להאזנה לחצו
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית, הדיירים נהנים מהשבחת הנכס הקיים ברשותכם ללא תמורה (הנתונים משתנים בהתאם לאופי הפרויקט כמובן). כך או כך, כאשר לוקחים משכנתא לתמ"א 38, יש דברים שצריך לדעת. צוות יועצי המשכנתאות של חברת קרקע ריכז כאן עבורכם את הנקודות החשובות, במיוחד בשבילכם.
מה זה תמ"א 38 ולמה הוא משתלם?
בגלל שארץ ישראל ממוקמת על השבר הסורי אפריקני, צצו התראות חוזרות ונשנות בגין רעידות אדמה צפויות. לא כל בנייה מחזיקה בזמן רעידת אדמה וכדי להבטיח לתושבים מבנים חזקים, הכריזה המדינה על תכנית מתאר ארצית שתחדש א תפני הערים השונות בישראל. מבנים יחוזקו ויתמגנו מפני רעידות אדמה.
כיום יש שני סוגי תמ"א 38 ונפרט עליה כאן בהמשך.
תמ"א 38 /1
תוכנית במסגרתה מבנה ישן זוכה לחיזוק עמודי יסוד, הוספת ממ"ד לכל דיה במבנה המשותף ומעלית. המבנה המקורי לא נהרס במסגרת תוכנית זו.
תמ"א 38 /2
תוכנית זו מוכרת בשם פינוי בינוי. המבנה המקורי נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש וחזק. תוכנית זו מבוצעת בבניינים בודדים או במתחמים שלמים.
תוכנית תמ"א 38 משתלמת גם לקבלן- יזם וגם לדיירים עצמם. הדיירים מקבלים מבנה ממחוזק מבלי שיצטרכו לשלם על כך הון עתק (לקבלן מותר לבקש דמי השתתפות סמליים של כארבעים אלף שקל בלבד). במקרים בהם הדיירים לא יכולים להמשיך לגור במבנה בזמן העבודות, הקבלן משלם להם כסף לשכירות לזמן הזה.
הקבלנים מרוויחים מהסיפור הזה בכל העניינים הבירוקרטיים המלווים כל פרויקט. הם זוכים להטבות ולאחר סיום הפרויקט יש להם דירות נוספות למכירה – בקומות שהתווספו לבניין.
מה קורה כאשר רוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38?
בכל רכישת דירה, גוף המימון המעניק את המשכנתא מבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו על הדירה הנרכשת. כאשר רוכשים דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38, הדירות בדרך כלל כבר רשומות לטובת גוף המימון ממנו הקבלן עצמו לווה לטובת הפרויקט. עד שהדירות לא תושלמנה והבנק המלווה לא יקבל את כספו, הערות האזהרה לא תימחקנה ולכן, כאשר אדם מעוניין לרכוש דירה מהקבלן בפרויקט תמ"א 38, עליו לדעת שהדירה כבר רשומה לטובת הבנק המלווה את הפרוייקט ולכן, לפני שגוף מימון יאשר משכנתא כזו, הוא יבדוק את תקינות ואמינות הפרויקט. בפועל, מה שקורה זה שהבנקים השונים פחות מעוניינים לאשר משכנתא לפרויקט שבנק אחר מלווה אותו.
ולכן, אם אתם מעוניינים לקבל משכנתא לתמ"א 38, ההמלצה היא לפנות ישירות אל הבנק המלווה לבקשת משכנתא. הוא זה שיודע מה קורה אם הפרויקט ולכן את הדרך הבירוקרטית הקלה ביותר תעברו אצלו. בסופו של דבר, הבנק המאשר את גוף המימון לא רוצה לסכן את כספו ולכן הוא יאשר משכנתא לתמ"א 38 אך ורק כאשר הוא בוטח בקבלן שיעמוד בהתחייבויותיו. הבנק מברר על אמינות הקבלן והוא רוצה לדעת שגם במקרה והוא "נופל" אם קבלן שיקרוס בעתיד, הוא יקבל את כספו חזרה באמצעות הנכסים הרשומים על שמו. מסיבה זו הבנק המלווה הוא האופציה הטובה ביותר למשכנתא כזו.
מה עושים הקבלנים כדי לקבל הכרה מהבנק?
לאחר שהיו לא מעט קבלנים שקרסו והמיטו אסון על גופי המימון שסיפקו להם מימון, כיום שיטת המימון מסתמכת על חשבון נאמנות. הקבלן מקבל מימון מהבנק אך ורק על פי קצב התקדמות הפרויקט. הבנק שולח שמאי מקרקעין לבדוק את קצב ההתקדמות וכך בהתאם לזאת הוא משחרר פעימות תשלום. הבנק מקצה את כל התשלום בחשבון נאמנות וכך גם כל תשלום שהרוכש מעביר לקבלן חייב לעבור דרך חשבון נאמנות זה.
בעבר כדי למממן פרויקט תמ"א 38 גופי מימון היו משעבדים את הנכס המשותף לכל הדיירים. אך לאחר בחינת הנתונים, הבנקים ראו שמדובר בדרך מורכבת ופחות בטיחותית. הרכוש המשותף ל שייך רק להם והוא לא מבטיח להם שיקבלו את כספם חזרה במקרה של קריסה כלכלית של הקבלן. גם רוכשים פוטנציאליים שרצו לרכוש דירה היו מתמודדים עם מורכבות מימון בגלל השעבוד הבנקאי. כיום, רישום השעבוד הבנקאי נעשה בצורה יעילה יותר מבחינה משפטית, השעבוד הוא רק על הדירות החדשות הנבנות. שכן במסגרת פרויקט תמ"א 38 מוסיפים לבניין מספר יחידות רישומיות חדשות.
לפני השקעה בפרויקט תמ"א 38 – מה חשוב לבדוק?
פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט המשפר את איכות הדיור לדיירים במבנה. בתור רוכשים פוטנציאליים, כדאי שתדעו על מה לשים דגש לפני השקעה בפרויקט כזה:
אמינות הקבלן
אף אחד לא מעוניין לשלם כסף על דירה ולמצוא את עצמו חסר אונים מול פשיטת רגל. בררו שאתם משקיעים אצל קבלן אמין בעל בטחונות וליווי בנקאי. קבלן ללא ליווי בנקאי אמור להשיג מימון בכוחות עצמו וככזה, הוא גם עלול לקרוס מהר. קבלן אמין הוא גם קבלן שיעשה הכל כדי לעמוד בדיבורו ולספק את הדירה בתאריך עליו הוא חתם בחוזה המכירה. הוא גם ידאג לפעול כמו שהבטיח, לא ינסה לשנות את מפרט הדירה בגלל שאתם לא נמצאים בשטח… האמינות היא א' ב' בחיפוש אחר השקעה.
גובה ההשבחה
מיקום הנכס יכריע כמה תרוויחו מההשקעה. יש מקומות בהם דירה חדשה לא עולה כל כך הרבה ולכן לא יהיה משתלם להשקיע בפרויקט תמ"א באזור. אך במקומות אחרים ניתן לרכוש דירה לפני תמ"א במחיר נמוך, ולאחר השלמת הפרויקט להנות מהשבחה משמעותית של מאות אלפי שקלים. חשוב לברר על מיקום ופוטנציאל הרווח בהשקעה. כמו כל השקעה, חשוב לבדוק את כל הנתונים ולא להסתמך על מוכר הנכס שיביא לכם את הנתונים המלאים…
פרויקט עם ליווי בנקאי
כאשר יש לפרויקט ליווי בנקאי קל יותר לגייס מימון למשכנתא כזו. לפני שבנק יאשר מימון כזה, הוא ירצה לוודא שהוא לא מניח את כספו על קרן הצבי… ליווי בנקאי מבטיח לגופי המימון השונים (וגם לכם) שנתוני הפרויקט נבחנים ללא הרף על ידי הבנק המלווה.
משכנתא לוקחים עם המומחים
צוות יועצי המשכנתאות של קרקע מומחה בגיוס משכנתאות במגוון פרויקטים מורכבים של תמ"א 38. כאשר לוקחים משכנתא, חשוב לקבל ליווי מהמומחים בתחום הספציפי. כשמעוניינים ליטול משכנתא לרכישת דירה בפרויקט תמ"א, חשוב להיעזר ביועץ משכנתא מומחה דווקא בתחום זה. הוא ידע לבנות עבורכם תוכנית מימון מותאמת לצרכים האישיים שלכם. חשוב לקחת בחשבון את מדד תשומות הבנייה הנלווה למשכנתאות אלו בזמן בניית תמהיל המשכנתא, יועץ המשכנתא שאתם נעזרים בו חייב להיות אחד מומחה בתחום, שידע לקחת את כל הנתונים הקריטיים בחשבון.
לא כל יועץ משכנתאות טוב בגיוס משכנתא לפרויקט תמ"א 38 וחשוב שתבררו זאת קודם לכן. לפני בחירת יועץ משכנתא חשוב לברר שמדובר באיש מקצוע אמין העומד בהתחייבויותיו, זמין לצרכים שלכם ומקצועי לתחום בו אתם צריכים את עזרתו. יש יועץ שיהיה טוב למשכנתאות למסורבים, אך במשכנתאות לתושבי חוץ הוא לא ידע איך נכון להתנהל, יש כאלו טובים בנישה אחת בעוד בתחום האחר הם מדדים אחר כולם. צוות יועצי המשכנתאות של קרקע מונה יועצים מומחים לגיוס משכנתאות לתמ"א 38. מוזמנים ליצור קשר לקבלת פרטים נוספים.
685
