מחירי הדיור המאמירים לא מותירים ברירה ורבים הם האנשים המעוניינים לגייס משכנתא במימון מלא. אמנם ככל שאחוז המימון הניתן מהבנק הוא גבוה יותר, כך גם גובה הריבית יעלה בהתאם. אך עדיין, כאשר מחירי הדיור יקרים כל כך, אנשים לא יודעים איך לגייס מאה אחוז מימון לרכישת הדירה. אבל כן, יש דבר כזה, ניתן לגייס משכנתא במימון מלא. צוות יועצי המשכנתאות בחברת Kar-ka שמח להנגיש לכם מידע בנושא. מוזמנים ליצור קשר לקבלת מענה אישי ומדויק לנתונים האישיים שלכם.
מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת שעבוד נכס קיים. לרוב היא ניתנת עבור רכישת נכס, אך בלא מעט מקרים היא משמשת למינוף נכס קיים. המשכנתא ניתנת תמורת נכס קיים. הלוואה זו ניתנת לפריסה של עד שלושים שנה ותנאיה כפופים לתנאי בנק ישראל המפקח על הבנקים. לפני שהבנקים למשכנתאות מאשרים משכנתא, הם צריכים לבחון את תנאי הלווה וכל המסביב כדי לוודא שאכן, הלווה זכאי לקבל משכנתא בהתאם להנחיות בנק ישראל. אחד מהתנאים הם הון עצמי מספק. הבנק לא יאשר משכנתא כאשר הוא ידע שאין ללווה מספיק הון עצמי כפי שנדרש ממנו בהתאם לאחוזי המימון להם הוא זכאי.
הרי על פי הוראת בנק ישראל הבנקים אמורים לבטח את עצמם מפני לווים לא יציבים ואחד הדרכים לעשות זאת היא לוודא שיש לווה הון עצמי מספק. אם דירה עולה מיליון שקלים, הבנק לא יתן הלוואה של מיליון שקלים, אלא הוא יאשר אחוזי מימון מסוימים בהתאם לאופי העסקה. את יתרת הסכום יהיה על הלווה לגייס בכוחות עצמו עבור הון עצמי. למרות זאת, יש מושג של מאה מימון למשכנתא. וכבר נבין איך זה עובד.
מה גובה אחוז המימון שניתן לקבל במשכנתאות?
אחוזי המימון משתנים בכל פעם מחדש בהתאם לאופי העסקה. כאשר מדובר בדירה יחידה וראשונה, גובה אחוז המימון שינתן יהיה גבוה יותר מאחוזי המימון הניתנים כאשר מדובר בדירה להשקעה. יש כאן הרבה היגיון. אך מה שבעיקר מנהל את הבנקים השונים הם דווקא נהלי בנק ישראל המפקח על הבנקים.
הטבלה שתעשה לכם סדר:
| אופי העסקה | גובה אחוז המימון המירבי | גובה ההון העצמי המינימלי הנדרש |
| דירה ראשונה | 75% מערך הנכס | 25% מערך הנכס |
| דירה לשיפור דיור | 70% מערך הנכס | 30% מערך הנכס |
| דירה להשקעה | 50% מערך הנכס | 50% מערך הנכס |
| דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן | 90% ממחיר הנכס | מאה אלף שקל מינימום. |
קצת ביאורי מילים:
שיפור דיור – משפר דיור הוא אדם בעל נכס המעוניין למכור את דירתו הראשונה ולרכוש דירה אחרת, מתאימה יותר לצרכיו. במקרה כזה יש לו הון עצמי שישאר לו ממכירת הנכס הראשון ולכן הבנקים מאשרים במקרה כזה רק 70% מימון. יחד עם זאת, חשוב לציין כי הגדרת שיפור דיור תהיה אך ורק אם בבנקים ובחוזה הרכישה הרוכש הצהיר שמדובר בדירה חליפית.
תוכנית מחיר למשתכן – תוכנית דיור ממשלתית להקלה על צעירים וזכאים ברכישת דירה. כיום התוכנית משווקת בשם "דירה בהנחה" ומחיר כל דירה בפרויקט הוא נמוך ממחירה האמיתי בשוק החופשי. במסגרת תוכנית זו, הבנקים מאשרים אחוזי המימון גבוהים יותר מתמיד והם יכולים להגיע אף לתשעים אחוז מימון. יש מקרים בהם ההון העצמי הנדרש מגיע לסכומים מצחיקים אך כאן בנק ישראל התערב והנחה כי ההון העצמי המינימלי יעמוד על מאה אלף שקל.
ראינו כי בהתאם לאופי העסקה, הבנק קובע את גובה אחוז המימון שינתן. אך כאן עולה השאלה, איך ניתן לקבל משכנתא במימון מלא, לא של שמונים אחוז ולא של תשעים, של מאה אחוז מימון? בדיוק בשביל זה כדאי לעצור ולהבין. יש דבר כזה. אמנם משכנתא במימון מלא היא משכנתא יקרה יותר ממשכנתא רגילה. אך היא בהחלט אפשרית עם ליווי של יועץ משכנתאות מקצועי מומחה בתחום.
איך אפשר לקבל משכנתא במימון מלא?
לפני הכל חשוב לציין כי משכנתא במימון מלא היא משכנתא יקרה יותר והיא מלווה בסיכונים רבים יותר. ההמלצה היא לא להסתמך על הנכתב כאן ולא לפעול עצמאית ללא ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות. כי אמנם יכול להיות שבמצבכם ניתן ליטול משכנתא במימון מלא, אך יכולת ההחזר שלכם לא מאפשרת תשלומים גבוהים כל כך בהמשך. ואת כל הנתונים הללו יש לחשב בקפידה למניעת אי נעימויות בהמשך הדרך.
בעבר היו נוטלים משכנתא על נכס קיים
עד לפני שנתיים היה ניתן למשכן נכס קיים, לקבל תמורתו הלוואת משכנתא עד לגובה של חמישים אחוז מערך הנכס, וכך באמצעות הכסף הזה, להשקיע בנכס נוסף. לא מעט צעירים ומשקיעים רכשו לעצמם דירות נוספות בקלות וביעילות. לאחר תקופה הם נהנו מהמינוף מכרו את הדירות ונהנו מרווחים גבוהים. לאחרונה, בתקופת כהונת ליברמן כשר האוצר, הוא אסר על שיעבוד נכס קיים לטובת הון עצמי לרכישת נכס חדש וכך אופציה זו היא פחות רלוונטית, אבל לא לחלוטין. אם יש לכם נכס על שימכם, אתם יכולים להיעזר בו לגיוס הון עצמי לרכישת נכס נוסף.
הלוואות למימון ההון העצמי
מספר הבנקים בישראל הוא גבוה. בין הבנקים יש סנכרון נתונים אך לא בכל בנק תצטרכו להצהיר על מטרת ההלוואה וכך, במסווה של הלוואה לכל מטרה תוכלו לקבל הלוואה למימון ההון העצמי החסר. כאשר תבואו לקחת הלוואת משכנתא, הבנקים לא יבדקו את מקור ההון העצמי שברשותכם, הם יתעמקו יותר ביכולת שלכם לשלם את ההלוואות הקיימות על שימכם בתוספת הלוואת המשכנתא אותה אתם מעוניינים לקבל. הלוואות להשלמת הון עצמי ניתן לגייס ממגוון מקורות כמו גמ"חים להשאלת כספים, הלוואה מקרן השתלמות, הלוואה מחברת הביטוח המנהלת את קרן הפנסיה (וודאו שאתם לא פוגעים בקרן הפנסיה שלכם), הלוואה מגוף חוץ בנקאי (ריבית יקרה אך המינוף המתאפשר יכול להיות יעיל במיוחד).
חסכונות
אם יש לכם חסכונות, זה הזמן לשבור אותם ולהגדיל את ההון העצמי הקיים ברשותכם. יש לו מעט בעלי קופת קרן השתלמות שצברו סכום נאה בקופה. הם יכולים ליטול הלוואה על חשבון הכסף ובכך להנות מריבית נמוכה במיוחד.
עזרה מההורים
אם יש להוריכם דירה משלהם, אתם יכולים לבקש את רשותם ליטול משכנתא פנסיונית על חשבון הנכס שלהם. כך תצטרכו לשלם שתי משכנתאות אך תוכלו לקבל מאה אחוז מימון. משכנתא פנסיונית מלווה ביתרונות וחסרונות וחשוב לבדוק היטב את הנתונים.
מתי מומלץ ליטול משכנתא במימון מלא ומתי כדאי להיזהר מכך?
בסופו של דבר, חשוב שתבחנו את יכולת ההחזר שלכם. אם יש לכם הכנסות יציבות ואתם מסוגלים לשלם גם את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא וגם את גובה ההחזר החודשי של ההלוואה, מבלי לפגוע ביכולת ההשתכרות שלכם, הרי שאתם יכולים לעשות זאת. יש לא מעט לווים בעלי הכנסות גבוהות שרק ההון העצמי מפריע להם לרכוש דירה משלהם. להם יתאים מימון מלא. כאשר יכולת ההחזר לא מאפשרת עמידה בהחזרים גבוהים כל כך, אין סיבה להיכנס למערבולת הזו. ניתן לבחון אופציות חלופיות.
צוות יועצי המשכנתאות בחברת קרקע מומחה בגיוס משכנתאות במימון מלא. גם אתם יכולים להנות מכך. צרו קשר.
709
