מהי משכנתא לבנייה עצמית?

משכנתא לבנייה עצמית היא הלוואה נלקחת תמורת שיעבוד הנכס הנבנה. אם יש לכם קרקע שעליה אתם מעוניינים לבנות בית פרטי, למשכנתא שתבקשו כדי לממן את בניית הבית יקראו משכנתא לבנייה עצמית. משכנתא כזו תהיה יקרה יותר בגלל הסיכון הגבוה שהגוף המממן לוקח על עצמו בנתינת ההלוואה והבנייה צמודה לעלויות מדד תשומות הבנייה.

מה ההבדל בין משכנתא לבנייה פרטית לבין משכנתא סטנדרטית?

לא לחינם לא כל יועץ משכנתאות מטפל במשכנתא לבנייה עצמית. מדובר במשכנתא מורכבת יותר. היא משולמת בפעימות והעלויות בה עלולות להשתנות. לא דומה רכישת בית מוכן לרכישת קרקע שעליה צריך לבנות באופן עצמאי בית, לדאוג להיתרי בנייה, אנשי מקצוע וכל מה שצריך כדי שהבנייה תיעשה בצורה הטובה ביותר. סיקרנו כאן עבורכם את ההבדלים המרכזיים.

משכנתא לבנייה עצמית עלולה להתייקר

עלויות בנייה הן דבר משוער. מחירי הבטון, הברזל ושאר חומרי הבנייה משתנים אחת לתקופה ובהתאם להם גם גובה מדד תשומות הבנייה משתנה. כאשר מתחילים בנייה, יודעים מה הצפי המשוער של עלויות הבנייה, אך לא יודעים מה יהיה גובה הסכום הסופי. כי כמו שאתם יודעים, כאשר בונים בית ואפילו רק משפצים מוסיפים רק אריח מיוחד, ורק תאורה משודרגת ופתאום יש סגר פתאומי או בלת"מ בלתי צפוי שמונע את המשך העבודות וכך לא באמת ניתן לדעת מה תהיינה עלויות הבנייה הסופיות. כשאתם מגיעים לבנק בבקשה לאשר אחוז מימון מסוים, הבנק ירצה לראות הצעות מחיר שחתמתם עם קבלנים, תוכניות והיתרים. ללא תוכניות רלוונטיות הבנק לא יאשר את ההלוואה.

הסיכונים מצד הבנק

כשרוכשים קרקע ולוקחים משכנתא לבנייה עצמית כדי לבנות בית על הקרקע, ניתן לקבל אחוז מיממון של עד 75% כמו בכל רכישת דירה ראשונה. אך חשוב לזכור שהבנקים לא שמחים להלוות כסף לנכס שעדיין לא נבנה… הרי אם לא תעמדו בתשלום, הבנק ירצה למכור את הנכס ולכסות את חוב המשכנתא. ומי ירצה לרכוש קרקע לא בנויה?…

אחוזי מימון זהירים

על פי תקנות בנק ישראל, הבנקים מאפשרים אחוזי מימון בהתאם לסוג העסקה. כאשר מדובר בדירה יחידה, הבנק יאשר 75% מימון ממחיר הנכס. כאשר מדובר בדירה נוספת גובה המימון המקסימלי הוא 50% ועל שיפור דיור ברכישת דירה חליפית ניתן לקבל מימון של עד 70%. מי שמתמצא בתחום רואה כי הבנקים פחות שמחים לתת אחוזי מימון גבוהים וקשה לקבל את אחוזי המימון המקסימליים כאשר מדובר במשכנתא לבנייה פרטית. מה עושים הבנקים? מנאשרים אחוזי מימון נמוכים יותר מאחוז המימון המקסימלי, הם מסתמכים על כך שאם הלווה יתקע הוא יפנה אליהם שוב לצורך הגדלת אחוז המימון.

חשוב להבין שאמנם הבנק לא מחויב לאשר אחוזי מימון מקסימליים, אך הוא בוחן עלות מול תועלת. ממה הוא ירוויח יותר, ממגרש שבנוי בחצוי או מבית בנוי ומוכן. כאשר נכס מוכן למגורים בעל הנכס יכול לגור או להשכיר אותו ולשלם את המשכנתא כפי שהתחייב.

משכנתא לבנייה פרטית

בניית בית באופן עצמאי היא מתכון לבזבוז כסף. כדי למנוע זאת, משכנתא לבנייה פרטית ניתנת בפעימות, על פי קצב התקדמות הבנייה. בכל משכנתא רגילה, אם לא תבחרו אחרת, סכום המשכנתא יעבור לחשבון הבנק של המוכר בפעימה אחת. לעומת זאת, כאשר אתם לוקחים משכנתא לבנייה פרטית, אתם לא צריכים את כל הכסף בבת אחת. ולכן הוא יינתן בפעימות. אחרי שתבנו יסודות, תקבלו את הכסף המממן את המשך הבנייה עד לשלב הבא. כך לפני כל שלב תקבלו פעימת משכנתא.

לצורך בדיקת התקדמות הבנייה הבנק מבקש דו"ח הערכת שמאי על התקדמות הבנייה. השמאי יגיע אל הנכס ויבדוק שאכן העבודה מתבצעת בבטיחות ובהתקדמות על פי הנדרש. קחו בחשבון שגובה אחוז המימון שתקבלו ילווה אתכם לאורך כל פעימות המשכנתא. מה זה אומר? אם אישרו לכם 60% מימון, ואתם אמורים לקבל על שלב שנייה מסויים מאה אלף שקל, תקבלו רק שישים אחוז מתוכם = שישים אלף שקל. כך לאורך כל פעימות המשכנתא תצטרכו לשמור על ההון העצמי שלכם.

בניית תמהיל משכנתא לבנייה פרטית

כאשר בונים תמהיל משכנתא חייבים להיות בעלי ידע מקצועי אבל גם חייבים להיות עירניים וזהירים לקליטת סיכונים ושינויים אפשריים. פעימת המשכנתא ההתחלתית תשולב לרוב בריבית משכנתא קבועה כי הלווה ירצה לשריין לעצמו את הריביות הטובות בשוק (הרי ריביות המשכנתא משתנות ללא הרף ואם יש עכשיו ריבית טובה, עדיף לקחת אותה ולא לחכות לסיום הבנייה בה לא ידעו מה יהיה גובה הריבית בשוק המשכנתאות). קריטי לפנות ליועץ משכנתאות מומחה כאשר בונים תמהיל משכנתא שכזה.

משכנתא לבניה עצמית

רכישת דירה היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בחיי אדם. עבור רבים, רכישת דירה פירושה התפשרות על חלומותיהם ורצונותיהם, הן מבחינת גודל הבית, עיצובו ומיקומו.

עם זאת, קיימת אפשרות נוספת: בניית בית עצמי. בניית בית פרטי מאפשרת לכם ליצור בית חלומותיכם המותאם בדיוק לצרכים ולרצונות שלכם.

אך בניית בית היא פרויקט מורכב הדורש תכנון מדוקדק, ניהול פיננסי נכון ומימון מתאים. פתרון המימון המרכזי עבור בניית בית הוא משכנתא לבנייה עצמית.

מהי משכנתא לבנייה עצמית?

משכנתא לבנייה עצמית היא הלוואה מיוחדת המיועדת למי שמעוניינים לבנות בית על מגרש בבעלותם או משכנתא לבנייה הכוללת את קניית המגרש. בניגוד למשכנתא רגילה לרכישת דירה, בה הכסף מועבר ישירות למוכר, במשכנתא לבנייה עצמית הכסף מועבר ללווה בפעימות, בהתאם להתקדמות הבנייה.

משכנתא לבנייה עצמית היא פתרון אטרקטיבי עבור מי שמעוניינים לבנות בית חלומותיהם תוך גמישות רבה וחיסכון אפשרי. עם זאת, חשוב להיות מודעים למורכבות התהליך, לאי הוודאות הכרוכה בו ולדרישות ההון העצמי הגבוהות.

שלבים מרכזיים בתהליך קבלת משכנתא לבניית בית פרטי

1.     תכנון: גיבוש תוכנית מפורטת הכוללת את גודל הבית, חלוקת החדרים, עיצוב פנים וחוץ, מפרט טכני ותקציב משוער.
2.     בחירת קבלן: איתור ובחירת קבלן ביצוע מוסמך ובעל ניסיון בבניית בתים פרטיים.
3.     פתיחת תיק משכנתא: פנייה לייעוץ משכנתאות ופתיחת תיק משכנתא בבנק.
4. קבלת אישור עקרוני: הבנק יעניק אישור עקרוני למשכנתא, תוך ציון סכום ההלוואה המאושר ותנאי הריבית.
5.     הערכת שווי הנכס: שמאי מטעם הבנק יבצע הערכת שווי של המגרש ושל הבית לאחר בנייתו. זה מאפשר לקבל אישור בפועל.
6.     ליווי בנקאי: הבנק ימנה מלווה שילווה את הפרויקט ויפקח על השימוש בכספי המשכנתא בהתאם לשלבים המוגדרים.

ביצוע משכנתא לבנייה עצמית:

חשוב לפנות לייעוץ משכנתאות מוסמך כבר בשלבים המוקדמים של התהליך. יועץ משכנתאות יסייע לכם בבניית תכנית פיננסית, בבחירת מסלול משכנתא מתאים, בהשוואת הצעות בין בנקים, בהכנת המסמכים הנדרשים ובניהול משא ומתן מול הבנקים.

תהליך קבלת אישור משכנתא לבנייה עצמית מורכב מכמה שלבים עיקריים:

1.     פגישה עם יועץ משכנתאות: יועץ המשכנתאות יערוך פגישה עם הלווים, יבחן את המסמכים ויבנה תכנית פיננסית מותאמת אישית.
2.     פתיחת תיק משכנתא: פנייה לייעוץ משכנתאות מוסמך ופתיחת תיק משכנתא בבנק.
3.     הגשת מסמכים: יש להגיש לבנק מגוון מסמכים, ביניהם: תלושי שכר, אישורי הכנסה, דו"חות חשבון, תדפיסי אשראי, נסח טאבו של המגרש, תוכניות אדריכליות והנדסיות, חוזה קבלן ועוד.

4.     הערכת שווי הנכס: הערכת השווי תשמש בסיס לקביעת סכום ההלוואה המאושר.
5.     אישור עקרוני: כפי שפורט לעיל.
6.     תנאים מוקדמים: לאחר קבלת אישור עקרוני, יש להשלים מספר תנאים מוקדמים, כגון: תשלום מקדמה לקבלן, ביטוח חיים וביטוח מבנה, חתימה על שטר משכנתא ועוד.
7.     אישור סופי: לאחר השלמת התנאים המוקדמים, הבנק יעניק אישור סופי למשכנתא.

חברת קרקע – יועצי משכנתאות:

חברת קרקע היא חברת ייעוץ משכנתאות ותיקה ומנוסה, המתמחה בליווי לקוחות בתהליך קבלת משכנתא לבנייה עצמית. החברה מעניקה ייעוץ מקצועי וליווי אישי לכל אורך התהליך, החל משלב התכנון ועד קבלת המפתח. צוות היועצים המנוסים של החברה יסייע לכם בבחירת מסלול משכנתא מתאים, בהשוואת הצעות בין בנקים, בהכנת המסמכים הנדרשים ובניהול משא ומתן מול הבנקים.

משכנתא לבנייה עצמית לוקחים עם Kar-ka

בניית בית עצמי היא דרך מצוינת להגשים חלום ולזכות בבית המותאם בדיוק לצרכים ולרצונות שלכם. משכנתא לבנייה עצמית היא פתרון מימון אטרקטיבי המאפשר לכם לממש את החלום תוך ניהול תקציב נכון.

עם זאת, חשוב להיות מודעים למורכבות התהליך, לאתגרים האפשריים ולדרישות ההון העצמי הגבוהות.

ליווי מקצועי על ידי יועץ משכנתאות מוסמך וניהול פיננסי נכון הם המפתחות להצלחה בתהליך קבלת משכנתא לבנייה עצמית ולבניית בית חלומותיכם.

טיפים אחרונים:

• התחילו לתכנן את הבית והתקציב מוקדם ככל האפשר.
• ערכו מחקר מעמיק ובחרו קבלן מוסמך ובעל ניסיון.
• השוו הצעות בין מספר בנקים לפני קבלת החלטה.
• קראו בעיון את תנאי המשכנתא לפני החתימה על החוזה.
• התייעצו עם יועץ מס לצורך תכנון מס וניהול תזרים מזומנים.

כשרוצים לקבל משכנתא משתלמת, פונים ליועץ משכנתאות מומחה בסוג המשכנתא שצריכים. חברת Kar-ka המובילה בייעוץ משכנתאות, סייעה ללווים רבים ליטול משכנתא לבנייה עצמית שצורה משתלמת וחסכונית. הליווי המקצועי של איש מקצוע לאורך תהליך של לקיחת משכנתא כזו, הוא קריטי. אתם לא רוצים שהבנק "ידחוף" לכם ריביות יקרות רק בגלל שאין לכם ידע מקצועי להפגין מולו. אתם צריכים שיהיה מי שינהל משא ומתן להוזלת ריבית המשכנתא שלכם ופנייה לחברת Kar-ka היא הדבר הנכון. חכם עיניו בראשו. בהצלחה!