מחזור משכנתא

לאחרונה ניתן לשמוע יותר ויותר על מחזור משכנתא. מדובר בהליך שיכול להוזיל את מחיר המשכנתא באופן משמעותי ובכל תקופה בה מתרחשים שינויים חדים במשק ובריביות המצויות, לא פלא שמחזור משכנתא הופך לרלוונטי יותר ויותר. כאן ריכזנו עבורכם מידע בנושא. אם יש לכם משכנתא ואתם רוצים להפוך אותה למשתלמת יותר לתנאים האישיים שלכם, המידע שהונגש כאן על ידי מומחי Kar-ka, הוא בדיוק בשבילכם.

מה זה מחזור משכנתא?

כאשר אתם רוצים למחזר את המשכנתא שלכם, אתם נכנסים לתהליך בו מסלקים את הלוואת המשכנתא הישנה שלכם ולוקחים תמורתה משכנתא אחרת מותאמת יותר לתנאי החיים של הלווה. במסגרת המחזור, ניתן להוזיל את תנאי ההלוואה ולהנות מהתאמה מדויקת במיוחד לתנאים העכשוויים. לא תמיד התהליך ישתלם. תמיד חשוב לבדוק לפני כן את כדאיות המחזור. ולוודא שלא משלמים מחיר יקר מידי כדי להשיג מטרה מסוימת. ההמלצה היא להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה לצורך כך.

מתי משתלם למחזר משכנתא?

באופן כללי, כדאי לזכור כי התהליך יכול לחסוך לבעל המשכנתא מאות אלפי שקלים. אך חשוב לציין כי לתהליך עצמו נלוות הוצאות שעלולות להפוך את המחזור ללא משתלם. ולכן, קריטי לבחון את כדאיות ביצוע המחזור וההשלכות שתהיינה בעקבותיו.

מחזור משכנתא כאשר גובה החזר לא מתאים

הלוואת משכנתא ניתנת ל-30 שנה ומקסימום ולא פלא לראות צעירים שמתחייבים על סכום החזר חודשי גבוה, מתוך מחשבה שגובה השכר שלהם יעלה עם צבירת ותק במקום העבודה, ובמקום זאת הם מוצאים את עצמם כעבור שנים בודדות מתקשים לעמוד בגובה ההחזר הנדרש. הם רוצים להקטין את גובה ההחזר ולהקל מעצמם את העומס היומיומי.

גם כאשר גובה ההחזר החודשי הוא קטן מידי ביחס לשכר החודשי והלווה רוצה להגדיל אותו ובכך לסיים את תקופת המשכנתא בזמן קצר יותר, ניתן לעשות זאת בקלות באמצעות מחזור משכנתא. מחזור כזה עשוי להוזיל את גובה ריביות המשכנתא באופן משמעותי.

מחזור משכנתא כאשר מתרחשים שינויים בגובה הריבית

כל משכנתא מורכבת מריביות. ישנן ריביות צמודות למדדים שונים והן מייקרות את המשכנתא בהתאם להתייקרות במשק. לווה שמעוניין לייצב את המשכנתא שלו ולמנוע ממנה התייקרות בזמן אינפלציה וכדומה, חייב לבצע מחזור משכנתא כדי להגן על עצמו מפני התייקרות שכזו (בעת כתיבת שורות אלו אנחנו נמצאים בתקופת התייקרות מדדים כך שמי שיש לו הלוואה המתבססת בעיקר על מסלולים משתנים צמודים, חייב למחזר את המשכנתא כדי שהיא תהיה מאוזנת באופן נכון).

יחד עם זאת חשוב לדעת כי גובה הריביות בשוק המשכנתאות משתנה ללא הרף. אם גובה הריבית במשק זול יותר מגובה הריבית שהיה כאשר לקחתם את המשכנתא בעבר, יש לכם סיכוי גבוה במיוחד להנות מחיסכון של עשרות (ואפילו מאות) אלפי שקלים מהמחזור.

מחזור משכנתא לפירעון חלקי של ההלוואה

אם הזדמן לכם סכום כסף גדול מירושה, קרן השתלמות או כל חיסכון אחר שהפך לנזיל, אתם יכולים באמצעותו לסלק חלקית אצת הלוואת המשכנתא. יחד עם זאת חשוב לדעת כי כאשר פורעים את המשכנתא באופן חלקי, תנאי המשכנתא הנותרת משתנים וכדי להתאים אותם לתנאי הלוואה, ההמלצה היא לערוך למחזר את המשכנתא שלכם.

מה זה דו"ח יתרות משכנתא?

כדי לבדוק אם המחזור משתלם, חשוב להכיר את הרכב המשכנתא. לצורך כך נעזרים בדו"ח יתרות משכנתא בו מפורטים כל המסלולים המרכיבים את המשכנתא, ניתן לראות מה גובה כל מסלול, מה תאריך הסיום שלו ומה גובה העמלה שתידרש לתשלום במקרה של פירעון מוקדם… כאשר תפנו ליועץ משכנתאות בבקשה לבחינת כדאיות המחזור, הוא יבקש דבר ראשון לראות דו"ח יתרות משכנתא עדכני. רק לאחר עיון בדו"ח יהיה ניתן להעריך את כדאיות המחזור.

את דו"ח יתרות המשכנתא ניתן להנפיק בקלות באמצעות אתר האונליין של הבנק בו המשכנתא מנוהלת, ישנם בנקים (אוצר החייל, ירושלים, פאגי ומסד) שלא מאפשרים הנפקת דו"ח יתרות משכנתא אונליין כך שלצורך כך תצטרכו לפנות באופן אישי לפקיד.

האם ניתן לבצע מחזור לפני טופס 4

אם רכשתם דירה חדשה מקבלן או אפילו לקחת משכנתא לבנייה עצמית ואתם מעוניינים למחזר את המשכנתא עוד לפני שקיבלתם טופס 4 לדירה, חשוב שתדעו כי מדובר בהליך מורכב יותר. לא כל הבנקים יאשרו מחזור לפני קבלת טופס 4 כאשר מדובר בדירה מקבלן. למרות זאת, ניתן לבצע הליך זה באמצעות ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מומחה אשר יגיש עבורכם בקשה לאישור עקרוני למחזור משכנתא.

כמה זה עולה?

מבחינת שכר טרחה ליועץ משכנתאות, המחיר משתנה בין משכנתא למשכנתא בהתאם למורכבות התיק. כאשר מדובר בהלוואת משכנתא רגילה המחיר הממוצע ינוע סביב 5,500 ₪. אך שימו לב, עלויות המחזור לא מסתכמות רק בעלות יועץ משכנתאות. קיימות גם הוצאות נלוות.

ההוצאות הנלוות הן:

• עלות פתיחת תיק – הבנק גובה עמלה על פתיחת תיק המשכנתא מחדש.
• עלות ביקור שמאי מקרקעין בנכס – מחיר הנכס עשוי להשתנות ולכן הבנק ידרוש לראות דו"ח הערכת שמאי על הנכס הממושכן, לפני שהוא יאשר את המחזור.
• עלויות עדכון ביטוחי משכנתא – ברגע שמשמנים את תנאי המשכנתא, גם ביטוחי המשכנתא חייבים להתעדכן.
• עלות עמלת פירעון מוקדם  – הבנק גובה עמלה על פירעון מוקדם של מסלול קבוע. עמלה זו יכולה להגיע לעלות של עשרות אלפי שקלים.
• עלות ייעוץ משכנתאות  – ליווי פיננסי אמנם מוזיל את המשכנתא אך הוא מייקר את התהליך עצמו וחשוב להיערך לכך בצורה נכונה.

מהי עמלת פירעון מוקדם ואילו סוגים יש?

הבנק שכבר ראה את הרווחים שהוא הולך לקבל מהלוואת המשכנתא הקיימת, לא רוצה למצוא את עצמו מפסיד ממחזורי משכנתאות. מסיבה זו הוא גובה עמלה על פירעון מוקדם. יש מי שיקרא לעמלה זו "קנס משכנתא". המשמעות מובנת. הבנק קונס את הלווה על הפירעון המוקדם.

עמלת פירעון מוקדם היא שם כללי לעמלות פירעון מגוונות. העמלה היקרה ביותר היא עמלה היוון. כאן תקבלו פירוט על סוגי העמלות הקיימות:

• עמלה תפעולית בגובה 60 ₪ על הטיפול בתיק.
• עמלה על אי הודעה מראש – ניתן לחסוך עמלה זו (0.1% מיתרת ההלוואה) על ידי מתן הודעה 10 יום לפני הפירעון.
• עמלת מדד – כאשר המשכנתא הממוחזרת כוללת מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן, עמלה זו תיגבה בהתאם לתאריך המחזור. איך זה עובד? גובה המדד מתעדכן הכל 15 לחודש. כאשר המשכנתא ממוחזרת לפני ה-15, תיגבה עמלה המשקללת את המדד הממוצע. אם אתם ממחזרים את המשכנתא בזמן בו גובה הממד צפוי לעלות, החזירו לפני ה-15 ןכך תצטרכו לשלם רק מדד ממוצע. אם אין שינוי צפוי, תוכלו לפרוע לאחר ה-16 לחודש מבלי צורך לשלם עמלה זו.
• עמלת היוון – מדובר בעמלה המשמעותית ביותר מבחינת גובהה. במסגרת עמלה זו הבנק "מחזיר לעצמו" את מה שהפסיד בגלל המחזור.

איך מתבצע מחזור משכנתא לבנק אחר?

ניתן לבצע מחזור פנימי וחיצוני. מחזור פנימי הוא מחזור בו תנאי המשכנתא משתנים אך המשכנתא עצמה נשארת באותו בנק. לעומת זאת, ניתן לבצע מחזור חיצוני ולהעביר את המשכנתא לבנק אחר באמצעות מחזור חיצוני.

מחזור חיצוני נעשה כאשר לווה לא מרוצה מהבנק בו הוא ניהל את המשכנתא, או שהוא שמע שבבנק אחר הוא יכול לקבל משכנתא בתנאים נוחים יותר. לפעמים העברת המחזור  החיצוני לבנק אחר נעשה כחלק מצמצום בנקים במסגרת שיקום כלכלי ועוד.

כדי לבצע מחזור חיצוני ולהעביר את המשכנתא מבנק לבנק תצטרכו להשיג הרשאה מהבנק לרישום הערת אזהרה של הבנק החדש. הרי הבנק החדש לא יאשר משכנתא כל עוד והוא לא מקבל בטוחה. הערת אזהרה מקנה לבנק זכויות על הנכס ולכן, כדי לרשום הערת אזהרה, הבנק החדש יפנה אתכם לבנק הקודם. הבנקים לא עושים בעיות עם הרשאות אלו ואין סיבה לחשש מבני סירוב של בנק למתן הרשאה.

באופן כללי, כאשר מעבירים משכנתא לבנק אחר, צריכים לעבור את כל השלבים כמו תהליך לקיחת המשכנתא מחדש, המצאת שמאות עדכנית, רישום הערת אזהרה, עדכון ביטוחי חיים וכו'. אלא שהפעם זה אמור להיות פשוט יותר כיוון שהכל כבר קיים רק צריך לעדכן ולהתאים הכל לבנק החדש.

סיכום

על ידי מחזור משכנתא ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים ואפילו מאות. כפי שסיכמנו כאן, לפני ביצוע מחזור חשוב לבדוק את כדאיותו מבחינת העלויות הנלוות. את מחזור מבצעים רק כאשר יש צורך מבחינת התאמה לתנאי החיים האישיים או כאשר מעוניינים להוזיל את ריביות המשכנתא ולייצב אותן. ההמלצה היא להיעזר לצורך כך ביועץ משכנתאות מומחה שיתעמת מול הגוף המממן וינהל משא ומתן להוזלת ריבות המשכנתא שלכם. אל תוותרו על ליווי מקצועי! עדיף לשלם על ליווי מקצועי באופן חד פעמי מאשר לשלם באופן חודשי מחיר יקר על משכנתא לא משתלמת.