להאזנה לחץ כאן
עולם המשכנתאות הוא עולם מורכב. גם אם בעבר לקחתם משכנתא לרכישת דירה יד שניה, כאשר תרצו לקחת משכנתא נוספת שהיא משכנתא לדירה מקבלן, סביר להניח שתמצאו את עצמכם תוהים " מה קרה בשוק המשכנתאות בתקופה בה לא היינו מעודכנים" אך חשוב לדעת כי אכן, משכנתא לדירה מקבלן היא משכנתא קצת שונה מיתר המשכנתאות, היא מורכבת יותר וכדי לקבל אותה חשוב לקבל ליווי מקצועי. צוות יועצי המשכנתאות של חברת קרקע דאג גם הפעם להנגיש לכם כאן מידע עדכני, על כל שאלה ספציפית בנושא, צרו קשר עם המומחים לקבלת מענה מהיר ומדויק עבורכם.
מה ההבדל בין לקיחת משכנתא לדירה מקבלן למשכנתא רגילה?
משכנתא רגילה הנלקחת לצורך רכישת דירה יד שניה, לא תהיה זהה למשכנתא הנלקחת לרכישת דירה מקבלן. ההבדלים הם רבים, למרות שהמעטה העיקרי יהיה זהה. במשכנתא רגילה כמו במשכנתא לדירה מקבלן מדובר בהלוואה הנלקחת תמורת שיעבוד הנכס הנרכש. הבנק המלווה רושם הערת אזהרה לטובתו בטאבו של הנכס הנרכש וכך הוא הופך לבעל זכויות על הנכס כל עוד והמשכנתא לא מסולקת. ההלוואה נפרסת לתקופה של עד שלושים שנה ומידי חודש הלווה מחזיר החזר חודשי מסוים – בהתאם לנתוני תמהיל המשכנתא שהגיש לבנק. לאורך כל תהליך לקיחת המשכנתא, אתם עשויים לגלות פערים בין משכנתא רגילה למשכנתא הזו. כאן ריכזנו לכם את הנתונים לנוחותכם.
אין צורך בשמאות
לפני כל לקיחת משכנתא הבנק דורש לראות הערכת שמאי מקרקעין המעריך את שווי הנכס לאחר ביקור פיזי שביצע בנכס. מחיר שמאות יכול להגיע לאלפי שקלים (תלוי אם יש הפנייה מהבנק ואם נעזרים בה). כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, חוסכים את הצורך בשמאי. הבנק מסתמך על נתונים אחרים לצורך בדיקת מצב הנכס.
חישוב הנכס כולל את כל התוספות
הבנק מחשב את ערך הנכס בהתאם לתמונת המצב הנגלית לעיניו. כאשר מפרט הדירה כולל תוספות מייקרות כמו מטבח יוקרה, מחסן נלווה, חנייה פרטית מקורה וכן הלאה, הבנק קולט שמדובר בנכס בעל ערך גבוה יותר ומשכך, הלווה גם יכול לבקש הלוואה גבוהה יותר.
עלויות עורך דין
כאשר רוכשים דירה מיד שניה, לוקחים עורך דין מטעם המוכר ועורך דין אחר מייצג את הקונה. ברכישת דירה מקבלן, עורך הדין של הקבלן מייצג גם את הקונה וכך אתם נדרשים לשלם לו. הבעיה היא שעורך דין של הקבלן מייצג רק את האינטרסים של הקבלן וכך הרוכש מגיע לעסקה מבלי שיהיה מישהו מקצועי שייצג אותו. ההמלצה היא להיעזר בעורך דין נפרד, בנוסף לעורך דין של הקבלן, בכדי ללוות את העסקה כמו שצריך. אמנם, עורכי הדין של הקבלן גובים מחירים גבוהים יותר מהמחירים המקובלים בשוק, אך לא כדאי להסתמך רק עליהם כאשר רוכשים דירה. גם אם מדובר בהוצאה נוספת.
תשלומי משכנתא בפעימות
רכישת דירה מקבלן מלווה בהרבה סיכונים. משכנתא לדירה מקבלן נחשבת בעיני הבנקים למשכנתא רווית סיכונים. אף אחד לא מבטיח להם שהקבלן לא יפשוט את הרגל ולא ישאיר את הרוכשים ללא נכס ולכן, הבנקים עושים ככל שביכולתכם כדי לצמצם סיכונים. אחד מהדרכים לכך היא תשלום בפעימות. משכנתא לדירה מקבלן משולמת בפעימות בהתאם להתקדמות קצב הבנייה. כדי שלא יקרה מצב בו קבלן מקבל את כל הכסף על הנכס ונעלם איתו, הבנקים משחררים תשלומים קצובים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. הקבלן יודע כמה זמן הבנייה תארך ועל פיה הוא גובה את התשלום. יש קבלנים רבים שידרשו במעמד רכישת הדירה (על הנייר) עשרים אחוז מערך הנכס ולאחר השלמת הבנייה שמונים אחוז נוספים או כל צורך מימון אחרת.
בבניית תמהיל משכנתא המשולם בפעימות, חשוב לבדוק אלו ריביות משתלם לשלב ואילו ריביות פחות, מתי לשלב את התשלום על הריבית הקבועה וכן הלאה… לצורך כך חשוב להיעזר באיש מקצוע מומחה לתחום המשכנתאות.
אין צורך ברכישת ביטוח מבנה
פרויקט נדל"ן הנבנה על ידי קבלן רשמי, לא יצריך מהרוכשים בו דירות לרכוש ביטוח מבנה כל עוד ומפתח הדירה לא נמסר להם. הקבלן עצמו מבטח את המבנה לאורך כל הבנייה בביטוח מבנה שימנע ממנו נזקים העלולים להתרחש. מסיבה זו אין צורך בכפל ביטוחי והבנק מתבסס על ביטוח זה במסגרת ביטוחי המשכנתא. כאשר הלווה עצמו יקבל את המפתח, הוא יצטרך לרכוש ביטוח מבנה כמו בכל ביטוח משכנתא.
גמישות המימון
דירה מקבלן לא נבנית ביום אחד. היא נרכשת עוד בשלבי הבנייה בדרך כלל. וכך, לא מעט לווים מוצאים את עצמם מתמודדים עם תשלומים כפולים, גם על השכירות של הדירה בה הם מתגוררים, וגם על המשכנתא לדירה משקבלן. כדי להתמודד בכבוד עם שני תשלומים אלו, חשוב לדעת שיש פתרונות מימון. ניתן לבקש מהבנקים מימון גמיש לתקופה זו. ואם תבררו תגלו כי הבנקים גמישים במרבית הפעמים.
האופציות למימון גמיש כוללות הלוואת בלון או הלוואת גרייס. הלוואת גרייס היא הלוואה אותה הלווה לא משלם לתקופה מסוימת (נניח ומדובר בשנתיים בהן הלווה אמור לשלם גם על המשכנתא וגם על השכירות) וכך, לאחר תקופת הגרייס הוא מתחיל לשלם את החזרי ההלוואה מידי חודש. הלוואת בלון יכולה להתאים למי שיש לו סכום כסף גדול העומד להשתחרר בעוד זמן מה וכך בסיום תקופת הלוואת הבלון הוא יסלק את ההלוואה באמצעות הכסף הקיים. לא נלאה אתכם באפשרויות המימון השונות, כן כדאי שתדעו שיש פתרון ואם אתם מעוניינים להרוויח, פנו להתייעצות עם יועץ משכנתאות מומחה בתחום.
מדד תשומות הבנייה
מחירי הנדל"ן עולים ללא הרף, אך מה שמשליך על ההתייקרות שלהם היא גם מדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה מודד את מחירי עלות הבניה ואת השינויים בעלויות אלו. בכל 15 לחודש, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את גובה המדד העדכני. המדד מוצמד למחיר דירות חדשות וכך הוא בעצם מונע מקבלנים הפדים.
נניח ורכשתם דירה מקבלן בעלות של מיליון שקלים, עדיין לא שילמתם את מחיר הדירה, הקבלן מתחיל לבנות. אך מה יעשה ומחיר הבטון והברזל עלו? מי יספוג את ההפסדים? לצורך כך הוא מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה וכך כל עלייה במדד, מייקרת את יתרת החוב שלכם לקבלן. ניתן להימנע מתשלום המדד באמצעות ניהול משא ומתן עם הקבלן לביטול ההצמדה למדד. יש קבלנים שיסכימו ויש הרבה שלא. לנסות תמיד כדאי…
משכנתא לדירה מקבלן לוקחים עם מומחים
משכנתא לדירה מקבלן כוללת פרטים שונים ההופכים אותה למורכבת יותר. לא לחינם אנשים יודעים כי משכנתא כזו לא לוקחים לבד, ורבים מגיעים אל צוות יועצי המשכנתאות של חברת Kar-ka המתמחה בגיוס משכנתאות מורכבות. גם אתם יכולים להפוך את גיוס המימון לדירה שלכם לחוויתי ומהנה. פנו עוד היום לצוות Kar-ka, יועץ משכנתאות מומחה לתחום שלכם יבחר לגייס עבורכם את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים האישיים שלכם, ואתם תרוויחו מכל הכיוונים. גם ראש שקט בכל הנוגע למשכנתא, וגם מחיר הריביות של המשכנתא שלכם יהיה זול. סוף מעשה במחשבה תחילה. פנו עכשיו ליצירת קשר עם יועץ מומחה.
709
