משכנתא הפוכה

לאחרונה שומעים יותר ויותר על משכנתא הפוכה. אם בעבר משכנתא כזו הייתה מוכרת יותר באירופה, הרי שכיום היא הפכה לפופולארית יותר ויותר. מהי משכנתא הפוכה ואיך היא מסייעת למבוגרים בני שישים ומעלה? חשוב לזכור כי כמו כל דבר בחיים, גם למשכנתא זו יש יתרונות לצד חסרונות. כאן ריכזנו עבורכם מידע חשוב על משכנתא הפוכה. המידע מונגש באדיבות המומחים שלנו בKar-ka. מוזמנים להמשיך איתנו.

מהי משכנתא הפוכה?

גיל שישים הוא הזמן לנחת, לרוגע, טיולים ובילויים עם בני המשפחה והחברים. הבעיה היא שיחד עם ההזדקנות האיטית, גם גובה ההכנסה יורד והמצב הכלכלי עלול להכביד. משכנתא הפוכה נועדה בדיוק לגיל הזה.

משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת משכון נכס. באופן כללי, הלוואה כזו נלקחת למטרה של רכישת הנכס ולאחר הרכישה נרשמת הערת אזהרה על הנכס. במשכנתא הפוכה הכל שונה והפוך. מדובר במשכנתא הניתנת אך ורק לבני שישים ומעלה (למרות שבעת כתיבת שורות אלו כבר נשמעה הצעה מבנק ישראל לאפשר משכנתאות הפוכות לכלל הציבור בישראל, אך עד שהתיקון יוכנס ואם בכלל, יארך זמן רב).

במסגרת משכנתא הפוכה בעל נכס מעל גיל 60, יכול לשעבד את הנכס שלו לגוף המממן ולקבל תמורתו אחוזי מימון של עד 50% מערך הנכס. את ההלוואה המבוגר לא צריך לשלם. הוא ממשיך לגור בדירה וליהנות מכספי ההלוואה. בנוסף לזאת הוא גם יכול לבחור איך לקבל את ההלוואה, בפעימות חודשיות המדמות קצבת פנסיה, או בתשלום אחד גדול. רק לאחר הפטירה של הלווה ההלוואה משולמת על ידי היורשים. אין מה לומר, מדובר במשכנתא מפלנטה אחרת.

מי זכאי לקבל משכנתא הפוכה?

בעיקרון, משכנתאות רגילות ניתנות עד גיל שבעים. לעומת זאת, משכנתא הפוכה היא משכנתא הניתנת שהגיעה לתת מענה לבני גיל הזהב שלא יכולים לקבל משכנתא רגילה אך כן מעוניינים לקבל הלוואה גדולה ומשמעותית לכל מטרה באשר היא.

אמנם, ההלוואה ניתנת רק לבני שישים ומעלה, אך כפי שציינו כאן, בבנק ישראל נשקלת האפשרות לאפשר משכנתאות הפוכות לכלל האוכלוסייה, כך שגם זוגות צעירים שנקלעו למצב כלכלי לא מאפשר, יוכלו ליהנות מאופציה זו. בינתיים הנושא סובב סימני שאלה לא פתורים ואם תשאלו מומחים, הוא גם לא מומלץ לצעירים.

קריטריונים למשכנתא הפוכה

כדי לקבל משכנתא הפוכה יש לעמוד בקריטריונים מסוימים:

1. לווים בני שישים ומעלה.
2. בעלי נכס של לא פחות מ- 800 אלף ש"ח
3. נכס לא מעוקל ואין לבעליו חובות לא מוסדרים.
4. הנכס חייב להיות ראוי לשעבוד גם מבחינת רישום.
5. ישנם מקרים בהם יש צורך באבחון לגבי מצבו הקוגניטיבי של הלווה.
6. אחוז מימון מבוקש של מעל 15% מערך הנכס בשוק החופשי – על פי הערכת שמאי מקרקעין.

למה צריך משכנתא הפוכה למבוגרים?

המטרה של משכנתא הפוכה למבוגרים היא לסייע למבוגרים מבחינה כלכלית. הרי מעל חמישים אחוזים מהפנסיונרים בישראל מדווחים על ירידה בגובה ההכנסות החודשיות מזמן היציאה לפנסיה. קשישים רבים מוצאים את עצמם מתמודדים כלכלית דווקא בזמן בו הם צריכים כסף רב עבור טיפולים רפואיים, הנגשת הבית למבוגרים, עלויות שוטפות של חימום הבית ועזרה בניקיון. ואל תשכחו שהם גם רוצים ליהנות מהנחת שלהם, לרכוש לנכדים מתנות, לפנק את הילדים ולסייע להם ברכישת דירה. כדי שתהיה להם אפשרות כזו, פותחה משכנתא הפוכה.

מהי משכנתא פנסיונית?

משכנתא פנסיונית גם היא משתייכת לקטגוריית המשכנתאות ההפוכות, אלא שהיא בעלת מאפיינים שונים מבחינת ההחזר הסופי. היא ניתנת לתקופה מקסימלית של עד 15 שנה והיא משולמת באופן שונה. במסגרת משכנתא פנסיונית ניתן לקבל את ההלוואה בתשלום מלא וליהנות מבלון חלקי כאשר ב-15 השנים הראשונות תוכלו לשלב תקופת גרייס בה לא תשלמו בכלל או תקופה בה תשלמו רק את הריבית. אופציה נוספת היא קבלת ההלוואה באמצעות כרטיס אשראי לחיוב מיידי המאפשר לכם למשוך כסף עד תקרה מסוימת כל חודש. לאחר תום השנה, החשבון יתאזן ומקרן ההלוואה ירד רק מה שהשתמשתם.

משכנתא פנסיונית מאפשרת שילוב של גרייס מלא (בו לא תצטרכו לשלם לא על הקרן ולא על הריבית) עד לתקופה של 7.5 שנים ולאחר תום התקופה תתחילו לשלם על הקרן ועל הריבית. אפשרות נוספת היא לדחות את תשלומי הקרן ל-15 שנה כאשר בסיומם בתשלום אחד משלמים את כל יתרת ההלוואה. משכנתא פנסיונית לא מתאימה לכל אחד. כיוון שלא כל אחד יכול להתחייב שיהיה לו בגיל כזה מהיכן להחזיר את ההלוואה כאשר הוא מתוקצב מקצבת פנסיה זעומה.

משכנתא פנסיונית – היתרונות

כספי משכנתא פנסיונית ניתנים למימוש במגוון אופנים: עבור סיוע לילדים, לצורך שמירה על רמת חיים גבוה במיוחד, תשלום חובות, ימון דיור מוגן לגיל השלישי, מימון הוצאות חד פעמיות ועוד.  בנוסף, הנכס נשאר בידי הלווה וניתן להמשיך לגור בו במשך כל התקופה. יתרון נוסף הינו היכולת לדחיית ההחזר החודשי בגין הלוואת המשכנתא לתקופה של 15-20 שנה.

המסלולים לקבלת כספי המשכנתא

הבנקים השונים מציעים מגוון סוגי מסלולים לקבלת כספי ההלוואה. כך לדוגמה ניתן לקבל תוספת חודשית על סכום קבוע מראש. הסכום ייכנס לחשבון העו"ש וישמש כתוספת הכנסה לצורך מימון הצרכים השוטפים.  ניתן לבחור בקבלת כל כספי ההלוואה באופן חד פעמי למימון הוצאה גדולה וחד פעמית, מימון מעבר לדיור מוגן, סיוע בהוצאות לילדים ועוד.

 אופציה נוספת: ניתן לקבל את כספי המשכנתא בתור תוספת חודשית גמישה להכנסה הקבועה ובכל להשיג שדרוג באיכות החיים.  בנוסף, מתאים לכם? שלבו בין המסלולים וקבלו סוגי הלוואות שונות בתוך מסגרת המשכנתא חד פעמי, חודשי קבוע או חודשי גמיש.

החזר הלוואת משכנתא פנסיונית

ניתן להחזיר את הריבית בלבד או לדחות את התשלומים, כאשר בתקופה זו תצבור הריבית – ריבית דריבית. בתום תקופת תשלום ההלוואה יש לפרוע את יתרת המשכנתא הפנסיונית בהחזר חד פעמי או כתשלום חודשי שוטף.

לכמה שנים ניתנת משכנתא הפוכה?

תקופת המשכנתא ההפוכה לא מוגדרת. היא ניתנת החל מגיל שישים, והיא נפרעת רק לאחר פטירת הלווה. היורשים שלכם יקבלו הודעה לאחר הפטירה על החוב למשכנתא. הם ידרשו לטפל במשכנתא תוך שנה מיום הפטירה. אם הם לא יטפלו בה, הבנק יממש את זכותו, הוא ימכור את הנכס המשועבד, יחזיר לעצמו את החוב ואת יתרת הכסף היורשים יקבלו. לא ניתן להעריך מראש מה תהיה תקופת ההלוואה. מאחלים לכם אריכות ימים ושנים.

חשוב לציין, לרוב, משכנתא הפוכה ניתנת לפירעון בכל שלב שהלווה רוצה מבלי לשלם עמלה על פירעון מוקדם, גם אם הפירעון מתרחש ללא כל הודעה מוקדמת. חשוב שתוודאו זאת כאשר אתם חותמים על הלוואת משכנתא הפוכה. במסגרת זו וודאו שאתם אכן יכולים לפרוע את המשכנתא בפעימות קטנות.

מה גובה הריבית במשכנתא הפוכה?

הגענו לנקודה כאובה. גובה הריבית במשכנתא הפוכה הוא גבוה ביחס לריביות בשוק המשכנתאות בגלל הנתון המצטבר. הרי הבנק הוא לא עמותה והוא לא מנהל חסד עם אף קשיש. הוא עסק לכל דבר והוא מוכר כסף תמורת כסף. כאשר הוא מאשר הלוואה לטווח ארוך כל כך, כשהוא לא יודע את מועד פירעונה, הוא לוקח על עצמו סיכון גדול יותר ולכן הוא גם גובה ריבית גבוהה יחסית והיא תנוע בין 0.5 ל-1.5 אחוז מעל למקובל במשכנתא רגילה. בסך הכל, לא מדובר בריבית יקרה כל כך בהתחשב בשאר הנתונים, מה גם שתמורתה ניתנת בטוחה חזקה, הדירה. מה שמייקר את הריבית הוא ההצמדה למדד המחירים לצרכן.

גובה הריבית שהבנק מאשר נקבע בהתאם לגיל הלווה. ככל שהלווה צעיר יותר, גובה הריבית תהיה יקרה יותר. לא נעים לומר, אבל הבנק רואה את המוות הקרוב של הלווה המבוגר ולכן הוא "מוכן" להוזיל את הריבית… למרות זאת, ניתן לנהל משא ומתן על גובה הריבית גם כאשר מדובר במשכנתא הפוכה. לצורך כך חשוב שיועץ משכנתאות מומחה יהיה מעורב בתמונה.

הריבית במשכנתא הפוכה תהיה ריבית קבועה שלא משתנה אך הקרן עצמה תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן. כך שכל עלייה שתהיה במדד המחירים לצרכן, תוביל להתייקרות ההלוואה. אך למרות כל זאת, גובה הריבית די מובן כאשר משקללים את הנתונים המקיפים:

מדובר בהלוואה לכל מטרה שגם ככה עולה יקר יותר באופן גורף.
התחרותיות בענף המשכנתאות ההפוכות היא מצומצמת וככל שיותר ויותר חברות מימון מציעות את השירות הזה, ניתן למצוא גופים משתלמים יותר.
הלווה לא נדרש לשלם את ההלוואה והנכס הוא הבטוחה עליה נשענת ההלוואה.

על פי מה נקבע סכום ההלוואה?

גובה ההלוואה ניתן בהתאם לערך הנכס תוך התייחסות לגיל מבקש ההלוואה. ככל שגיל הלווה גבוה יותר, גובה ההלוואה שיאושר יהיה גבוה יותר. הרי כשהגוף המממן רואה את יום הפירעון קרוב יותר, הוא מוכן לאפשר סכום גבוה יותר. סכום ההלוואה המתאפשר נע בין 15 ל-50 אחוזי מימון ולא יותר. יחד עם זאת, כדאי לדעת שגובה ההלוואה הניתנת במסגרת משכנתא הפוכה לא יעלה על 1,800,000 ₪.

בשונה מכל הלוואת משכנתא בה גובה ההכנסות נבדקות, במשכנתא הפוכה אין שום התייחסות לגובה ההכנסות של הלווה או לדו"ח נתוני האשראי שלו. להפך, משכנתא כזו יכולה להיות מאושרת גם כאשר הלווה מתקיים ללא כל הכנסה חודשית. כן חשוב לציין כי אנשים בעלי חובות לא מוסדרים בעלי בעיות כלכליות כמו תיקי הוצאה לפועל פתוחים, עיקולים וכדומה, יכולים לקבל סירוב למשכנתא הפוכה.

מה הן העלויות הנלוות למשכנתא הפוכה?

לכל משכנתא קיימות הוצאות נלוות. גם כאן חשוב לקחת את ההוצאות הנלוות בחשבון. העלויות כוללות:

עלויות הריבית  – הריבית תשולם בסופו של דבר ביום הפירעון של ההלוואה על ידי היורשים והיא מכילה רכיבי ריבית דריבית המקפיצים אותה מחודש לחודש.
דמי פתיחת תיק  – עמלת טיפול כמו בכל לקיחת משכנתא.
עלות שמאי – גוף המימון דורש דו"ח הערכת שמאי כדי לאמוד את ערך הנכס.
עלות עורך דין – אשר יטפל ברישום השעבוד כנדרש.
עלות ביטוח דירה – הבנק דורש שהנכס יהיה מבוטח מפני נזקים אפשריים. אין צורך בביטוח חיים.
עלות יועץ משכנתאות – אשר ינהל את המשכנתא בצורה מקצועית ונכונה וידע לגייס משכנתא משתלמת ללווה.

מה ההבדל בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה?

משכנתא רגילה נלקחת רק לאחר בחינה מדוקדקת של מצבו הפיננסי של הלווה. לעומת זאת, במשכנתא הפוכה מצבו הפיננסי של הלווה לא נבדק. בודקים רק אם יש חובות ברקע שעלולים לפגוע בבטוחה עצמה ולא יותר. משכנתא רגילה ניתנת לפריסה לתקופה של עד 30 שנה. לעומת זאת, משכנתא הפוכה ניתנת ללא הגלת זמן. היא יכולה להינתן בגיל שישים ולהיפרע רק כעבור 35 שנה, לאחר מות הלווה בשיבה טובה…

כאשר לוקחים משכנתא הפוכה הבנק לא מבקש ביטוח חיים לעומת משכנתא רגילה בה הוא לא יאשר משכנתא ללא הוכחת רכישה של ביטוח חיים על שם הלווה. הסיבה לכך ברורה. במשכנתא הפוכה הבנק לא צריך לבטח את עצמו מפני מות הלווה. להפך, לא אכפת לו שזה יקרה…

משכנתא רגילה מוחזרת בהחזר חודשי לאורך כל שנות ההלוואה. לעומת זאת, במשכנתא הפוכה הלווה לא צריך לשלם על החזר ההלוואה. רק לאחר מות הלווה, יורשי הלווה משלמים את חוב המשכנתא והבנק מקבל את שלו.  כאשר תרצו לפרוע משכנתא רגילה תגלו כי אתם צריכים לשלם עמלה גבוהה על פירעון מוקדם. לעומת זאת, במשכנתא הפוכה אין עמלה על פירעון מוקדם והלווה יכול להחליט שהוא רוצה לסלק אותה בכל רגע נתון.

משכנתא הפוכה ניתנת לכל מטרה. את הבנק לא מעניין עבור מה הנכס משועד ומהי מטרת ההלוואה. הוא מאפשר נתינת הלוואה כל עוד והבטוחה ראויה מבחינתו. לעומת זאת, בכל משכנתא אחרת מטרת ההלוואה נבחנת ויש פעמים בהם הלווה נדרש אף להצהיר על כך בבנק.

משכנתא רגילה מוגבלת בגיל והיא לא תינתן למבוגרים מעל גיל שישים, לעומת משכנתא הפוכה הניתנת אך ורק לבני גיל שישים ומעלה.

אחוזי המימון וגובה הריבית הנקבעת במשכנתא הפוכה נקבעים בהתאם לגיל הלווה. לעומת זאת, במשכנתא רגילה לגיל הלווה אין השלכה משמעותית כל כך על ההלוואה הניתנת.

יתרונות וחסרונות של משכנתא הפוכה

למשכנתא כזו יש יתרונות רבים לצד חסרונות לא שוליים. כאן ריכזנו עבורכם את המובילים שבהם. כי לפני שעושים משהו, חייבים להכיר את ההשלכות האפשרויות שיגרמו ממנו.

1. הריבית יקרה
   מדובר בהלוואה שלא נפרעת על ידי הלווה עצמו. אך כל אותה העת היא ממשיכה לצבור ריביות והריבית שלה יקרה ביחס לגובה הריביות בשוק. החוב גדל עם כל עליית מדד ומחודש לחודש הריבית תופחת.
2. אין ירושה לילדים
   כאשר הילדים מגלים שאין להם את כל הדירה לירושה והם אפילו צריכים לשלם כסף כדי לקבל את חלקם, המצב הופך לרגיש. במשפחות הכי טובות מתגלעים חילוקי דעות בענייני ירושה וכדי למנוע מצבים כאלו כדאי לערב את הילדים כבר בשלב לקיחת המשכנתא. שימו לב, במרבית הבנקים למשכנתאות כאשר תרצו לקחת משכנתא הפוכה תצטרכו להביא גם חתימה של היורשים על כך שהם מודעים להליך. הליך זה מונע טענות של הילדים בהמשך.
3. ניתנת לכל מטרה
   הלוואת משכנתא הפוכה ניתנת לכל מטרה. היא יכולה להילקח עבור מימון טיפול רפואי יקר, שיפוץ הדירה והנגשתה לנכים ואפילו למימון רכישת רכב או מימון לימודים גבוהים לילדים. הורים רבים מעוניינים לעזור לילדיהם לרכוש דירה ללא הון עצמי ולצורך כך הם לוקחים משכנתא הפוכה במאפשרת להם לעזור לילדיהם בכבוד. ולילדים? הם ממילא לא יכולים להתחייב על החזר חודשי גבוה עבור משכנתא לצד החזר חודשי להחזר הלוואה להון עצמי וממילא אופציה כזו מועדפת עליהם. בהמשך, בכל שלב שירצו ויוכלו, הם יפרעו את המשכנתא, לא צריך לחכות לצורך כך עד לרגע הפטירה…
4. הגדלת הכנסה בקלות
   כל אחד עלול להיקלע למצב בו הוא צריך הגדלת הכנסה והוא פונה לחפש עבודה נוספת לצורך כך. בגיל המבוגר הכוחות מוגבלים ולכן הלוואה כזו מצילה מבוגרים רבים מעבודה פיזית קשה.
5. חיים על חשבון הנכס
   בסופו של דבר, מדובר בהלוואה שמצילה קשישים רבים מחרפת רעב. לא לכל קשיש יש למי להוריש את דירתו ואדם לא צריך לחשוב על צרכי השני תוך כדי מחיקה של הצרכים האישיים שלו. אם הוא נזקק להגדלת הכנסה, אין סיבה שהוא לא ינצל את מה שהנכס שלו מאפשר לו. מדובר באפשרות נוחה של הלוואה על חשבון הנכס. המבוגר ממשיך לגור בסביבה הטבעית שלו ולהנות מהכנסה גבוהה יותר על חשבון הנכס. משכנתא הפוכה אמנם לא מתאימה לכל אחד, אך המציאות חזקה מכל דמיון ופעמים רבות דווקא היא מאפשרת מימוש חלומות ומימון דברים מתבקשים. אם אתם מתלבטים אם לקחת משכנתא הפוכה, כדאי שתפנו ליועץ משכנתאות מומחה שיחפש עבורכם את הפתרון הפיננסי המתאים ביותר לצרכים האישיים שלכם.

מה חברת Kar-ka מציעה?

חברת קרקע היא חברת המתמחה במציאת פתרונות פיננסים מותאמים לצרכי הלווה מתוך הכרת הצרכים האישיים של הלווה. אצל Kar-ka הלקוח הוא בראש והצוות מגייס בשבילו את הטוב היותר. בשלב ראשון ינהלו איתכם שיחת ייעוץ בה ימופו הצרכים הכלכליים שלכם, לאחר מכן המומחים בחברה יחפשו עבורכם אחר מקור מימון מתאים. כי חברות מימון יש הרבה, אך חשוב לדעת אל מי לפנות וממי להיזהר…

אם אתם רוצים ליווי פיננסי מקצועי מטובי המומחים בתחום, פנו לחברת Kar-ka. כאשר המשכנתא מנוהלת על ידי מומחה, הסיכויים שלה להיות משתלמת עבורכם, גבוהים משמעותית. החברה גאה להוביל בגיוס משכנתאות הפוכות, משכנתאות למסורבים כמו גם במציאת פתרונות מימון למצבים סבוכים שונים.

לסיכום

כפי שסיכמנו, ניתן לראות כי משכנתא הפוכה היא משכנתא המיועדת למבוגרים והיא נועדה להקל מעליהם מבחינה כלכלית. בסך הכל משכנתא הפוכה מצילה אנשים מחרפת רעב והיא מסייעת למבוגרים רבים לצלוח משברים כלכליים בכבוד מבלי להינזק בפן החודשי. ירושה זה לא הכל בחיים ומי צריך ליהנות מהכסף אם לא האדם שעמל עליו? למרות יתרונותיה, יש לא מעט חסרונות ולכן חשוב במיוחד לפנות למומחים פיננסים שיחפשו אחר מקור מימון מתאים באופן מדויק לצרכי מבקש ההלוואה. יש פעמים בהם דווקא פתרון אחר יהיה טוב יותר. כדי לבחון את המצב באופן מקצועי, פנו ליועץ משכנתא מומחה. אל תוותרו על כך. מגיע לכם את הכי טוב. אין סיבה שתשלמו מחיר יקר רק בגלל שלא ידעתם שניתן אחרת.