מהי משכנתא לבנייה עצמית?
משכנתא לבנייה עצמית היא הלוואה נלקחת תמורת שיעבוד הנכס הנבנה. אם יש לכם קרקע שעליה אתם מעוניינים לבנות בית פרטי, למשכנתא שתבקשו כדי לממן את בניית הבית יקראו משכנתא לבנייה עצמית. משכנתא כזו תהיה יקרה יותר בגלל הסיכון הגבוה שהגוף המממן לוקח על עצמו בנתינת ההלוואה והבנייה צמודה לעלויות מדד תשומות הבנייה.
מה ההבדל בין משכנתא לבנייה פרטית לבין משכנתא סטנדרטית?
לא לחינם לא כל יועץ משכנתאות מטפל במשכנתא לבנייה עצמית. מדובר במשכנתא מורכבת יותר. היא משולמת בפעימות והעלויות בה עלולות להשתנות. לא דומה רכישת בית מוכן לרכישת קרקע שעליה צריך לבנות באופן עצמאי בית, לדאוג להיתרי בנייה, אנשי מקצוע וכל מה שצריך כדי שהבנייה תיעשה בצורה הטובה ביותר. סיקרנו כאן עבורכם את ההבדלים המרכזיים.
משכנתא לבנייה עצמית עלולה להתייקר
עלויות בנייה הן דבר משוער. מחירי הבטון, הברזל ושאר חומרי הבנייה משתנים אחת לתקופה ובהתאם להם גם גובה מדד תשומות הבנייה משתנה. כאשר מתחילים בנייה, יודעים מה הצפי המשוער של עלויות הבנייה, אך לא יודעים מה יהיה גובה הסכום הסופי. כי כמו שאתם יודעים, כאשר בונים בית ואפילו רק משפצים מוסיפים רק אריח מיוחד, ורק תאורה משודרגת ופתאום יש סגר פתאומי או בלת"מ בלתי צפוי שמונע את המשך העבודות וכך לא באמת ניתן לדעת מה תהיינה עלויות הבנייה הסופיות. כשאתם מגיעים לבנק בבקשה לאשר אחוז מימון מסוים, הבנק ירצה לראות הצעות מחיר שחתמתם עם קבלנים, תוכניות והיתרים. ללא תוכניות רלוונטיות הבנק לא יאשר את ההלוואה.
הסיכונים מצד הבנק
כשרוכשים קרקע ולוקחים משכנתא לבנייה עצמית כדי לבנות בית על הקרקע, ניתן לקבל אחוז מיממון של עד 75% כמו בכל רכישת דירה ראשונה. אך חשוב לזכור שהבנקים לא שמחים להלוות כסף לנכס שעדיין לא נבנה… הרי אם לא תעמדו בתשלום, הבנק ירצה למכור את הנכס ולכסות את חוב המשכנתא. ומי ירצה לרכוש קרקע לא בנויה?…
אחוזי מימון זהירים
על פי תקנות בנק ישראל, הבנקים מאפשרים אחוזי מימון בהתאם לסוג העסקה. כאשר מדובר בדירה יחידה, הבנק יאשר 75% מימון ממחיר הנכס. כאשר מדובר בדירה נוספת גובה המימון המקסימלי הוא 50% ועל שיפור דיור ברכישת דירה חליפית ניתן לקבל מימון של עד 70%. מי שמתמצא בתחום רואה כי הבנקים פחות שמחים לתת אחוזי מימון גבוהים וקשה לקבל את אחוזי המימון המקסימליים כאשר מדובר במשכנתא לבנייה פרטית. מה עושים הבנקים? מנאשרים אחוזי מימון נמוכים יותר מאחוז המימון המקסימלי, הם מסתמכים על כך שאם הלווה יתקע הוא יפנה אליהם שוב לצורך הגדלת אחוז המימון.
חשוב להבין שאמנם הבנק לא מחויב לאשר אחוזי מימון מקסימליים, אך הוא בוחן עלות מול תועלת. ממה הוא ירוויח יותר, ממגרש שבנוי בחצוי או מבית בנוי ומוכן. כאשר נכס מוכן למגורים בעל הנכס יכול לגור או להשכיר אותו ולשלם את המשכנתא כפי שהתחייב.
משכנתא לבנייה פרטית
בניית בית באופן עצמאי היא מתכון לבזבוז כסף. כדי למנוע זאת, משכנתא לבנייה פרטית ניתנת בפעימות, על פי קצב התקדמות הבנייה. בכל משכנתא רגילה, אם לא תבחרו אחרת, סכום המשכנתא יעבור לחשבון הבנק של המוכר בפעימה אחת. לעומת זאת, כאשר אתם לוקחים משכנתא לבנייה פרטית, אתם לא צריכים את כל הכסף בבת אחת. ולכן הוא יינתן בפעימות. אחרי שתבנו יסודות, תקבלו את הכסף המממן את המשך הבנייה עד לשלב הבא. כך לפני כל שלב תקבלו פעימת משכנתא.
לצורך בדיקת התקדמות הבנייה הבנק מבקש דו"ח הערכת שמאי על התקדמות הבנייה. השמאי יגיע אל הנכס ויבדוק שאכן העבודה מתבצעת בבטיחות ובהתקדמות על פי הנדרש. קחו בחשבון שגובה אחוז המימון שתקבלו ילווה אתכם לאורך כל פעימות המשכנתא. מה זה אומר? אם אישרו לכם 60% מימון, ואתם אמורים לקבל על שלב שנייה מסויים מאה אלף שקל, תקבלו רק שישים אחוז מתוכם = שישים אלף שקל. כך לאורך כל פעימות המשכנתא תצטרכו לשמור על ההון העצמי שלכם.
בניית תמהיל משכנתא לבנייה פרטית
כאשר בונים תמהיל משכנתא חייבים להיות בעלי ידע מקצועי אבל גם חייבים להיות עירניים וזהירים לקליטת סיכונים ושינויים אפשריים. פעימת המשכנתא ההתחלתית תשולב לרוב בריבית משכנתא קבועה כי הלווה ירצה לשריין לעצמו את הריביות הטובות בשוק (הרי ריביות המשכנתא משתנות ללא הרף ואם יש עכשיו ריבית טובה, עדיף לקחת אותה ולא לחכות לסיום הבנייה בה לא ידעו מה יהיה גובה הריבית בשוק המשכנתאות). קריטי לפנות ליועץ משכנתאות מומחה כאשר בונים תמהיל משכנתא שכזה.
משכנתא לבנייה עצמית לוקחים עם Kar-ka
כשרוצים לקבל משכנתא משתלמת, פונים ליועץ משכנתאות מומחה בסוג המשכנתא שצריכים. חברת Kar-ka המובילה בייעוץ משכנתאות, סייעה ללווים רבים ליטול משכנתא לבנייה עצמית שצורה משתלמת וחסכונית. הליווי המקצועי של איש מקצוע לאורך תהליך של לקיחת משכנתא כזו, הוא קריטי. אתם לא רוצים שהבנק "ידחוף" לכם ריביות יקרות רק בגלל שאין לכם ידע מקצועי להפגין מולו. אתם צריכים שיהיה מי שינהל משא ומתן להוזלת ריבית המשכנתא שלכם ופנייה לחברת Kar-ka היא הדבר הנכון. חכם עיניו בראשו. בהצלחה!
