מה מאפיין משכנתא רגילה?
הלוואת משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת שעבוד נכס. לא כל אחד יודע, אך כאשר הבנק מאשר משכנתא, הוא כפוף לתנאי בנק ישראל המפקח על הבנקים. כך בכל משכנתא המאושרת, יש תנאים שהלווה צריך לעמוד בהם. לווה שלא יעמוד בקריטריונים הללו, לא יקבל משכנתא כמו שביקש. וזה עוד לפני שנדבר על מסלול פיתוי משכנתא.
מהם התנאים לקבלת משכנתא?
כדי לקבל משכנתא בנק ישראל מחייב את הבנקים לבדוק נתונים מסוימים. נציין כאן את הנתונים העיקריים:
גובה ההון העצמי
כדי לקבל משכנתא מבקש ההלוואה חייב להיות בעל הון עצמי מספק. בנק ישראל לא מאפשר לבנקים לממן את כל העסקה וכדי לצמצם סיכונים, כל נוטל משכנתא חייב להביא הון עצמי מספק. גובה ההון העצמי המינימלי משתנה בהתאם לאופי העסקה. כאשר מדובר בעסקה לרכישת דירה ראשונה המינימום הוא 25% מערך הנכס. מדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים וכל עוד ואין ללווה הון עצמי מספק, הוא יקבל סירוב משכנתא.
יכולת החזר חודשית
כדי לצמצם סיכונים ולמנוע מלווים לקחת משכנתא שתחייב אותם לשלם גובה החזר חודשי גבוה מכפי יכולתם, בנק ישראל לא מאפשר לבנקים לאשר משכנתא שגובה ההחזר החודשי הוא מעל 40 אחוזים מגובה ההכנסה הפנויה. בנתון זה הבנקים "מחמירים" והם לא מאפשרים משכנתא כל עוד וגובה ההחזר החודשי עומד על יותר משליש מגובה ההכנסה הפנויה…
הרכב המשכנתא
על פי הנחיית בנק ישראל הרכב המשכנתא מוגבל ולא ניתן לשלב פחות משליש משכנתא במסלול קבוע. בעבר לא היה ניתן לקחת יותר משליש משכנתא בריבית משתנה קצרת מועד. ך בשנים האחרונות בנק ישראל ביטל זאת וכיום ניתן לקחת את שני שליש המשכנתא הנותרים בריבית פריים (אם כי זה לא משתלם…).
בנק ישראל מגביל את הבנקים ולא מאפשר להם להציע ללקוחותיהם מסלולים משכנתא מסוכנים מידי ללקוחות. כך גם הלקוחות מרוויחים אבל גם הבנקים. הם מפזרים סיכונים ולא לוקחים על עצמם יותר מידי סיכון… וכאן נכנס עניין מסלול משכנתא פיתוי המאפשר לבנקים לתת מסלולי משכנתא זולים תוך כדי שהלווים מבצעים עליהם בעצם "סיבוב".
מה זה מסלול משכנתא פיתוי?
מסלול פיתוי נשמע כמשהו מסתורי שלא כולם צריכים לדעת מה המשמעות שלו… הבנקים לעולם לא יציעו לכם מסלול משכנתא פיתוי… מדובר במסלול שהם לא היו רוצים שתכירו… אז איך זה עובד? כאשר מבקשים אישור עקרוני למשכנתא, מגישים לבנק תמהיל משכנתא אותו מעוניינים לקבל. התמהיל כולל את כל מסלולי המשכנתא. וכך מסלול פיתוי הוא מסלול יקר המשולב בין המסלולים כאשר הלווה לוקח אותו על מנת לסלק אותו מייד לאחר קבלת המשכנתא.
איך זה עובד?
כאשר הבנק מציע מסלולי משכנתא ללווה, הוא בודק כל הזמן שהוא מרוויח מהסיפור… לכל בנק יש את המרווח הבסיסי עליו הוא בונה. ברגע שמסלול משכנתא אחד יקר, ניתן להוזיל את מסלולי המשכנתא האחרים. כך הבנק שומר על רווחיותו מהמשכנתא.
כאשר משלבים מסלול משכנתא פיתוי, מאפשרים לבנק להעלות את מחיר מסלול הריבית היקרה, וכך, לאחר קבלת המשכנתא מסלקים אותה ונהנים ממשכנתא זולה ומשתלמת שהבנק לא היה מאשר אילו היה יודע שהוא היה מרוויח מהמשכנתא ריביות נמוכות כל כך… הפיתוי הוא אם כן לבנק… הבנק מתפתה להוזיל את המשכנתא והוא לא יודע שהוא לא ירוויח מכך.
מה היתרון לשילוב מסלול פיתוי במשכנתא?
כאשר משלבים מסלול פיתוי במשכנתא, נהנים ממגוון יתרונות כשהיתרון המוביל הוא מחיר הריביות שנותרו במשכנתא. כך נשארים עם משכנתא משתלמת. לצד יתרון זה, משכנתא כזו היא קצרה יותר במרבית המקרים וכך ניתן להנות מתקופת משכנתא מותאמת ליכולות.
מסלול פריים דבש ועוקץ
עד לא מזמן רבים היו משלבים מסלול פיתוי במשכנתא רק בשביל שיוכלו לשלב את מסלול הפריים על יותר משני שליש מסכום המשכנתא. הבעיה היא שריבית הפריים היא אמנם ריבית נמוכה יחסית, אך היא גם מאוד מסוכנת ליציבות ההלוואה. היא עלולה להשתנות בכל 15 לחודש, בהתאם לשינויי ריבית בנק ישראל וכך היא מסכנת את כל יתרת חוב המשכנתא.
מי שמרבית המשכנתא שלו היא ריבית משתנה נהנה לאורך השנים מריבית נמוכה אך בשנה האחרונה גובה הריבית עלה וכך בעלי משכנתאות רבים מצאו את עצמם מפסידים. חכם עיניו בראשו. ההמלצה היא להיעזר ביועץ משכנתאות לצורך קביעת מסלולי משכנתא והתאמת המשכנתא לצרכים האישיים של הלווה.
הדרך לקבלת מסלול פיתוי משכנתא
כאשר לוקחים מסלול פיתוי משכנתא פונים לבנק ומבקשים בקשה להלוואה גבוהה יותר מסכום המשכנתא הנדרש, חשוב לוודא שאין כמובן חריגה מאחוזי המימון המתאפשרים על פי הנחיות בנק ישראל… לאחר שהבנק מאשר את ההלוואה וכספי המשכנתא מועברים, הלווה פורע את מסלול המשכנתא היקר ביותר וכך הוא נשאר עם הלוואת משכנתא בעלת מסלולי משכנתא לא יקרים יחסית.
האם הבנק מפסיד מכך?
אל תדאגו לבנקים. הם אמנם לא היו רוצים שתכירו את האופציה הזו, אך הם לא מתרוששים מהעניין. הם מעורים היטב בשוק ההלוואות ולמרות התחכומים הללו, הם ממשיכים להרוויח. הבנקים לא מפסידים מהסיפור, הם פשוט מרוויחים פחות. באיזשהו מקום הבנקים יודעים על החגיגה הזו והם מאפשרים אותה. אמנם כאשר הבנק ידע מראש שהתכנון הוא לפרוע את מסלול המשכנתא היקר ביותר, הוא לא ירצה לאשר את ריביות המשכנתא הנוכחיות, מה שאומר שצריך לדעת לפעול בזהירות מקצועית.
יש מקרים בהם הבנקים יודעים על כך מראש ולמרות זאת הם מאפשרים זאת. זה קורה בעיקר מתי שהם יודעים שיקח זמן עד שהלווה יסלק את המשכנתא וכך הם ירוויחו את תשלומי המשכנתא של השנים הראשונות.
האם תמיד ישתלם לשלב מסלול משכנתא פיתוי?
לא בכל מחיר ולא בכל זמן יהיה נכון לשלב מסלול משכנתא פיתוי. כאשר משלבים מסלול פיתוי בצורה לא מקצועית, ההפסד עלול להיות יקר מידי. ההפסדים יכולים להתבטא במגוון מישורים:
ריבית משכנתא יקרה בגלל שהבנק קלט את הרעיון המתוכנן…
עמלת פירעון מוקדם יקרה
חוסר יכולת לפרוע את מלוא המסלול וכך נשארים עם המסלול היקר.
תמהיל משכנתא לא מאוזן ולא מחושב מספיק נכון.
בסופו של דבר כדאי לזכור כי משכנתא היא ההלוואה היקרה ביותר בחיי הלווה הממוצע. אף אחד לא מעוניין לשלם מחיר יקר על משכנתא רק בגלל שהוא רצה לחסוך אלפי שקלים בודדים על ייעוץ מקצועי… כדי לא לשלם ריביות יקרות מידי, פנו אל יועץ משכנתאות מומחה בתחום.
איזו טעות עלולה לעלות ביוקר בתכנון לא נכון?
כאמור, ישנן לא מעט סיכונים בשילוב מסלול פיתוי משכנתא. אבל הטעות שעלולה לעלות ביוקר ללווה, היא הטעות בחישוב אחוזי המימון המתאפשרים. מה גם שככל ואחוז המימון עולה ולכן גם גובה הריביות מתייקר בהתאם. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, גם הריבית תהיה יקרה יותר… וצריך לדעת עד איזה סכום יהיה נכון לבקש משכנתא.
אחוזי המימון קובעים את גובה הריביות
ככל שגובה אחוזי המימון גבוה יותר, גובה הריבית יעלה. ישנן מדרגות מימון ידועות.
- גובה הריבית
- דרגת המימון
- ריבית נמוכה
- אחוזי מימון של פחות מ-45%
- ריבית בינונית
- אחוזי מימון גבוהים מ-45% אך נמוכים מ-60%
- ריבית יקרה
- אחוזי מימון גבוהים של 60% ומעלה
לא מעט פעמים לוקחי משכנתאות מבקשים סכום הלוואה גבוה יותר כאשר הם משלבים מסלול משכנתא פיתוי, אך הם מפספסים משהו אחד חשוב: אחוז המימון עולה וכך במקום שהם יהנו מריבית בינונית, הם צריכים לשלם ריבית יקרה. וכך, גם כאשר הם מסלקים את מסלול הפיתוי שהוא המסלול היקר ביותר, הם עדיין נשארים עם מסלולים יקרים לעומת מה שהיו יכולים לקבל. צריך להכיר את מדרגות המימון ולדעת מה גובה הסכום שניתן לבנק מהבנק מבלי להעלות את גובה הריביות. מדובר בטעות שעלולה לעלות קרוב מאה אלף שקל, רק בגלל שינוי אחוז הריבית.
חשיבה על עמלת פירעון מוקדם
עמלת פירעון מוקדם היא עמלה יקרה שעלולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. גם לאחר הרפורמה בנושא, עדיין כאשר פורעים משכנתא לפני זמנה צריכים לשלם קנס משכנתא. מסיבה זו כדאי להכיר את האופציות הקיימות ולהקדים רפואה למכה- לתכנן את סילוק המסלול בצורה יעילה שלא תצריך תשלום יקר.
מסלול פיתוי שמייקר את המשכנתא
לפעמים מסלול הפיתוי נלקח במטרה לסלק אותו מייד לאחר קבלתו, אך בשל אילוצים שונים העניין נשכח וכך הלווה ממשיך לשלם תשלומי משכנתא יקרים והבנקים מרוויחים… יש פעמים בהם מלכתחילה הלווים לא מתכננים לפדות את מסלול המשכנתא באופן מיידי וזה מסביר את הסיבה להעלמת העין של הבנקים על הנושא…
איך בוחרים יועץ משכנתאות?
ראינו כי ישנן סכנות רבות בנטילת משכנתא לא מחושבת ובתכנון לא מספיק מקצועי של מסלול משכנתא פיתוי. כדי להקל עליכם, הנגשנו לכם את הנקודות שכדאי לבדוק בבחירת יועץ משכנתאות ללקיחת משכנתא פיתוי.
מקצועיות
על מקצועיות לא מוותרים! כל אדם יכול להחליט שהוא יועץ משכנתאות… אין שום פיקוח בנושא ולכן כאשר אתם פונים אל יועץ משכנתאות אתם חייבים לוודא שאתם אכן פונים את מישהו שעבר הכשרה מקצועית ומסודרת בנושא.
ניסיון וותק
לא דומה עבודה של יועץ משכנתאות מתחיל לעבודה של יועץ משכנתאות בעל ניסיון עתיר שנים. הניסיון עושה את ההבדל. אין כמו העבודה בשטח כדי לרכוש את כל הטריקים והקשרים.
המלצות
התעניינו אצל חברים על יועץ משכנתאות ופנו אל יועץ משכנתאות עליו קיבלתם המלצות. גם אם אין לכם ממי לחפש המלצות, אתם יכולים לפנות אל יועץ משכנתאות שאתם מתרשמים לטובה מהעבודה שלו ולבקש ממנו מספרי טלפון של לקוחות. בדקו גם מה יש לרשתות החברתיות לספר עליו…
קשרים ענפים עם הבנקים
יועץ משכנתאות בעל קשרים ענפים בבנק ידע לזרז עניינים ולייעל את תהליך לקיחת המשכנתא בצורה משמעותית שתגביר את חוויית הלקוח.
מחיר
אמנם לא מסתכלים רק על מחיר כאשר פונים לאיש מקצוע. אך כן כדאי לבדוק מה המחיר ומה השירות המתקבל תמורתו. כל יועץ מתמחר אחרת את שירותיו וחשוב שתוודאו מה אתם מקבלים במחיר השירות.
כדי להגיע אל יועץ משכנתאות העומד בכל הקריטריונים הללו, צרו קשר עם חברת Kar-ka המובילה בתחום המשכנתאות בישראל.
989
