מה נחשב לנכס מסחרי?
גם אם תרכשו דירת מגורים כדי להפוך אותה להשקעה מסחרית, היא לא תהפוך לנכס מסחרי. נכס מסחרי הוא נכס המיועד לשמש כבית עסק. זה יכול להיות חנות, משרד, מרכז לוגיסטי, אולם וכדומה. כשרוצים למשכן נכס מסחרי לטובת הלוואה, ניתן לעשות זאת באמצעות נטילת משכנתא. אבל לא דובר במשכנתא רגילה.
מה מאפיין משכנתא לנכס מסחרי?
כדי לקחת משכנתא רגילה תצטרכו לפנות לאחד מהבנקים הרבים למשכנתאות. לעומת זאת, כאשר תרצו לקחת משכנתא לנכס מסחרי, תצטרכו לפנות לבנק רגיל הנותן מענה לענף העסקי. מרבית הבנקים הם בנקים מסחריים. גם במשכנתא זו נרשמת הערת אזהרה על הנכס המסחרי לטובת הגוף המלווה עד לסילוק ההלוואה שהתקבלה. רישום המשכון יבוצע רק בסוף תהליך לקיחת המשכנתא לעומת משכנתא רגילה בה הגופים המממנים דורשים את המשכון בשלב מוקדם יותר. בשפת הבנק מדובר בהלוואה לרכישת נכס מסחרי. אמנם כחלק מתנאי ההלוואה יהיה צורך ברישום שעבוד על הנכס. אך לא יכנו את ההלוואה הזו בשם ,משכנתא".
מה גובה אחוזי המימון שניתן לקבל במסגרת משכנתא לנכס מסחרי?
כמו שכולנו זוכרים, הבנקים לא מממנים את כל העסקה והם תמיד ידרשו השתתפות עם ההון העצמי הקיים. כדי לצמצם סיכונים, בנק ישראל קבע רגולציה בנושא ולכל אופי עסקה, קיים הון עצמי מינימלי נדרש. אבל שימו לב, הרגולציה היא אך ורק על דירות למגורים. כאשר מדובר ברכישת נכס להשקעה, אין פיקוח מוסדר בנושא וכל גוף מימון נותן אחוזי מימון שונים כאוות עיניו. מרבית הבנקים המסחריים מאשרים אחוזי מימון של 70% מקסימום לרכישת נכס מסחרי. אחוזי המימון הניתנים לא מושפעים ממספר הנכסים שיש ללווה וכך, הנושא כולו נתון לשיקול דעתו של הגוף המממן.
מה יהיה תמהיל המשכנתא במקרה כזה?
כאשר לוקחים משכנתא לנכס מסחרי, תמהיל המשכנתא הוא שונה והוא לא יהיה כבל משכנתא. תמהיל המשכנתא כולל בתוכו את כל הפרמטרים שהמשכנתא מכילה. זה כולל תקופת פריסה, גובה ריבית, סוגי מסלולי ריבית ועוד.
סוגי מסלולי ריבית
במשכנתא רגילה יש מבחר והלווה יכול לבחור אילו מסלולי משכנתא לשלב בתיק המשכנתא שלו. יש גם פיקוח בנושא ולא ניתן לשלב כמות גבוהה של מסלולים לא יציבים. כאשר מדובר במשכנתא לנכס מסחרי, אין פיקוח בנושא ואין מסלולי משכנתא לבחירה. הלווה יכול לבחור בין הלוואה בריבית פריים לבין הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן. אין על הבנקים פיקוח המונע מהם לאשר הלוואה בעלת מסלולי ריבית מסוכנת ולכן, כאשר לוקחים הלוואה כזו, חשוב להיות ערניים לנושא.
תקופת הפריסה
משכנתא רגילה עבור רכישת דירה למגורים ניתנת לפריסה של 30 שנה מקסימום. כאשר מדובר בהלוואה לרכישת נכס מסחרי, לא יהיה ניתן לפרוס אותו לעשרות שנים. גם כאן אין פיקוח מוסדר בנושא. אך קשה למצוא גופי מימון המאפשרים לפרוס את ההלוואה לתקופה של יותר מעשר שנים. בעלי עסקים או משקיעים שיבקשו תקופת פריסה ארוכה יותר, יוכלו לקבל מענה, אך גם הוא לא יגיע ל-25 שנה…
ריבית משכנתא
הריבית על ההלוואה תהיה יקרה יותר מהריבית במשכנתא רגילה. הרי בענף הדיור ניתנות הריביות הזולות ביותר. כאן מדובר במשכנתא מסחרית ולכן הריבית בה תהיה יקרה יותר. ממוצע הריבית בהלוואות אלו נע באזור ה-5%. חשוב לציין כי גובה הריבית מושפע מנתונים רבים. כך שאם יש חריגה בתנאים הנדרשים, הריבית תתייקר בהתאם.
מה עושים כדי לקבל משכנתא לנכס מסחרי?
משכנתא זו ניתנת על ידי הבנקים המסחריים. לצורך קבלתה תצטרכו לפנות לאחד הבנקים המסחריים ולהגיש בקשה לקבלת משכנתא לנכס מסחרי. לצורך רכישת הנכס הבנק ירצה במרבית הפעמים לראות למה בחרתם בנכס המסחרי הספציפי. אם יש לכם הוכחות על מחיר השכירות על המבנה, כדאי שתציגו אותן לבנק. תוכנית עסקית פיננסית תתקבל גם היא בברכה ותעלה את סיכויי אישור ההלוואה שאתם מבקשים.
בסך הכל הבנק רוצה לדעת שהוא הולך להרוויח מכך שהוא מלווה לכם כסף. הוא רוצה לדעץ שתהיה לכם יכולת החזר והנכס המסחרי המדובר הולך להניב לכם כסף. ככל שתציגו את ההשקעה בצורה יעילה וכדאית יותר. סיכויי האישור יגברו. יחד עם זאת, גם המשקיע עצמו רוצה למפות היטב את מצב הנכס ולוודא שהוא אכן הולך לרכוש נכס מסחרי שיניב לו תשואה יפה.
מי שיש לו ראש עסקי יחשוב איך הוא יכול להפוך את הנכס למניב יותר. לפעמים זה יהיה על ידי השקעה בהתקנת מערכות אנרגיה סולארית, פיצול המשרד והשכרתו לשני שוכרים, הסכם שכירות לתקופה ארכת טווח ועוד.
למה אנשים בוחרים להשקיע דווקא בנכסים מסחריים?
שוק הנדל"ן חווה שינויים וטלטלות. יחד עם זאת, לא יהיה נכון לקבוע החלטות. כן ניתן להבין את הסיבה להשקעה בנכסים מסחריים דווקא:
מחיר הנכס נמוך יותר
מחירי הנכסים המסחריים מתחילים מסכומים של כמה מאות אלפי שקלים. יזם המעוניין להשקיע אך אין בידו הון מספק, בוחר בלא מעט מקרים, לפנות דווקא אל השוק המסחרי. פרסומים ברשת מראים כי ניתן לקנות משרד גם בשלוש מאות אלף שקל. לא ניכנס לפרטים ששל האם זה נכון… אך ניתן להבין את הרעיון.
תשואה פוטנציאלית גבוהה
מחיר השכירות החודשית של נכס מסחרי הוא הרבה יותר גבוה ממחיר השכירות בענף הדיור. על פי נתונים בשטח, עולה כי התשואה המקסימלית האפשרית מדירה להשקעה היא 4% בעוד שמנכס מסחרי ניתן להנות מתשואה מקסימלית של 10% אם לא יותר.
חיסכון לבעלי עסקים
לא מעט בעלי עסקים מרגישים בזבוז על כל תשלום שהם משלמים על שכירות המקום בו הם מנהלים את העסק שלהם. הם מעדיפים לרכוש את המשרד או החנות וכך במקום לשלם שכירות, הם משלמים עבור המשכנתא שנטלו לרכישת הנכס. כמובן שלא כל בעל עסק יכול לעסוק את זה. מדובר באפשרות העומדת רק לבעלי יכולת. שכן השקעה בנכס מסחרי מצריכה הון עצמי מינימלי כפי שניתן להבין.
בסופו של דבר, אם משתלם לרכוש נכס מסחרי או לא, זה כבר נושא הנתון לשיקול דעת אישי בהתאם למצב הכלכלי ומצב המשק.
מהן העלויות הנלוות לפתיחת נכס מסחרי?
לקיחת משכנתא לנכס מסחרי מלווה בעלויות שלא תמיד משקיעים זוכרים לחשב אותן מראש. חשוב למפות את הנתונים ולהיעזר באיש מקצוע כדי לא לפספס שום נתון ולהצליח לשער מראש את כל העלויות למניעת עוגמת נפש. היערכות מראש מבטיחה השקעה יציבה יותר.
- עלות דו"ח הערכת שמאי מקרקעין על הנכס.
- עלויות ביטוחי המשכנתא – ביטוח חיים וביטוח מבנה
- שכר עו"ד העוסק ברישום המישכון.
- שכר יועץ משכנתאות הפועל גיוס הלוואה חסכונית ומשתלמת.
- מחיר עמלת פתיחת תיק.
חשוב לזכור את עלויות המס. ברכישת נכס מסחרי, יש צורך בתשלום מס החל מהשקל הראשון. כל הכנסה מהשכירות מחויבת בדיווח הכנסה וממילא מחויבת במס. משקיעים יודעים שהשקעה בנכס מסחרי מחייבת תשלום מס ולא תמיד משתלמת.
משכנתא לוקחים עם צוות קרקע
משכנתא לנכס מסחרי מוצעת על ידי גופי מימון חיצוניים ובנקאיים רבים, צריך לדעת אל מי כדאי לפנות, אילו תנאים לדרוש ומה נכון לעשות. יועץ משכנתאות הוא זה שינהל את התהליך וכך הלווה פנוי לבדוק את העסקה מכל שאר היבטיה.
אנו בצוות קרקע זוכים לעזור לנוטלי משכנתאות לגייס משכנתא חסכונית ומשתלמת. אנשים פונים אלינו כי הם מעוניינים לקבל ליווי מקצועי לאורך כל תהליך לקיחת המשכנתא. רואים שחור על גבי לבן כי משכנתא הנלקחת ללא עזרה מקצועית היא יקרה יותר. ניתן להוזיל משכנתאות על ידי ניהול משא ומתן יעיל ומקצועי. תפקיד יועץ המשכנתאות הוא לעשות גם את זה. הלקוחות שלנו מקבלים שירות ועדכונים גם שנים לאחר קבלת המשכנתא. שוק הדיור חווה עליות וירידות העלולות להשפיע על המשכנתא, וכך, במקרה של שינוי כדאי אפשרי, אנו משתדלים לעדכן את לקוחותינו להגדלת החסכון במשכנתא.
1377
