משכנתא לעסקים

משכנתא לעסקים היא הלוואת משכנתא הניתנת לבעלי עסקים וחברות. הלוואה כזו מיועדת למטרות ספציפיות כמו רכישת נכס מסחרי, משרד וכדומה. מדובר במשכנתא בעלת יתרונות רבים. היא מאופיינת בריביות יקרות יותר בהתאם למגזר העסקי, אך היא עדיין רווחית מאוד. צוות Kar-ka המוביל בייעוץ משכנתאות במגזר הפרטי והעסקי, שמח להנגיש לכם מידע בנושא. על כל שאלה נוספת שלא קיבלתם עליה מענה בכתבה, צרו קשר ופנו למומחים בתחום.

מה זה משכנתא לעסקים?

משכנתא לעסקים היא הלוואה הניתנת לעסק עבור רכישת נכס. הנכס יכול להיות חנות, משרד, ואפילו דירה להשקעה. לאחרונה יותר ויותר עסקים מכירים בכדאיות ההשקעה בנדל"ן ובמקום לשלם דמי שכירות חודשיים, הם מעדיפים לשלם החזר חודשי למשכנתא. עסקים רבים בוחרים בהשקעות נדל"ן לצד עיסוקם הנוכחי וכך הם מצליחים להגדיל את מחזוריות ורווחי העסק שלהם.

ישנם מספר סוגי משכנתאות כפי שכנראה כבר הסקתם: משכנתא עסקית הניתנת לצורך רכישת המבנה העסקי בו העסק מתנהל לעומת משכנתא הניתנת לצורך רכישת נכס מניב או נכס שצפוי להשביח את עצמו בקרוב.

משכנתא לעסקים לרכישת נכס מניב

כאשר עסק רוכש נכס, תהליך לקיחת המשכנתא די דומה לרכישת דירה למגורים. הבנק ירצה לראות הערכת שמאי על הנכס. הבנק יחשב את גובה התשואה הצפויה מהנכס ובהתאם לרווחים העתידיים ההלוואה תאושר בריביות מתאימות. כאשר הבנק מאשר משכנתא לעסקים, הוא בוחן את יכולת ההחזר שלו. לא כל עסק מסוגל לעמוד בהחזרי משכנתא גבוהים לצד ההתחייבויות החודשיות שלו. מסיבה זו חשוב לבחון היטב את כדאיות העסקה מכל הבחינות. בנתינת משכנתא כזו הנכס הופך להיות משועבד לגוף המלווה כמו בכל נתינת משכנתא.

משכנתא לעסקים לרכישת עסק מסחרי

עסק המתנהל בתוך מבנה מסחרי בדרך כלל שוכר את המבנה ולא רוכש אותו. עסקים בעלי יכולת כלכלית משקיעים ורוכשים את הנכס בו הם מתנהלים וכך במקום לשלם דמי שכירות חודשיים, הם משלמים משכנתא עסקית. רכישה כזו ידועה כמגדילה את רווחיות העסק. הנכס ממשיך להשביח את עצמו ובעל העסק חוסך הוצאות שכירות.

למה כדאי לעסק לקחת משכנתא?

חשוב לציין כי למרות שמשכנתא לעסקים עשויה להיות משתלמת מאוד, היא לא תשתלם לכל אחד… יש עסקים שמשכנתא כזו תגרום להם לסחרור כלכלי וחשוב לבדוק זאת היטב מול איש מקצוע מומחה לתחום.

היתרון המרכזי בלקיחת משכנתא מסוג זה היא החיסכון בהוצאות השכירות. יחד עם זאת, משכנתא עסקית ידועה באחוזי המימון הגבוהים שלה ותודות לה, בעלי עסקים יכולים לרכוש נכס מסחרי עם הון עצמי נמוך יחסית, מה שמאפשר לבעלי עסק להגדיל את ממחזור הרווחיות של העסק שהם מנהלים במאות אחוזים.

מה קורה מבחינת המס על רכישת הנכס?

כל עסק צריך לנהל רישום מסודר של הוצאות מול הכנסות. ההוצאות מנוכות מההכנסות וכך מתקבלת שורת הרווח. ככל שההוצאות תהיינה גבוהות יותר, גובה ההכנסה ירד וכך גם גובה המס הנדרש לתשלום. כאשר עסק רוכש נכס, הוצאות המשכנתא (גובה ההחזר החודשי והעלויות הנלוות ללקיחת משכנתא) נחשבות להוצאות של העסק וכך חברה רשאית להפחית את גובה ההוצאות הללו מגובה ההכנסות ולשלם תשלום מס נמוך יחסית. גם הוצאות הבלאי לתחזוקת הנכס הנרכש, נחשבות להוצאות בלאי והן עשויות להקטין את גובה המס הנדרש לתשלום. כל זה נעשה למרות שבסופו של דבר ההוצאות הללו מיועדות להגדלת נכסי העסק.

מה גובה המימון הניתן עבור משכנתא לעסק ?

בשנים האחרונות חלה תפנית בגובה אחוז המימון שהבנקים מאשרים עבור משכנתא לעסק. באופן כללי, בעבר הבנקים היו מאשרים עד 70% מימון מערך הנכס בשוק החופשי או ממחירו, הנמוך מביניהם. אך כיום ניתן למצוא גופי מימון המאשרים אחוזי מימון גבוהים יותר. מה שמאפשר לבעלי עסקים לרכוש נכס מסחרי עם הון עצמי נמוך יחסית. (במאמר מוסגר נציין כי משקיעים רבים מקימים חברה כדי לרכוש נכסים נוספים להשקעה וכך הם נהנים מניכוי הוצאות, תשלום מס מופחת ובעיקר, אחוזי מימון גבוהים יותר ממה שהיו יכולים לקבל במסגרת משכנתא לדירה להשקעה).

מה גובה הריביות במסגרת המשכנתא?

משכנתא לעסקים ידועה כמשכנתא יקרה יחסית. על הלוואה הנלקחת לדיור הריביות הן ריביות אחרות מהריביות המוצעות להלוואות העסקיות. כך גם משכנתא זו היא משכנתא בעלת ריבית יקרה בהרבה מהמשכנתאות הרגילות המוכרות לנו. אחרי הכל, המשכנתא משעבדת נכס מסחרי שהוא נכס הנחשב להרבה פחות בטוח מנכס למגורים.

האם בכל משכנתא לעסקים יש לשלם מס רכישה?

עסק הרוכש נכס נדל"ן מחויב בתשלום מס רכישה החל מהשקל הראשון. מס רכישה הוא מס יקר וכאשר עסק צריך לשלם אותו, גובה המס לא יזכה בדרך כלל להנחה בשל מדרגות מס אישיות… אז כן, בכל משכנתא לעסקים יש לקחת בחשבון כי צריך לשלם מס רכישה יקר ויהיו פעמים שיהיה צורך בהגדלת הלוואת המשכנתא לצורך כך.

מי יכול לקחת את המשכנתא?

משכנתא עסקית הניתנת אך ורק לבעלי עסקים, חברות וכדו'. רק עסק העונה לדרישות הבנק או הגוף המממן הנותן את המשכנתא, יוכל לקבל אותה. הגוף המממן יבחן את יכולת ההחזר של העסק, את גובה התשואה הצפויה מהנכס הנרכש, יהיו פעמים בהם הבנק ידרוש לראות תוכנית עסקית מפורטת לבחינת המצב באופן מדוקדק.

התנאים לקבלת משכנתא:

הבנקים למשכנתאות בודקים את הבקשה לקבלת משכנתא עסקית. במסגרת הבדיקה נבחנת יכולתו הפיננסית של העסק לצד נתוני הנכס העומד לרכישה. הנקודות העיקריות הנבחנות כוללות:

• בדיקה תזרימית של חשבון העסק
• גובה יכולת ההחזר של העסק מבלי לקחת בחשבון את ההכנסות הצפויות מהנכס הנרכש…
• מהם נתוני הנכס הנרכש ועד כמה השקעה בו היא משתלמת.

מהם ההבדלים בין הלוואה לעסק לעומת משכנתא לעסקים?

כל עסק שמתנהל בצורה נכונה יוכל לקבל מהבנק הלוואה לעסק. הלוואה לעסק היא הלוואה יקרה יותר ממשכנתא לעסק אך המחיר הוא לא ההבדל היחיד בין סוגי ההלוואות. הסיבות לכך שונות. נסקור כאן בקצרה את הסיבות להבדלים שבין ההלוואות:

במשכנתא עסקית יש בטוחה

כאשר הבנק מציע משכנתא עסקית, הוא מציע הלוואה תמורת שעבוד הנכס הנרכש. כך הוא "רגוע" הוא יודע שגם אם העסק לא יצליח לעמוד בהתחייבויותיו, הוא יוכל לקבל את כספו ולמכור את הנכס לקבלת הכסף. לעומת זאת, כאשר מדובר בהלוואה לעסק, אין לבנק בטוחה חזקה כמו נכס כדי להיאחז בה וממילא המחיר גם הוא ישתנה בהתאם לרמת הסיכון הנלווית.

משכנתא עסקית ניתנת לפריסה ארוכה יותר

כאשר מדובר במשכנתא עסקית, אתם יכולים לפרוס את התשלומים לתקופה ארוכה של שלושים שנה וכאשר מדובר בהלוואה לעסק, לא תוכלו לפרוס אותה לטווח ארוך כל כך. נתון זה משפיע ישירות על גובה ההחזר החודשי ועל תנאי המשכנתא האפשריים.

משכנתא עסקית מלווה בהוצאות נלוות

בלקיחת משכנתא עסקית תצטרכו לשאת בהוצאות הנלוות ללקיחת המשכנתא: עלויות הרישום, עורך דין מקרקעין שילווה את העסקה, שמאי מקרקעין שיעריך את ערך הנכס, יועץ משכנתאות שילווה אתכם בתהליך לקיחת המשכנתא וזה עוד לא הכל במקרה ומדובר בנכס המצריך שיפוץ והשקעה נוספת…

אילו מסלולי משכנתא ניתן לשלב במשכנתא לעסקים?

כמו כל משכנתא, גם כאשר מדובר במשכנתא לעסקים ניתן לשלב מסלולי משכנתא כמו בכל משכנתא. המסלולים הניתנים לבחירה כוללים מסלולים רבים מוכרים כמו מסלול ריבית קבועה, מסלול ריבית קבועה צמודה, מסלול ריבית פריים, מסלול ריבית משתנה כל 5, מסלול מט"ח ועוד.

כאשר משלבים את מסלולי המשכנתא ומרכיבים תמהיל משכנתא עסקית, חשוב להיות זהירים ולפעול במתינות מקצועית. וודאו שאתם עומדים על רמת הסיכון המומלצת שלכם. אף עסק לא מעוניין למצוא את עצמו משלם מחיר יקר בגלל שהוא לא הרכיב תמהיל משכנתא מאוזן מבחינת סיכונים נלווים.

מי מעניק משכנתא לעסקים?

משכנתא לעסקים היא משכנתא הניתנת על ידי הבנקים למשכנתאות, אך לא רק הם. חברות ביטוח וחברות מימון שונות נכנסות ללא הרף לשוק המשכנתאות. מצד אחד התחרות גוברת וזה טוב ללווים. מצד שני הבלבול גובר גם הוא ולא כל אחד יודע למי כדאי לו לפנות בבקשה לקבלת משכנתא עסקית.

ההמלצה היא להתחיל תמיד דווקא מהבנקים למשכנתאות. זה לא מבטיח לנו שהם אכן יתנו את הצעת המשכנתא הזולה ביותר, אך מלנסות לא מפסידים. לאחר קבלת הצעות משכנתא ממספר גופים כדאי לערוך השוואת משכנתא מקצועית שתכלול את כל הנתונים החשובים. לאחר מציאת הצעת המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם, תוכלו להתקדם לביצוע שלה.

השוואת משכנתא מסחרית

רבים שואלים על מה חשוב להתמקד בהשוואת משכנתאות מסחריות, האופציות מבלבלות והתשובה לכך כוללות מספר נקודות מרכזיות:

גובה המשכנתא המאושרת

יש גופי מימון שיאשרו לכם אחוזי ממימון פחותים ממה שאתם צריכים לעומת גופי מימון שיאשרו יותר. חשוב לבחון זאת בהתאם לצורך האישי של העסק שלכם.

גובה הריבית על המשכנתא

בדקו מה גובה הריבית הממוצעת במשכנתא המסחרית שהוצעה לכם (נתון זה תוכלו לראות באישור העקרוני שתקבלו). הריבית בה תשלמו את המחיר הנמוך ביותר עשויה להצביע על הצעה משתלמת אך לא בהכרח. חשוב לבחון את נתוני ההצמדה למדד. משכנתאות צמודות מדד עלולות להתייקר ללא פרופורציה הגיונית וכדאי להימנע משילוב מסלולי ריבית מסוכנים בצורה לא מחושבת.

תנאי המשכנתא השונים

ישנם גופי מימון שיציעו לכם משכנתא לתקופה של 25 שנה למרות שאתם מעוניינים לסיים עם המשכנתא מהר יותר. יש מקרים הפוכים בהם הלווה מעוניין לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר וכך להקטין את גובה ההוצאה החודשית אך גוף המימון לא מסכים לכך. חשוב לבדוק את נתוני כל תנאי המשכנתא בשימת לב מיוחדת.

ההתנהלות מול גוף המימון

ישנם גופי מימון שקל להתנהל איתם. יש להם שירות אדיב ואישי הנותן ללקוח מענה בעת הצורך. לעומת זאת יש גופי מימון שקשה יותר להתנהל איתם. אין להם אזור אישי באתר שלהם וכך הלקוח צריך להמתין על הקו לפני כל בקשת מידע שהוא רוצה. בדקו זאת יחד עם שאר הנתונים וקבלו החלטה מחושבת.

אין רגולציה על משכנתא לעסקים

על כל משכנתא פרטית בישראל הנלקחת מהבנקים למשכנתאות, יש רגולציה מטעם בנק ישראל המפקח על הבנקים ומגביל אותם בנתינת המשכנתא. במשכנתא לעסקים אין הגבלה על גובה המימון הניתן, אין הגבלה על פריסת התשלומים וכך המגבילים הם הבנקים עצמם. ברגע שאין גוף מפקח המגביל את הבנק, הבנק גמיש יותר לשנות נהלים פנימיים שלו כאשר מדובר במשכנתא משתלמת עבורו / לקוח שחשוב לו / יועץ משכנתאות שהוא רוצה לרצות וכדומה. לרוב, המשכנתאות לעסקים ניתנות לתקופה של עד 10 שנים אך הנתונים משתנים כפי שציינו כאן.

תהליך לקיחת משכנתא מסחרית

כדי להתחיל בתהליך חשוב לפנות ליועץ משכנתאות מומחה בתחום המשכנתאות במגזר העסקי כיוון שהוא שונה מהמגזר הפרטי. יחד עם זאת, נסקור כאן בקצרה את התהליך הנדרש לטובת לקיחת משכנתא מסחרית:

בקשת אישור עקרוני

בשלב ראשון יהיה עליכם לצרף את כל המסמכים הנדרשים (צילום תעודות הזהות של בעלי העסק, שומה של שנת המס האחרונה, אישור רואה חשבון על השנה הנוכחית ותדפיסי חשבון הבנק העסקי ועוד מסמכים בהתאם לדרישות הבנק). הבנק יבחן את הבקשה וישלח לכם אישור או סירוב למשכנתא עסקית. כבר משלב זה כדאי לפנות ליועץ משכנתאות מומחה בתחום העסקי.

השוואת הצעות משכנתא

לאחר קבלת הצעות המשכנתא יהיה עליכם לגבש עמדה ולבדוק מהי המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם. חשוב לעשות זאת בשיקול דעת בסיוע מקצועי. בנו תמהיל משכנתא המתאים לצרכי העסק שלכם.

טופס טיולים

בשלב המתקדם של המשכנתא תצטרכו למלא את טופס הטיולים שהוא טופס משימות שעליכם לבצע לצורך קבלת המשכנתא: הזמנת שמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס, רישום הנכס בטאבו באמצעות עורך דין מקרקעין, רכישת ביטוח משכנתא וכו'.

לאחר שכל המשימות בוצעו, הבנק יבחן את התיק ובמקרה בו אין חוסרים, תוכלו לקבל את כספי המשכנתא. אם לא ציינתם אחרת, הכסף יועבר אל חשבון הבנק של המוכר.

למה חשוב להיעזר ביועץ משכנתאות בלקיחת משכנתא מסחרית?

משכנתא מסחרית היא משכנתא שמורכב יותר לקחת אותה. בחירת התנאים המתאימים לעסק היא החלטה גורלית המשליכה באופן ישיר על תזרים המזומנים של העסק. הרי אם תבחרו לדוגמא תקופת פריסה ארוכה, ההלוואה תתפרס לטווח ארוך יותר של שנים וממילא תהיה קטנה. במקרים הפוכים היא עלולה להיות יקרה מידי בפן החודשי ועסק יכול להתקשות לעמוד בה…

גם בניית תמהיל המשכנתא מצריך היכרות עם כל מסלול משכנתא. מי שלא מכיר את הנושא לעומק, לא יצליח לבנות לעצמו תמהיל משכנתא משתלם במיוחד כאשר אנחנו נמצאים בתקופה כל כך לא יציבה בה ריבית הפריים מאמירה מתקופה לתקופה…

יועץ משכנתאות לצד מומחיותו בנושא, הוא גם בעל קשרים ענפים בבנקים. הוא יודע איפה נכון ללחוץ ומה כדאי לעשות כדי לקבל אישור עקרוני. יועצי משכנתאות מומחים ומנוסים מכירים את ההלך הפנים בנקאי ולכן ישתלם לפנות דווקא אליהם. ההמלצה היא לא לוותר על ייעוץ משכנתא של מקצוענים.

על מה להקפיד בבחירת יועץ משכנתאות?

בבחירת ייעוץ משכנתא חשוב לבדוק את היקף המקצועיות, הניסיון בתחום הספציפי הנדרש (במקרה של משכנתא עסקית זה ממש בולט), עבר בנקאי אם יש, לקוחות מרוצים, שירות – מה הוא כולל ומה המחיר הסופי. העמידה בזמנים גם היא חשובה, במיוחד כאשר מדובר במשכנתא בה כל איחור בתשלום עלולה לגרום לכם הפסד בשל קנס כספי על פיגור בתשלום. ישנן נקודות נוספות שכדאי לבדוק, בהתאם לנתונים. אך ההמלצה הכללית היא ללכת על פי נטיות הלב ולהקשיב לאינטואיציה הפנימית שלכם.

לגיוס משכנתא עסקית פונים לצוות Kar-ka

מומחי Kar-ka שמחים להוביל בתחום המשכנתאות במגזר הפרטי. מי שרוצה לקבל משכנתא עסקית משתלמת יודע להיכן לפנות. יוקר המחיה והשינויים במשק לא מותירים אפשרות להסתכן ולקחת משכנתא עסקית ללא ליווי מקצועי מספק. הליווי המקצועי של יועצי המשכנתאות בחברת Kar-ka נותן את המעטפת שנוטלי משכנתאות מחפשים. מי שרוצה להיות רגוע, לדעת שהעניינים מתנהלים כמו שצריך ויש מומחה מקצועי הפועל לגיוס משכנתא עסקית עבורו, פונה לצוות Kar-ka. משכנתא עסקית הנלקחת ללא ליווי של יועץ משכנתאות מקצועי, עלולה להמיט אסון על העסק ואף למוטט אותו מרוב חוסר כדאיותה. ייעוץ מקדים מונע עוגמת נפש מאוחרת.