנק ישראל מנהל מאגר אשראי ובו הוא אוגר כל נתון אשראי של כל אזרח ישראלי. אם חזרו לכם הוראות קבע וצ'קים, דירוג האשראי שלכם יושפע מכך באופן ישיר. הדירוג מצביע על התנהלות כלכלית תקינה או לא. את הדו"ח כל אחד יכול להנפיק על ידי כניסה לאתרים ייעודיים לכך כמו קפטן קרדיט.

לפני שהבנק מאשר הלוואה, הוא בודק את מצב דירוג האשראי של מבקש ההלוואה. כאשר דירוג האשראי נמוך מידי, הוא יסרב להעניק הלוואה. אין לו עניין להסתכן ולהלוות למי שמתנהל באופן לא נכון כלכלית.

סירוב משכנתא בגלל מבנה מסוכן

לאחר נפילת הבניין בחולון, עיריות מקומיות רבות מפחדות שהבניין הבא שיקרוס יהיה ברשותן ולכן, הן ממהרות להוסיף כל בניין שקצת לא נראה תקין, למרות שקונסטרוקטור לא ערך בדיקה לגביו, לרשימת המבנים המסוכנים בעיר. אדם המבקש הלוואת משכנתא עבור רכישת דירה הנמצאת ברשימת המבנים המסוכנים, יקבל סירוב משכנתא, אלא אם כן הוא מוכיח שהבניין עבר חיזוק, תמ"א וכדומה. כדי להימנע ממצבים כאלו, כדאי לברר על כך עוד לפני חתימה על חוזה הרכישה.

סירוב משכנתא בגלל מצב פיזי של הלווה

גיל מבוגר מהווה אבן נגף לקבלת משכנתא. לכל בנק תהיה מגבלת גיל אחרת. אך אם מבקש ההלוואה הגיע לגיל מבוגר, לא יהיה פלא שהבנק יסרב לתת משכנתא. הרי משכנתא היא הלוואה הנפרסת ל-30 שנה מקסימום. במקרה בו הלווה הוא בן 62 לדוגמא, הוא יתקשה לשלם בהמשך החזרי משכנתא מקצבת הפנסיה שלו ואף אחד לא מבטיח לבנק שהלווה אכן יאריך ימים עד לסיום תקופת המשכנתא. מסיבה זו הבנק גם דורש ביטוח חיים ללווה.

הבעיה היא שלא בכל מצב בריאותי חברות הביטוח ימכרו ביטוח חיים. אדם חולה לב לדוגמא, יתקשה לקבל ביטוח חיים כל עוד ונשקפת סכנה ממשית לחייו, גם אם הוא צעיר והחיים עוד לפניו. מבלי שיש ביטוח חיים, הבנק לא ירצה לתת משכנתא ובמקרים כאלו יתקבל סירוב.

סירוב משכנתא בגלל בטוחה לא תקינה

במסגרת המשכנתא, הבנק רושם הערת אזהרה לטובתו על הנכס הנרכש. כאשר הבטוחה לא תקינה ויש עליה חריגות בנייה, צו הריסה, צו עיקול וכדומה, הבנק יסרב לתת משכנתא כל עוד והמצב לא משתנה.

סירוב משכנתא בגלל יכולת החזר נמוכה

יש מקרים בהם הבנק מסרב למשכנתא רק בגלל גובה החזר צפוי גבוה מידי. הרי על פי הוראת המפקח על הבנקים גובה ההחזר החודשי לא יעבור 50% מההכנסה הפנויה. לצורך כך תוכלו לחשב יחד את כל ההכנסות החודשיות שלכם ולנכות מהם את ההוצאות הקבועות כמו החזרי הלוואות ותשלומי מזונות. כל עוד וגובה ההחזר החודשי עובר את שליש מגובה ההכנסה הפנויה, הבנק יסרב לאשר את המשכנתא (כן, הבנקים מחמירים על עצמם והם מורידים זאת ל40 ואפילו 33 אחוז). במקרים כאלו ניתן לפרוס את המשכנתא למספר שנים רב יותר או להקטין את גובה ההלוואה בהתאם לנתונים הקיימים.

דו"ח נתוני אשראי – מהו ומה ניתן לעשות איתו

החל משנת 2019, בהתאם לחוק דירוג האשראי, על פי הוראת בנק ישראל, חברות BDI וחברת D&B מנהלות מאגר נתוני אשראי. הן אוספות כל מידע על ההתנהלות הכלכלית של כל אזרח בישראל. הנתונים מועברים מהבנקים והמוסדות הפיננסים בישראל. חיווי האשראי מתבסס על דו"ח אשראי צרכני המופק על ידי בנק ישראל. הדו"ח מרכז את כל המידע על התנהלותו הכלכלית של האזרח הישראלי, מבקש ההלוואה. באמצעות הדו"ח מתקבל חיווי אשראי ודירוג אשראי (שהם אותה גברת בשינוי אדרת). דירוג האשראי יכול להיות שלילי או חיובי, בהתאם לנתונים המופיעים.

המטרה של חוק דירוג האשראי היא לשקף את הנתונים. מצד אחד, הוא נועד להפחית סיכונים לגופים הפיננסים בישראל על ידי שיקוף ההתנהלות הפיננסית של מבקש ההלוואה. ומצד שני, הוא מסייע למבקשי הלוואות לקבל ריביות טובות יותר לאחר שגם הגוף המממן רואה כי ההתנהלות תקינה והדירוג חיובי וגבוה.

באמצעות דו"ח נתוני אשראי הבנק מקבל גישה ישירה לנתונים כלכליים על פיהם יחליט אם לאשר את הבקשה. הדו"ח כולל נתוני אשראי המושפעים באופן ישיר מפרמטרים רבים כמו: שנות וותק במקום העבודה, מצב חשבון העו"ש, אי כיבוד הוראות קבע, חשבון מוגבל, צו עיקול קיים, חובות לא סגורים לגופים ממשלתיים, אי עמידה בהתחייבויות פיננסיות, גובה השימוש בכרטיס אשראי ועוד.

איך בודקים את דו"ח נתוני האשראי?

לאחר שקיבלתם סירוב מהבנק, הדבר הראשון שחשוב לעשות הוא לעצור את הגשת הבקשה לשאר הבנקים ולבקש מאתר בנק ישראל דו"ח נתוני אשראי (ניתן להפיק אותו בקלות באופן מקוון). בדו"ח יופיע ציון בצבע מתאים. כל עוד והמספר גבוה ואופטימלי, צבע המספר יהיה ירוק. לעומת זאת, דירוג אשראי נמוך יהיה בצבע אדום. לאחר שהפקתם דו"ח נתוני אשראי תוכלו לראות אם הדו"ח שלכם מצביע על התנהלות בעייתית.

מה עושים כאשר דו"ח האשראי הוא בעייתי?

חשוב להבין שהדו"ח מקיף את נתוני 3 השנים האחרונות. אמנם ניתן להגיש בקשה באתר בנק ישראל למחיקת נתוני האשראי הקיימים וכך הספירה תתחיל מחדש. אך מדובר באופן מחשיד למדי. הבנק לא יראה את היסטוריית נתוני האשראי וחשדו יתעורר. הוא יבין שמשהו היה לקוי ולכן הנתונים נמחקו. מסיבה זו חשוב לפעול בחוכמה ולא למהר למחוק נתונים ללא מחשבה מעמיקה (יש פעמים בהם המצב כל כך גרוע, שאין מה להפסיד ממחיקה, כל מקרה לגופו ולכן חשוב לקבל החלטה באופן שקול בליווי של איש מקצוע מומחה בתחום).

איך מעלים בכל זאת את דירוג האשראי? מחפשים להגדיל הכנסה ולהתנהל נכון כלכלית, נשמרים לא לחרוג מחשבון העו"ש ומנתחים את הנתונים, בודקים מהו הנתון שמוריד את הדירוג באופן קבוע ובו עורכים שינוי. אם הדירוג היה בגלל מינוס בחשבון נשמרים שהמינוס לא ייווצר. לפעמים הזזת תאריך חיוב כרטיס האשראי מספיקה לצורך העניין. חשוב לדעת כי כל חריגה משפיעה. גם אם יום למחרת נכנס כסף לחשבון והחריגה מסודרת. לכן חשוב להימנע ממנה ככל הניתן.

תפקידו של יועץ משכנתא למסורבים

חשוב לזכור כי לאחר קבלת סירוב, קריטי לפנות דווקא אל יועץ משכנתא מומחה במשכנתאות למסורבים. כדי להיות יועץ כזה חייבים קשרים ענפים בבנקים ובחברות המימון השונות, יכולות ניסוח וניהול משא ומתן לטובת הלקוח. כושר רטורי בולט וחשיבה אסטרטגית מחוץ לקופסא.

יועץ משכנתא למסורבים יבחן את הבקשה שהוגשה, הוא יבדוק את סיבת הסירוב, יכוון אתכם בדרך הנכונה כדי לתקן את הנדרש ולאחר מכן הוא יגיש את הבקשה מחדש. היועץ יבחן מה מקור המימון המתאים ביותר עבור הלקוח שלו. לפעמים דווקא חברות מימון חיצוניות מהוות פתרון יעיל יותר מהבנקים במקרים כאלו. כל מקרה יבחן לגופו. אל תוותרו על יועץ משכנתא שיעמוד לימינכם ויסביר את עמדתכם לבנק תוך חתירה לגיוס משכנתא משתלמת עבורכם. זכרו, לא העיקר הוא לקבל משכנתא, אלא חשוב שהיא גם תהיה משתלמת. ואת זה יועץ משכנתא למסורבים ידע לעשות.

פתרונות אפשריים למשכנתא למסורבים

לכל משכנתא מסורבת יש פתרון. התאמת הפתרון תהיה בהתאם לחסם שהוביל לסירוב המשכנתא. לפעמים יהיה מדובר בפתרון מהיר וקל כמו השלמת מסמך חסר ולפעמים ידרש פתרון יצירתי יותר. כאן ריכזנו עבורכם את הפתרונות המובילים:

משכנתא חוץ בנקאית  – יש מקרים בהם הבנקים כבר שמו "חותמת שחורה" על הלווה והם לא מוכנים לאשר לו משכנתא. במקרים כאלו ניתן לפנות לגופים חוץ בנקאיים מורשים לקבלת הלוואת משכנתא.

פנייה לבנק אחר לאחר תיקון הנדרש – אמנם בנק אחד סירב בגלל בעיה מסויימת, אך אם סידרתם אותה, אתם יכולים לפנות לבנק אחר ולהגיש בקשה בצורה מחושבת ומקצועית.

העלאת דירוג האשראי – כאשר דירוג האשראי הוא זה שהוביל לסירוב, יהיה ניתן למחוק את הנתונים או לחכות פסק זמן עד לצבירת ניקוד גבוה יותר שיאפשר מתן הלוואה.

הוספת ערב משלם – יש פעמים בהם המשכנתא לא מאושרת בגלל מצבו הפיננסי של הלווה, אך אם במשכנתא יהיה מעורב ערב נוסף שישלם גם הוא על המשכנתא, התמונה תיראה אחרת.

זכרו, לאחר קבלת סירוב משכנתא חייבים לפנות לקבלת ייעוץ משכנתא מקצועי. טעות נפוצה של לווים רבים היא לפעול עצמאית ולהגיש באופן עצמאי בקשת משכנתא לשאר הבנקים הקיימים. באופן כזה הם ממיטים על עצמם מצב מורכב יותר בו גם שאר הבנקים מסרבים ובכך האפשרויות מצטמצמות  למשכנתא חוץ בנקאית. לא תמיד מגיש הבקשה מודע לבעייתיות של הבקשה שלו והוא לא יודע להציג אותה באופן נכון בעיני הבנק, כך הסירוב הוא בלתי נמנע. אך כאשר יועץ משכנתא למסורבים מעורב בתמונה, הוא יודע לבחון את הבקשה היטב מכל היבטיה וכך סיכויי הבקשה לקבל אישור עולים באופן משמעותי.

סיכום

לאחר שמקבלים סירוב משכנתא, חשוב לעצור ולאתר את סיבת הסירוב. כפי שסיכמנו כאן, קיימים מגוון פתרונות אפשריים לפעולה במקרה של סירוב, אך למרות זאת, חשוב לא לפעול באופן עצמאי ולא מקצועי. ההמלצה הגורפת היא לפנות ליועץ משכנתאות מומחה דווקא בתחום משכנתאות למסורבים, בעל קשרים ענפים בבנק, כזה שיודע לנהל משא ומתן ולהסביר היטב את עמדתכם בפני גופי המימון. כך תשיגו משכנתא משתלמת עבורכם.