מה זה תמהיל משכנתא?
משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת שיעבוד נכס עבור רכישתו. מדובר בהלוואה הגדולה ביותר בחיי הלווה הממוצע וככזו, היא משמעותית יותר. ההלוואה עצמה מורכבת מנתונים שונים. להרכב ההלוואה קוראים תמהיל משכנתא. תמהיל המשכנתא יכלול את הרכב ריביות המשכנתא, לוח הסילוקין לחישוב ההלוואה, טווח הפריסה של ההלוואה ורמות הסיכון הנלוות לה. בניית תמהיל המשכנתא היא משימה מורכבת המצריכה ידע מקצועי והכרת כל מאפייני מסלולי המשכנתא. תמהיל המשכנתא משפיע בסופו של דבר על המצב הכלכלי העתידי וחשוב לקחת זאת בחשבון.
מה חשוב לבדוק בבניית תמהיל משכנתא?
בבניית תמהיל משכנתא חשוב לבחון את המצב הכלכלי הקיים ואת השינויים הצפויים בהמשך. לצורך בניית התמהיל, פונים ליועץ משכנתא שינהל את התהליך בצורה מסודרת. היועץ ישב יחד איתכם, ימפה את הנתונים ויבדוק יחד איתכם את המצב:
- האם גובה ההחזר החודשי שתרצו הוא כזה שהולך וקטן עם השנים או להפך, הולך וגדל?
- מה גובה ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד?
- מהי רמת הסיכון שתרצו לשלב במשכנתא?
- לכמה זמן תרצו לפרוס את המשכנתא?
- האם המשכורת שלכם עתידה להשתנות?
- האם אתם מתכננים לפרוע חלקית או בצורה מלאה את המשכנתא בפירעון מוקדם?
- האם אתם מעוניינים למחזר את המשכנתא בהמשך?
- האם אתם מעוניינים למכור את הדירה כעבור מספר שנים?
כל נתון כזה עשוי להשפיע על הנתונים המרכיבים את תמהיל המשכנתא. טווח פריסה -המקסימום הוא 30 שנה, החזר הולך וגדל או החזר הולך וקטן – שיטת חישוב המשכנתא שפיצר או קרן שווה, רמת סיכון – מסלולי המשכנתא השונים, פירעון מוקדם ישפיע על שילוב נקודות יציאה שיפחיתו את עלות עמלת פירעון מוקדם.
שיטת החישוב של ההלוואה
ישנן שתי שיטות חישוב: לוח שפיצר ולוח קרן שווה. השיטה הנפוצה והנגישה יותר היא לוח שפיצר בגלל גובה ההחזר שהיא מציעה.
לוח שפיצר – שיטת חישוב על פיה מחשבים בלוח הסילוקין את חישוב ההלוואה כך שלאורך כל ההלוואה גובה ההחזר החודשי שהלווה צריך לשלם הוא זהה.
לוח קרן שווה – לוח סילוקין על פיו גובה הקרן המשולמת לאורך כל ההלוואה היא זהה אך גובה הריבית המוצמדת אליה משתנה וכך גובה ההחזר החודשי גדול בתחילת תקופת המשכנתא ועם התקדמות השנים הוא הולך ויורד.
לרוב בוחרים בלוח שפיצר בגלל שלוח קרן שווה מצריך עמידה במבחן יכולת החזר. ההכנסה החודשית חייבת להיות גבוהה במיוחד כדי לקחת לוח קרן שווה ולכן לוח זה לא יהיה רלוונטי לכל אחד.
מסלולי משכנתא נפוצים
לאחר שראינו מה זה תמהיל משכנתא, נוכחנו לראות כי תמהיל המשכנתא מכיל מסלולי משכנתא שונים. כאן נסקור את מסלולי המשכנתא המוכרים. ישנם אינספור מסלולי משכנתא המוצעים על ידי הבנקים. כל בנק מכנה את המסלולים בשמות קצת שונים, אך העיקרון זהה.
מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן
ריבית קבועה היא ריבית שקל להבין את העיקרון עליו היא מושתתת – היא קבועה ולא משתנה לעולם. במעמד לקיחת ההלוואה גובה הריבית נקבע וכך הוא נשאר לאורך כל תקופת ההלוואה גם אם מתרחשת אינפלציה וכדומה. מדובר בריבית יציבה ולכן היא גם יקרה יותר. היא מעניקה יציבות להלוואת המשכנתא. ריבית זו מכונה גם ריבית קל"צ.
כאשר משלבים ריבית זו על תקופה קצרה במשכנתא, ההחזרים יהיו גבוהים וכאשר היא נפרסת על תקופה ארוכה, גובה הריבית עולה בהתאם (הרי הבנק לא רוצה לקחת סיכון על עצמו ולכן הוא גובה ריבית יקרה על כך). ההמלצה היא לשלב מסלול זה על 20% מסכום המשכנתא.
מסלול בריבית קבועה צמודה למדד
מדד המחירים לצרכן משתנה כל הזמן וכאן מדובר בריבית קבועה, אך קרן ההלוואה כן צמוד למדד המחירים לצרכן וכך נוצר שילוב של מסלול יציב יחסית אך מתון. ההמלצה היא לפרוס את המסלול הזה לטווח שנים קצר ככל הניתן כדי למנוע כמה שיותר שינויים צפויים במדד. הרי ארם נתפרס על תקופה ארוכה, אנחנו עלולים לשלם מחיר יקר בהמשך כשמחיר המדד יעלה. ההמלצה היא לשלב מסלול זה על כ-20% מסכום ההלוואה כולה. חשוב לציין כי מדובר במסלול ריבית קבועה מה שמחייב את הלווה לשלם עמלת פירעון מוקדם בעת סילוק ההלוואה.
מסלול בריבית פריים
ריבית פריים היא הריבית שעולה שוב ושוב לכותרות בגלל העליות המטורפות שהיא חווה. ריבית הפריים מורכבת משני ריביות: ריבית שנק ישראל וריבית עוגן הבנקים. ריבית עוגן הבנקים עומדת על 1.5% וריבית עוגן הבנקים עלתה משפל של 0.1% ל3.25% והיא לא מפסיקה לעלות… כיום ריבית הפריים כבר עומדת על 4.75% ומי שלא תכנן את המשכנתא שלו בצורה נכונה עלול לגלות כי ריבית הפריים שואבת את הכסף הקיים בחשבון…
על פי הנחיות בנק ישראל ניתן לשלב את ריבית הפריים ושאר הריביות המשתנות על לא יותר משני שליש מגובה המשכנתא. מדובר גם ככה במסלול פחות יציב למרות שהוא עדיין המסלול הנמוך המוצע על ידי הבנקים, הוא צפוי לשינויים רבים ולכן הוא לא מוסיף יציבות לתיק המשכנתא, כי אם גורע ממנו. ההמלצה היא לא לשלב מעל שליש מסכום המשכנתא בריבית פריים. את מסלול הפריים ניתן לפרוע בכל רגע נתון ללא עמלות יציאה כלל.
מסלול בריבית משתנה
ריבית משתנה היא ריבית המתעדכנת אחת לתקופה. יש ריבית משתנה כל חמש, ריבית משתנה כל 3 ועוד. ריביות אלו צמודות למדד המחירים לצרכן ובהתאם לעליות המדד, גם הן עולות. כך מושגת יציבות מסוימת בין שינוי לשינוי. כל נקודת שינוי היא גם נקודת יציאה בה הלווה יכול לפרוע את ההלוואה ללא צורך בתשלום קנס על פירעון מוקדם. בגלל שהמסלול הוא צמוד מדד ההעדפה תהיה לשלב אותו בתמהיל המשכנתא במינון של לא יותר משלושים אחוז ועל פני תקופה קצרה ככל הניתן כדי למנוע את ספיגת השינויים הצפויים במדד המחירים לצרכן.
מהן הגבלות בנק ישראל על בניית תמהיל משכנתא?
על פי הנחיות בנק ישראל חובה לשלב ריבית קבועה על שליש מסכום ההלוואה. לא משנה אם הריבית היא ריבית קבועה לא צמודה או קבועה צמודה למדד. המטרה של בנק ישראל היא להעלות את יציבות המשכנתאות וכך למנוע מנוטלי המשכנתאות להתמוטט עם כל עליית מדד.
עד לפני תקופה בנק ישראל לא איפשר לשלב את מסלול הפריים או כל ריבית משתנה תוך זמן קצר, בתמהיל המשכנתא על יותר משליש מסכום המשכנתא. הוא ביטל את ההגבלה וכעת, הקטסטרופה חוגגת.
תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2023
שנת 2023 מתאפיינת בעליות מדד ויוקר המחייה. יותר ויותר אנשים מגלים שהם משלמים מחיר יקר מידי על המשכנתא שלהם. בפרט לאחר כל עליית מדד נוספת המשפיעה באופן ישיר על נוטלי המשכנתאות הצמודות. מסיבה זו רבים פונים למחזר משכנתאות ולצמצם סיכונים. גם מי שנוטל משכנתא בתקופה סוערת זו, רוצה לדעת איזה תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2023. כאן נביא המלצה אך חשוב לציין כי המלצה זו לא מחליפה ייעוץ מקצועי שיתאים את נתוני התמהיל לנתוני החיים שלכם.
- ריבית פריים – שלבו אותה על לא יותר משליש משכנתא.
- ריבית קבועה לא צמודה למדד – שלבו אותה על כ-25% מגובה ההלוואה.
- ריבית קבועה צמודה למדד – שלבו אותה על כ-20% מגובה המשכנתא.
- ריבית משתנה כל חמש – שלבו אותה על יתרת סכום המשכנתא.
חשוב לציין
תמהיל המשכנתא חייב להיעשות בהתאם לנתונים האישיים של הלווה. לווה שמתפרנס במטבע חוץ, יצטרך לשלב בתמהיל המשכנתא שלו מסלול מט"ח המוצמד לשער החליפין. כל נתון אישי עשוי להשפיע על ההחלטות לשילוב המסלולים במשכנתא.
טיפים לבניית תמהיל משכנתא
בבניית תמהיל משכנתא חשוב לזכור לאורך כל הדרך את מטרת הרכישה. כל עוד ומדובר ברכישה לצורך מכירה עתידית בקרוב, לאחר השבחת הנכס, יהיה צורך בשילוב נקודות יציאה רבות להפחתת העמלה על פירעון מוקדם.
לא מומלץ לפרוס ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן על פני יותר מ-10 שנים.
כאשר הדירה נרכשת אך ורק להשקעה, ההמלצה היא לשלב בתמהיל מסלול קל"צ שיספק לכם הגנה מפני עליות חדות במשק.
ככל שמספר שנות המשכנתא קטן יותר, כך גובה הריביות נמוך בהתאם. לבנק עולה יותר כסף לגייס כסף לתקופה ארוכה כל כך וזה מתבטא בריביות בצורה חדה. כל עוד ואתם יכולים לקטין את תקופת המשכנתא, הקטינו.
לא לוותר על ייעוץ משכנתאות בתהליך בניית התמהיל.
איך יועץ משכנתאות מסייע בבניית תמהיל משכנתא?
תפקיד יועץ המשכנתא לא מתחיל ונגמר בבניית תמהיל משכנתא ללקוח. יועץ המשכנתאות בודק את העסקה המוצעת ללקוח, הוא בודק את כדאיותה ללקוח ואת סיכוייו לקבל עבורה משכנתא. לאחר בדיקת הנתונים הוא פועל להשגת אישור עקרוני למשכנתא. הוא אוסף את כל המסמכים הרלוונטיים (הוא יכוון אתכם מה צריך להגיש והוא יגיש אותם בצורה מסודרת לבנק למשכנתאות). לאחר קבלת אישור עקרוני מבנק אחד, הוא יפנה לבנקים נוספים וכך הוא ינהל משא ומתן להוזלת מחיר המשכנתא בצורה יעילה ומקצועית. לאחר קבלת אישור עקרוני משתלם, היועץ ממפה את הצרכים האישיים שלכם יחד איתכם, מבין מה חשוב לכם בתיק המשכנתא וכך הוא בונה תמהיל משכנתא המותאם לתנאי החיים שלכם. לאחר שהבנק יאשר את תמהיל המשכנתא הנבנה, יתחיל המרוץ להשלמת כל התהליך הנדרש, הזמנת שמאי, רישום הנכס בטאבו, רכישת ביטוח משכנתא ועוד.
מעורבות של יועץ משכנתא בתהליך היא קריטית.
איך בוחרים יועץ משכנתאות לבניית תמהיל משכנתא?
יש כאלו הנעזרים ביועץ משכנתאות אך ורק לבניית תמהיל המשכנתא בגלל שהם מעוניינים לשלם פחות על השירות. מדובר בטעות עצובה כיוון שהם לא יודעים לנהל משא ומתן מקצועי עם הבנקים וכך הם משלמים מחיר יקר ממה שהיו יכולים לשלם. לא כדאי לחסוך בעלויות ייעוץ משכנתא.
אז איך בוחרים יועץ משכנתאות לבניית תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2023 אך גם מותאם לתנאי החיים האישיים שלכם? בוחנים את הפרמטרים העיקריים:
- מקצועיות
על תחום ייעוץ המשכנתאות אין פיקוח מוסדר וכל אדם יכול להחליט שהוא יועץ משכנתאות וכך להציג את עצמו. הוא צריך לצורך כך לפנות לבנקים לקבלת הרשאה וזהו. לכם חשוב לפנות למישהו מקצועי שמכיר את התחום מקרוב, אחד שלמד את הנושא בצורה מסודרת והוא יכול לסייע במקצועיות בדרך ללקיחת משכנתא. על המקצועיות תוכלו לשמוע מלקוחות מרוצים, דירוג בגוגל ומשיחה טלפונית לבירור. - זמינות ושירות
השירות חשוב בכל מקצוע. אך כאשר מדובר ביועץ משכנתאות, אופי השירות המתקבל חשוב עוד יותר. בסופו של דבר, אף אחד לא רוצה לשלם על שירות ולגלות שאין זמינות, הוא מחפש את היועץ ואין לו מענה… - עמידה בזמנים ואחריות
בתחום זה העמידה בזמנים היא קריטית. כי אם התחייבתם לשלם את המשכנתא בתאריך מסויים, לא יעזור כל תירוץ שבעולם. על כל איחור תצטרכו לשלם קנס על הפיגור בתשלום ולכן, חשוב לפנות ליועץ משכנתאות אמין שאצלו מילה היא מילה. לא אחד שיתנער מהאחריות… - מחיר
יש יועצי משכנתאות שגובים מחיר יקר ללא פרופורציה רק בגלל שהם רואים שעומד לפניהם אדם בעל יכולת כלכלית. פנו ליועץ משכנתאות אמין שנותן מחיר טוב יחד עם שירות טוב. חשוב לציין כי מחיר נמוך מידי גם הוא עלול להדליק נורה אדומה… בררו מה כלול במחיר ומה השירות שתקבלו. האם יש דברים המצריכים תוספת תשלום ומהם. - אינטואיציה פנימית
לכל אחד מאיתנו יש קול פנימי שמנהל אותו. התייחסו לתחושת הבטן הזו כשאתם פונים ליועץ משכנתא. אין סיבה שתפנו ליועץ משכנתאות שאתם לא מתחברים לאישיות שלו. כי בסופו של דבר אתם עובדים עם בן אדם. וכשיש תקשורת ברורה ונחמדה, ההתנהלות קלה יותר. - התמחות
יועצי משכנתאות רבות מומחים בתחומים מסוימים. יש יועץ המומחה למשכנתא לבנייה עצמית, יש יועץ המומחה למחזורי משכנתא בלבד וכן הלאה. בררו שאתם פונים ליועץ המשכנתאות המתאים לטיפול בתיק המשכנתא שלכם.
לוקחים משכנתא מנצחת עם Kar-ka
כאשר פונים לקבל ייעוץ משכנתאות, רוצים לקבל את הטוב ביותר. אין מקום לפשרות. רוצים את הטוב ביותר ולכן פונים לטוב ביותר בתחום. צוות Kar-ka המובילים בייעוץ משכנתאות גאה להוביל בתחום, להעניק מעטפת מקצועית בתהליך לקיחת המשכנתא ולעמוד לימין הלקוח בכל שלב. מי שאכפת לו מהמשכנתא שלו, הוא לא רוצה לשלם מחיר יקר מידי, פונה ליועצי Kar-ka. צרו קשר לקבלת שיחת ייעוץ חינם. מגיע לכם להנות ממשכנתא משתלמת.
881
