הלוואת גישור למשכנתא היא פתרון יעיל במקרים מסוימים. אך כמו כל דבר בחיים, גם להלוואת גישור יש חסרונות לצד היתרונות. אנו בצוות Kar-ka החלטנו להנגיש עבורכם מידע בנושא זה. בפרט לאחר שקיבלנו בשבועות האחרונים התעניינות רבה בנושא. משכנתא גישור היא בסך הכל מסלול משכנתא אחד מיני רבים. סקרנו עבורכם את הנושא, על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים ליצור אתינו קשר. נשמח לעמוד לשירותכם.
מהי הלוואת משכנתא ומה זה משכנתא גישור?
הלוואת משכנתא היא הלוואה הנלקחת תמורת שעבוד נכס קיים לצורך רכישת הנכס. הלוואה זו ניתנת לפריסה ארוכה שדל עד שלושים שנה, הריביות הניתנות על ההלוואה מתומחרות בצורה זולה יותר מהריביות הממוצעות בשוק ההלוואות, כיוון שמדובר בהלוואה לדיור. בסך הכללי, הלוואת משכנתא היא הלוואה יקרה ואצל מרבית תושבי ישראל היא היקרה ביותר בחייהם. כל הלוואה כזו מכילה מסלולי משכנתא שונים כמו מסלול ריבית קבועה, מסלול פריים וכו'. משכנתא גישור היא אחד ממסלולי המשכנתא המתאפשרים.
הלוואת גישור למשכנתא – קצת רקע
הלוואת גישור למשכנתא מכונה גם הלוואת בוליט או הלוואת בלון. מדובר בהלוואה הנלקחת על חלק מסכום המשכנתא ולא משלמים עבור ההחזר החודשי לאורך כל התקופה. רק עם תום תקופת הגישור, הלוואת הגישור נפרעת בתשלום אחד גדול. תקופת הגישור המירבית המתאפשרת לא עולה על שנתיים. כאשר יש צורך בתקופה ארוכה יותר, חשוב לבקש אותה מראש, אחרת, יתכן ולא משתלם ליטול הלוואה זו.
מה מאפיין הלוואת גישור למשכנתא?
הלוואת גישור למשכנתא היא הלוואה שלא משלמים אותה בתשלומי החזר חודשי והיא נפרעת ב"בום" אחד. כך לאורך כל התקופה הלווה לא משלם לא על הקרן ולא על הריבית. כאשר לא משלמים על הריבית, היא לא מחכה בסבלנות למועד התשלום, היא ממשיכה לתפוח ולצבור ריביות נוספות וכך כאשר משלבים הלוואת גישור במשכנתא, נוצר אפקט ריבית דריבית.
מתי לוקחים משכנתא גישור?
ניתן לקחת את כל סכום המשכנתא בהלוואת גישור וכך נניח וכדי לרכוש דירה חסרים לכם 700 אלף שקל, אתם יכולים ליטול הלוואת גישור, ולאחר שנתיים, בחודש האחרון לתקופת הגישור, לשלם את החזר כל ההלוואה ובזה מסתכם העניין. אמנם הריביות הן יקרות יחסית, אך אתם הרווחתכם תקופה רגועה ללא החזרים חודשיים.
כמו שאתם מבינים, הלוואת גישור במשכנתא תתאים למי שיודע שהוא אמור לקבל סכום כסף נזיל מספק בעוד תקופה לא ארוכה. כל עוד ואין ביטחון בתאריך קבלת הכסף, לא כדאי לקחת משכנתא גישור. כל איחור בפירעון הלוואת גישור עולה ללווה ריבית דריבית כפי שהסברנו קודם לכן.
אמצעי לשיפור דיור בקלות
כאשר משפרים דיור נתקלים בקושי לממן את רכישת הדירה החדשה. הרי במרבית המקרים עוברים לדירה יקרה יותר ומסתמכים על הכסף שיכנס ממכירת הנכס הקודם וכך באמצעותו יהיה ניתן לרכוש דירה משופרת יותר. הבעיה היא מה עושים כאשר מחירי הדיור בעלייה ורוכשים דירה לפני שמוכרים את הדירה הקודמת.
ובדיוק בשביל זה יש את האופציה של הלוואת גישור במשכנתא. כך במקום להביא הון עצמי נזיל לוקחים הלוואת גישור למימון ההון העצמי ולאחר שמוכרים את הנכס, מקבלים את הכסף ובאמצעותו מסלקים את ההלוואה. ניתן לפצל הלוואת משכנתא מבחינת ההרכב שלה להלוואת גישור למימון ההון העצמי, הלוואת גישור על חלק מתמהיל המשכנתא ואת יתרת המשכנתא במסלולי המשכנתא האחרים. לצורך התאמת תמהיל משכנתא מותאם לצרכי הלווה, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מומחה בתחום.
מה כדאי לדעת לפני שלוקחים הלוואת גישור במשכנתא?
יש נקודות שכדאי שתכירו שהן קיימות. בפרט אם אתם מתכננים לקחת הלוואת גישור בקרוב.
- עמלת פירעון מוקדם – יש הלוואות בהן הלווה צריך לשלם עמלה במקרה בו הוא מחליט לסלק את ההלוואה לפני סיום התקופה. בהרבה הלוואות גישור תצטרכו לשלם עמלה על פירעון מוקדם. כדאי לזכור זאת.
- תקופת הגישור מוגבלת לתקופה של שנתיים במרבית המקרים.
- גובה הריבית על הלוואת גישור במשכנתא תהיה תמיד יותר יקרה ממוצע הריביות במשכנתא.
- לא מומלץ לשלב את הריבית על ההלוואה למסלולים משתנים כיוון שהריביות ישולמו רק בסוף תקופת הגישור ואתם עלולים לחוות עלייה לא כדאית.
מה ההבדל בין הלוואת גישור להלוואת גרייס?
לא מעט אנשים מתבלבלים בין הלוואת גישור להלוואת גרייס וכדי לעמוד על ההבדלים ביניהם, נסקור אותם בקצרה:
הלוואת גרייס היא הלוואה בה הלווה מקבל הלוואה והוא לא משלם על הקרן לאורך כל תקופת ההלוואה, הוא יכול לבחור אם לשלם את הריבית ובכך להנות מגרייס חלקי או לא לשלם גם את הריבית ובכך ההלוואה תכונה גרייס מלא. הלוואת גרייס לא מצריכה תשלומים חודשיים לאורך תקופת הגרייס. אך עם סיום תקופת הגרייס, הלווה מתחיל לשלם כל חודש את החזרי ההלוואה. לעומת זאת, בהלוואת גישור המכונה גם הלוואת בוליט או בלון, תשלום ההלוואה מתבצע בתשלום אחד המסלק את יתרת החוב. הלוואת גישור נחשבת ליקרה יותר מהלוואת גרייס אך כמו שציינו קודם לכן, כדי להנות מפתרון יעיל למצבכם, כדאי לפנות ליועץ פיננסי מומחה בתחום.
הלוואת גישור למשכנתא מצריכה מישכון
כדי לקבל משכנתא גישור צריך למשכן נכס קיים. לא כולם יודעים שניתן למשכן מגוון נכסים לצורך קבלת הלוואת גישור. זה יכול להיות נכסי נדל"ן מסוגים שונים, רכבים, קופות גמל כמו פנסיה, השתלמות וכו', תוכניות חסכון, מלאי סחורה ועוד.
הבנק רוצה בטוחה לכספו וכל עוד ויש לו בטוחה, תנאי ההלוואה יהיו נוחים יותר. בדרך כלל הגוף המממן יאשר הלוואת גישור על סכום של חצי מערך הנכס המשועבד.
האם ניתן לקבל הלוואת גישור על משכנתא קיימת?
ניתן להגדיל הלוואת משכנתא על נכס קיים כל עוד ואחוזי המימון לא עוברים את החמישים אחוזים. כל עוד והנכס ממושכן על 50% ומעלה, לא יהיה ניתן לקבל תמורתו הלוואה נוספת. במקרים בהם הלוואת המשכנתא הקיימת נמוכה מ-50% מערך הנכס, יהיה ניתן להגדיל את המשכנתא ולבחור במשכנתא גישור כמסלול משכנתא.
העלויות הנלוות ללקיחת הלוואת גישור משכנתא
יש מקרים בהם אנשים לא מחשבים נכון את עלויות לקיחת ההלוואה וכך הם מוצאים את עצמם מפסידים כסף רק בגלל תכנון לא מקצועי מספיק. כמו לכל הלוואת משכנתא, גם כאשר מדובר במשכנתא גישור יש צורך בחישוב העלויות הנלוות הכוללות עלות ייעוץ משכנתאות, עלות ריביות כוללות, עלות דו"ח הערכת שמאי, רישום הערת אזהרה, הסרת רישום שעבוד וכו'.
תהליך לקיחת המשכנתא
לאחר שמצאתם נכס מתאים לרכישה, הגיע הזמן להתחיל בתהליך הרכישה וגיוס המימון. חשוב לפנות אל יועץ משכנתאות מומחה עוד לפני שחותמים על חוזה הרכישה. יועץ מומחה ידע לבדוק את פרטי העסקה ולכוון את הלווה לעסקה המתאימה עבורו מבחינה פיננסית.
לאחר החתימה על חוזה הרכישה הגיע הזמן לאסוף את המסמכים הנדרשים לקבלת משכנתא. לצורך כך תצטרכו להגיש:
- 3 תלושי שכר אחרונים
- דפי עו"ש של 3 החודשים האחרונים.
- צילום תעודת זהות
- צילום חוזה הרכישה
- נסח טאבו
הבנק בוחן את כל הנתונים ומחליט בהתאם לנתונים האישיים ולמצב המבנה הנרכש, אם לאשר משכנתא ובאיזה סכום. במקרה של אישור הוא מאשר משכנתא באופן עקרוני ומתקבל מסמך מוכר בשם "אישור עקרוני למשכנתא".
מי שאין לו הון עצמי מספק יצטרך להתחיל עם גיוס הלוואה להון עצמי כדי שהבנק יאשר לו בכלל משכנתא. כאשר לוקחים הלוואה כזו הבנקים לא ששים לאשר את המשכנתא ולכן חשוב להיעזר באיש מקצוע מומחה בתחום.
לאחר קבלת האישור העקרוני מתחיל המרוץ למשכנתא. יועץ המשכנתאות יושב עם הלקוח שלו, מבין את המצב הכלכלי יחד איתו וכך הוא ממפה את הצרכים להתאמת משכנתא מותאמת לצרכי הלווה. כיום יש סלי משכנתא אחידים שלא יכולים להתאים לכל אחד ומי שלא מבין בתחום עלול להתחייב על משכנתא שתעלה לו ביוקר. היועץ ממפה את הצרכים ובודק מה נכון לעשות בכל שלב. הוא בונה תמהיל משכנתא מותאם ופונה לבנקים שיאשרו אותו, לאחר מכן הוא מתחיל לנהל משא ומתן עם הבנקים כדי להוזיל את הריביות ככל הניתן.
בשלב זה, לאחר ריכוז הריביות יש למהר ולהביא את שאר המסמכים הנדרשים תוך 24 יום שאז הריביות תקפות. יש צור לפנות לשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס. יש צורך לפנות לעורך דין שיסדר את המשכון והעברת הבעלות של הנכס הנרכש. כך יש להמציא את כל המסמכים הנדרשים לבנק כדי לקבל את כספי המשכנתא. כך או כך, כדי להנות ממשכנתא משתלמת, צריך לפנות למומחים בתחום. המומחים שלנו בחברת Kar-ka ישמחו לסייע גם לכם בגיוס משכנתא משתלמת. צרו איתנו קשר.
652
