משכנתא מתפלאים איך המשכנתא שלהם מתייקרת עם כל עלייה במדד המחירים לצרכן. צוות יועצי המשכנתאות של חברת Kar-ka החליט להנגיש הפעם מידע מקיף על מהו מדד המחירים לצרכן ועל איך שהוא משפיע על המשכנתאות כולן. סיקרנו את הנושא בכתבה שלפניכם, אך אם אתם נתקלים בשאלה בלתי פתורה עליה אתם מעוניינים לקבל מענה, אתם מוזמנים להפנות אותה אלינו, לטובי מומחי המשכנתאות בישראל שישמחו להנגיש לכם מידע נוסף יעיל וממוקד.
מהו מדד המחירים לצרכן?
בענף הכלכלה יש לא מעט מדדים וחישובים, אך כאשר מדברים על מדד המוצמד למשכנתא, הכוונה היא למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן מציין את השינויים שחלו במחירי מוצרי צריכה מסוימים. ישנו סל אחיד במחירו נמדד בכל חודש מדש. כאשר מחיר הסל עולה, גובה המדד עולה בהתאם, כאשר מחירו יורד, גם הוא יורד…
את חישובי המדד מנהלת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והיא זו שהחליטה אילו מוצרים יבחנו בסל הקובע את מדד המחירים לצרכן. נכון לתקופה זו הסל כולל עלויות מזון, פירות וירקות, הלבשה, תקשורת, רכב, לק ואפילו את מחירי הדיור היא כוללת בתוכה בממוצע.
כל חודש מחדש מחיר הסל נמדד, כאשר מתגלה שינוי, הוא מומר לאחוזים וכך גובה מדד המחירים לצרכן משתנה בהתאם.
איך מחשבים את מדד המחירים לצרכן?
מדד המחירים לצרכן מודד את מחיר המחייה בממוצע בישראל. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחראית על החישוב וכמו שהסברנו קודם לכן, ישנו סל אחיד שמחיריו נמדדים כל חודש מחדש. כל עלייה במחיר הסל מומרת לאחוזים וכך נקבע גובה המדד בסופו של דבר.
מדד המחירים מתפרסם אחת לחודש בחמש עשרה לחודש. כל חודש ניתן לקבל את המדד של החודש הקודם לו. שכן אם עכשיו אנחנו אוחזים בחודש פברואר לדוגמא, אנחנו עדיין לא יכולים לדעת מה גובה ההתייקרויות שהיו במשק במהלך כל חודש פברואר, אך על החודש הקודם אנחנו יכולים לדעת באמצעות חישובים שונים ואיסוף נתונים. כך בכל 15 לחודש מתקבל המדד של החודש הקודם לו.
לצד קביעת המדד, בנק ישראל דואג לאזן את המצב בכדי שהמדד לא יתייקר באופן חד או להפך. איזון המדד נעשה באמצעות עליית או הורדת ריבית בנק ישראל. בממוצע, עליית מדד תקינה היא עלייה של בין אחד לשלושה אחוזים.
אינפלציה – עלייה במדד המחירים לצרכן
כל התייקרות חדה של מדד המחירים לצרכן עלולה להביא לאינפלציה. כאשר מדד המחירים עולה, מתרחשת אינפלציה. כאשר המדד יורד, מתרחשת דפלציה.
למה כל עלייה במדד המחירים לצרכן מייקרת את החזר המשכנתא?
חשוב להבין לפני הכל מהי משכנתא: מדובר בהלוואה הניתנת תמורת משכון נכס קיים או נכס נרכש. ההלוואה עצמה מוחזרת בתנאי הלוואה שונים וכל לווה יכול לבחור את סוגי מסלולי המשכנתא על פיהם המשכנתא שלו תוחזר.
על פי הנחיות בנק ישראל יש מינימום עליו צריך לשמור:
- לפחות שליש מסכום המשכנתא יוחזר בריבית קבועה ולא משנה אם היא צמודה למדד או לא.
- כל יתר המשכנתא יכולה להילקח במסלולי ריביות שונים, בהתאם לרצון הלווה ולהסכמת הבנק.
כך שקל להבין איך המדד משפיע על המשכנתא. אם רק שליש מהמשכנתא מוחזרת בריבית קבועה וכל שאר הריביות הן משתנות, הרי שכל אחת מהן מתייקרת בהתאם לגובה המדד.
מהו מסלול משכנתא צמוד מדד?
כל החזר משכנתא מורכב מקרן ההלוואה והריבית על ההלוואה. כאשר מדובר במסלול צמוד משכנתא, תיקבע הריבית על ההלוואה אך כל יתרת הרן תוצמד למדד המחירים לצרכן וכך כל עלייה במדד המחירים לצרכן תשפיע על גובה ההחזר הסופי. נניח שיתרת הקרן שלכם עומדת על מאה אלף שקל והמדד עלה באחוז אחד, הרי שיתרת הקרן גדלה ל-101,000 שקל. קל להבין אם כך למה גובה ההחזר החודשי עולה עם כל עלייה במדד. חשוב לציין כי כאשר הקרן צמודה למדד, היא תושפע ממנה גם להפך: כאשר גובה המדד ירד, גם יתרת הקרן תפחת… (פחות קורה אבל אפשרי בהחלט).
מהי ריבית הפריים?
ריבית הפריים היא ריבית מפורסמת (אם לא הכי) בתחום המשכנתאות בעיקר בגלל העלייה המטאורית שלה בתקופה האחרונה. ריבית זו מורכבת משני ריביות: ריבית בנק ישראל וריבית עוגן הבנקים. ריבית בנק ישראל היא בריבית אותה קובע הבנק בהתאם למצב המשק. אם הוא רואה שהמדד הולך לעלות או ליפול משמעותית, הוא משנה את גובה הריבית בתקווה לאיזון מצב המשק. ריבית עוגן הבנקים היא הריבית שהבנקים הוסיפו על ריבית בנק ישראל כמרווח קבוע אותו הם לא משנים.
סופו של דבר ריבית הפריים היא ריבית משמעותית בעולם ההלוואות כולו ולא רק בעולם המשכנתאות. לא מעט הלוואות עסקיות מתבססות על הלוואות פריים. וכן, כאשר המדד עולה, גם גובה הריבית עולה. מה שמייקר את החזרי ההלוואות שלנו בדרך כלל.
איך מצמצמים את הסיכונים הנלווים לעליות המדד?
אמנם, יש ריביות משכנתא צמודות למדד המחירים לצרכן והן מסכנות את גובה החזר המשכנתא. אבל כמו שאתם מבינים, אתם לא חייבים לשלב את המסלולים המסוכנים במשכנתא שלכם. הבעיה היא שככל ומסלול משכנתא הוא יציב יותר, הוא גם יהיה יותר יקר ללווה.
ניתן לצמצם את הסיכונים הנלווים למשכנתא בגלל המדד ולשלב כמה שיותר מסלולים קבועים ויציבים פחות או יותר. לא ניתן להימנע לחלוטין משילוב ריבית משתנה, אך היא בהחלט יכולה להיות סולידית יותר ומשולבת על פני סכום קטן יותר מהלוואת המשכנתא.
חשוב להבין שנכון, יש סיכון בשילוב מסלולים צמודי מדד במשכנתא, אך ההצמדה משלבת גם יתרונות:
- ההצמדה מוזילה את מחיר הריבית
- היא יוצרת איזון בתמהיל המשכנתא
- ובמקרה בו גובה המדד ירד, גם יתרת הקרן תפחת.
על מה חשוב להקפיד בבניית תמהיל משכנתא?
כמה אנחנו מבררים לפני שאנחנו רוכשים ריהוט חדש לבית / רכב או כל פריט חשוב לליבנו. למה כאשר אנחנו מתחייבים על משכנתא, ההולכת ללוות אותנו בעשרות השנים הבאות, לא כולם מנסים להוזיל את מחיר המשכנתא ולהתאים אותה לתנאי החיים הנוכחיים.
אז כן, כל משכנתא מורכבת ממסלולי ריבית שונים. כל מסלול כזה ניתן לשלב בהתאם לתנאי החיים הנוכחיים. יש מי שאוהב סדר וקביעות, הוא לא מעוניין לקחת על עצמו סיכונים וקשה לו לדמיין שגובה המשכנתא שלו תעלה עם השנים בגלל עליות המדד ולכן עבורו יהיה נכון לשלב מסלולים קבועים ובטוחים בתמהיל המשכנתא. כי כמו שהבנתם, תמהיל המשכנתא הוא הרכב המשכנתא. וכאשר מרכיבים משכנתא, צריכים לדעת על מה לשים דגש. בשביל לבנות תמהיל משכנתא כמו שצריך, חייבים להכיר את עולם המשכנתאות לעומק. נתוני המשכנתאות משתנים ללא הרף וגם אם בעבר לקחתם משכנתא באופן עצמאי, הרי ששוק המשכנתאות השתנה וכדי להצליח תצטרכו לעבוד ולהעמיק מחדש. התייעצות עם יועץ משכנתאות מקצועי הוא חובה למי שמעוניין לגייס משכנתא משתלמת, במיוחד כאשר מדובר בתקופת אינפלציה כמו זו בה אנו חיים כרגע.
למה לפנות ליועץ משכנתאות?
יועץ משכנתאות הוא זה שאחראי על ניהול תיק המשכנתא, הוא יפנה לבנקים השונים בבקשה לקבלת אישור עקרוני להלוואה שלכם, הוא זה שיכוון אתכם באיסוף המסמכים הנכונים להגשה בבנקים, הוא ינהל עבורכם משא ומתן עם הבנקים להוזלת המשכנתא וכמובן, יתאים עבורכם את תמהיל המשכנתא לצרכים האישיים שלכם. רבים לא יודעים, אבל משכנתא הנלקחת בליווי מקצועי של יועץ, תהיה זולה משמעותית ממשכנתא הנלקחת ללא ליווי מקצועי. וכדי להבין זאת חשוב להכיר את השוק:
הבנק הוא לא גמ"ח להשאלת כספים. הוא עסק לכל דבר והרווח שלו מנתינת הלוואות מגיעה באמצעות הריביות שהוא גובה עליהן. זו הסיבה בשלה הבנקים מעוניינים לתמחר במחיר גבוה ככל הניתן את הריביות על ההלוואות. הבעיה היא שזה לא מסתכם בכך. לצורך התמחור הגבוה, הבנקים לא בוחלים באמצעי שיווק וכך הם מעמידים לטובת הלווים פקידי משכנתאות המציגים את עצמם כיועצי משכנתאות מטעם הבנק. המטרה שלהם היא לתמחר את ההלוואות בריבית גבוהה, אך הכל נעשה במסווה של התאמת ההלוואה לצרכי הלווה, ויחס אישי לכל פונה. וכך, הלווה בעצם הופך לטרף קל, אין מישהו מקצועי שיודע להגיד לו שמדובר בריבית יקרה ביחס למה שהוא יכול לקבל וכך הוא חותם על משכנתא יקרה.
וכאן חשוב לציין, כאשר מדובר בריבית משכנתא, כל אחוז בודד הוא משמעותי וההבדלים מגיעים למאות אלפי שקלים… יועץ משכנתאות פרטי יהיה בעל אינטרסים זהים לשלכם וכך הוא יחתור יחד איתכם להוזלת מחיר הריבית על המשכנתא. הצלחה שלו תהיה כשתקבלו משכנתא זולה ומשתלמת לתנאים שלכם. חבל לוותר על ליווי מקצועי צמוד. המחיר על הוויתור עלול להיות יקר מידי.
איך בוחרים יועץ משכנתאות?
בבחירת יועץ משכנתאות חשוב לוודא שאתם פונים ליועץ ניטרלי שהוא לא איש שיווק של גוף מימון כלשהו וכך, לאחר שבדקתם את העניין וקיבלתם המלצות על היועץ, כדאי שתבדקו את יתר הנקודות החשובות:
מקצועיות – תחום ייעוץ המשכנתאות הוא תחום פרוץ וכל אחד יכול להחליט שהוא יועץ משכנתאות. כדי שלא תגיעו לאחד שכזה, חשוב לברר שאכן מדובר באיש מקצוע שעבר הכשרה מקצועית המסייעת בידו לגייס משכנתאות משתלמות לפונים אליו.
ניסיון וותק – אין כמו ניסיון בכדי לייעל את העבודה. אף אחד לא מעוניין להיות שפן הניסיון של איש המקצוע אליו הוא פונה. בררו שיש ליועץ שנות ניסיון עם העולם הפיננסי, תיקי משכנתאות או אפילו עבר בנקאי עשיר.
זמינות ושירות – אף אחד לא מעוניין להרגיש שעושים לו טובה כשמטפלים בפנייה שלו. כל אחד רוצה להרגיש חשוב ולקבל שירות מלכים. יש יועצים מאוד שירותיים לעומת אחרים שהשירות לא מעניין אותם. חפשו את השירות והזמינות. שיהיה לכם אל מי לפנות במקרה בו אתם מחפשים מענה.
תחום התמחות – אנשי מקצוע יש הרבה, אך עליכם לחפש את איש המקצוע המתאים לניהול תיק משכנתא מהסוג שלכם. יש יועץ משכנתאות שהוא מומחה למחזור משכנתאות ולבניית תמהילי משכנתא, אך לגיוס משכנתא לבנייה עצמית הוא לא יהיה האדם הנכון. יש יועץ משכנתאות מומחה למשכנתאות למסורבים אך הוא לא עוסק במשכנתאות קלות יותר לטיפול… עליכם למצוא את איש המקצוע שיתאים לסוג המשכנתא שאתם צריכים.
מחיר – מחיר השירות משפיע. בדקו מה המחיר המקובל על טיפול בתיק משכנתא מהסוג שלכם ופנו אל יועץ שנוקב במחיר הגון. כאשר המחיר נמוך מידי, יש כאן מקום לנורת אזהרה. כאשר המחיר גבוה מידי, כדאי לבדוק מה כלול במחיר. יש פעמים בהם המחיר נראה משתלם אך לאחר עיון רואים כי הוא כולל אך ורק מספר נקודות.
צוות יועצי המשכנתאות בחברת Kar-ka זמין עבורכם. צרו קשר כדי שנתאים עבורכם את היועץ המומחה לטיפול בסוג המשכנתא שלכם.
893
