מה זה הון עצמי?
בלקיחת משכנתא, הבנק דורש שהלווה יביא איתו כסף מהבית להשלמת הרכישה. הבנק מממן רק אחוזים מוגבלים ממחיר העסקה ואת כל יתרת הסכום הנדרש הלווה אמור להשלים. הסכום שהלווה מביא מכונה "הון עצמי". קבלת משכנתא ללא הון עצמי בכלל, היא לא אפשרית. אך ישנן דרכים רבות להגדלת ההון העצמי לצורך קבלת משכנתא. וכך בעצם אנשים מעידים כי הם רכשו דירה מבלי שהיה לו הון עצמי מוכן לפני כן.
מה גובה המימון שהבנקים מאשרים?
על פי הנחיות בנק ישראל, הבנקים מאשרים הלוואות משכנתאות בהתאם לאחוזי המימון המתאימים לאופי העסקה. חשוב לציין כי בנק ישראל מגביל את הבנקים בהנחיות אלו, אך הבנקים השונים "מחמירים" על עצמם פעמים רבות ומאשרים אחוזי מימון נמוכים מהמתאפשר בגלל יתר הנתונים.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
על רכישת דירה ראשונה ויחידה ללווה שאין לו זכויות נדל"ן על שמו, אחוז המימון האפשרי המקסימלי הוא 75% ממחיר הנכס או מערכו בשוק החופשי, מה שאומר שלצורך כך יהיה צורך בגיוס הון עצמי של 25% ממחיר הנכס לפחות.
כמה הון עצמי צריך לרכישת דירה נוספת?
לווה שיש לו זכויות נדל"ן על שמו, יוכל לרכוש דירה נוספת אך עבורה הוא יוכל לקבל אחוזי מימון פחותים והם יעמדו על 50% מערך הכנס או מחירו, הנמוך מביניהם. כך על המשקיע בדירה נוספת לגייס הון עצמי של 50% ממחיר הנכס לכל הפחות (לא להיבהל, זה אפשרי בהחלט).
כמה הון עצמי צריך ברכישת דירה לשיפור דיור?
משפרי דיור אלו אנשים המוכרים את דירתם היחידה לצורך שיפור תנאי הדיור ומעבר לדירה טובה יותר. עסקה כזו תצריך הצהרה כי בכוונת הרוכש למכור את הנכס הקודם תוך 18 חודש וכך הוא יוכל לקבל אחוזי מימון גבוהים של 70% ממחיר הנכס או מערכו בשוק החופשי – הנמוך מביניהם. כך הון עצמי של 30% מערך הנכס יכול להספיק לעסקה כזו.
כמה הון עצמי צריך עבור דירה במחיר למשתכן?
תוכנית מחיר למשתכן ודירה בנחה הביאה בשורה בתחום. הבנק מעניק 75% מימון מערך הנכס בשוק החופשי. בגלל שמחירי הדירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הן במחיר מופחת, הרוכש יכול אחוזי מימון גבוהים יותר. החוק קובע כי המינימום הנדרש להון העצמי במסגרת תוכנית זו הוא מאה אלף שקל.
משכנתא ללא הון עצמי ברכישת דירה שנייה
עד לפני כשנה, היה ניתן לשעבד נכס קיים, לקבל תמורתו משכנתא שתשמש להון עצמי לרכישת הדירה הבאה. כך היה ניתן למנף משכנתאות ולרכוש עוד ועוד נכסים ללא הון עצמי. בניסיון למתן את מחירי הדיור משרד האוצר אסר זאת וכיום לא ניתן לשעבד דירה לצורך קבלת משכנתא ללא הון עצמי כל עוד והלווה הוא בעל שני הנכסים.
למרות איסור זה, רק הבנקים מוגבלים בו וחברות המימון והביטוח השונות לא כפופות לנהלי בנק ישראל כך שמהן ניתן לקבל משכנתא על דירה ראשונה שתשמש לרכישת דירה נוספת ללא הון עצמי. מחברות המימון החיצוניות ניתן לקבל אחוזי ממימון גבוהים של עד 70%, כך שלא פלא שזו אופציה מועדפת על ישראלים רבים.
איך מתאפשרת קבלת משכנתא ללא הון עצמי?
ישנן דרכים רבות המתאימות להגדלת ההון העצמי לרכישת דירה כאשר אין מספיק הון עצמי. לפני שזוג מתחיל לבדוק האם הוא יכול לרכוש דירה ואיך הוא מתחיל לחסוך לשם כך, חשוב שהוא ימפה את נתוניו הכלכליים ויבחן את גובה ההוצאות מול ההכנסות הקיימות. תמיד כדאי לחתור לאיזון המצב הכלכלי ורק לאחר מכן להתקדם הלאה.
הדרכים להגדלת ההון העצמי
יש לכם הון עצמי ואתם רוצים הגדיל אותו. יכול גם להיות שאין לכם בכלל חיסכון ואתם רוצים להתחיל אותו וזה מצוין. אף פעם לא מאוחר להתקדם. בחנו את האופציות העומדות לרשותכם:
הקטינו את ההון העצמי הנדרש
אתם יכולים לחפש דירה זולה יותר. הרי בסך הכללי גובה ההון העצמי נגזר ממחיר העסקה. ברגע שהדירה עצמה עולה פחות, גם ההון העצמי שידרש יקטן וכך סבירות גבוהה יותר שתצליחו לעמוד בה. ישראלים רבים רוכשים דירה בעזרת ההון העצמי העומד לרשותם, נותנים לזמן לעשות שלו וכך ערך הדירה עולה ומשתבח ולאחר ההשבחה הם מוכרים את הדירה ונהנים מהון עצמי גבוה יותר. כמובן שלפני ביצוע צעד כזה חשוב להתייעץ עם מומחי נדל"ן, לא כל דירה ולא כל עסקה יתאימו במקרה כזה. חשוב למצוא את הנכסים המתאימים לכם. כאשר רוכשים דירה להשקעה, חשוב לזכור כי דירות כאלו עלולות לעמוד ריקות עד למציאת שוכרים מתאימים ועד להכשרת הדירה למגורים, מה שעלול להוביל להפסדים, כך שההמלצה היא להכין מראש כסף נוסף בצד למקרי חירום.
הגדילו את החיסכון וחסכו בהוצאות דיור
זוגות צעירים שיש להם אפשרות לחזור לגור בבית ההורים, יכולים לחסוך באמצעות כך עלויות דיור ובכך לצבור מידי חודש סכום נאה להון עצמי. מגורים של שנה אצל ההורים יכול להניב לכם עשרות אלפי שקלים. ניתן בזמן הזה לחסוך את הכסף או להשקיע אותו במוצר השקעה בעל פוטנציאל רווח גדול שעשוי להיות משתלם ולהניב לכם רווחים משמעותיים.
שעבוד הנכס של ההורים
אם להורים שלכם יש נכס ללא משכנתא או שהמשכנתא קטנה, תוכלו לקחת עליו משכנתא לצורך הגדלת ההון העצמי שלכם. על פי הנחיות בנק ישראל, אומנם הלווה עצמו לא יכול לשעבד נכס הקיים על שמו לטובת קבלת משכנתא ללא הון עצמי, אך הוא יכול להיעזר בקרובי משפחתו מדרגה ראשונה בלבד (אבא, אמא, אח, אחות וילדים). והם רשאים לשעבד את הנכס שלהם לטובת הגדלת ההון העצמי שלו. כך הורים רבים משעבדים את דירתם, מקבלים תמורתו משכנתא והבן עצמו הוא זה שמחזיר אותה לאורך שנות ההלוואה. הוא צריך לזכור כי יהיה עליו לשלם גם את החזר ההלוואה להורים, גם את החזר המשכנתא וגם את ההוצאות הנלוות להוצאת המשכנתא להורים (ביטוחי חיים, ביטוח נכס, ייעוץ משכנתא וכו'). לשעבוד הנכס של ההורים יתרונות רבים כשבראשם הפריסה האפשרית הניתנת לטווח ארוך. ההלוואה המתקבלת ניתנת במהירות יחסית והלווים לא נדרשים להעמיד בטחונות וערבים נוספים מלבד הנכס המשועבד ובסך הכללי מדובר בהלוואה בעלת ריבית נמוכה יחסית.
הלוואה עבור רכישת דירה ללא הון עצמי
ניתן לקחת הלוואה לצורך הגדלת ההון העצמי. ההלוואה יכולה להילקח מגורם חיצוני כמו חברת ביטוח, חברת מימון חיצונית וחברת אשראי. הבנקים לא יתנו הלוואות כאלו כיוון שהם ירצו שהלווה יוכיח יכולת עמידה בגיוס ההון העצמי לקבלת המשכנתא. הלוואות חוץ בנקאיות הן הלוואות יקרות מבחינת ריבית אך לרוב הן מציעות תנאים אפשריים ואפילו אטרקטיביים. כאשר אין ברירה אחרת, ההלוואה הזו מומלצת.
חשוב לדעת כי בתחום ההלוואות חוץ בנקאיות ישנן הונאות רבות וכדי להימנע מהן חשוב לבדוק שמדובר בגוף מימון ומפוקח ומאושר לנתינת הלוואות מטעם משרד האוצר והרשות לניירות ערך.
הלוואה מקרן השתלמות
מי שיש לו קרן השתלמות, יכול להרוויח משמעותית כאשר הוא פונה לקרן ההשתלמות בבקשה לקבל הלוואה מכספי הקרן. הלוואה כזו ידועה כהלוואה משתלמת מכיוון שהיא ניתנת בריביות אטרקטיביות וזולות במיוחד. יחד עם זאת, סכום ההלוואה מוגבל, על קופה נזילה תוכלו לקבל הלוואה של עד 80% מכספי הקופה ועל קופה לא נזילה הסכום המקסימלי יהיה 60% מכספי הקופה.
הכנסת שותפים
ניתן למצוא שותף לרכישת הנכס וכך גובה ההון העצמי הנדרש יתחלק בין שני השותפים. קחו בחשבון ששותפות בעסקת נדל"ן היא שותפות מחייבת וכדאי שהיא תיערך כחוק אצל עורך דין מומחה בתחום. ישנם סוגי שותפויות בהם אחד דואג למימון והשני לחלקים הטכניים. מצאו אחד כלבבכם וצאו לדרך משלכם.
משכנתא הפוכה
הורים יכולים לשעבד את הנכס שלהם לטובת עזרה לילדיהם ברכישת דירה ללא הון עצמי. משכנתא הפוכה היא משכנתא הניתנת לבני שישים ומעלה במסגרתה הלווה לא צריך להוכיח יכולת החזר או גובה הכנסה. הוא משעבד את הדירה שלו, מקבל כסף תמורתו ולמרות השעבוד הוא ממשיך לגור בדירתו מבלי לשלם עבור המשכנתא. רק לאחר פטירת הלווה יורשיו מקבלים הודעה מהבנק בדרישת לתשלום החוב תוך שנה. אם הם לא מסדירים את החוב, הבנק רשאי למכור את הנכס ולכסות את החוב. היורשים מקבלים את יתרת הסכום והעניין מסתיים.
כאשר היורשים מקבלים דרישה לתשלום חוב של משכנתא הפוכה הם יכולים למחזר את המשכנתא ההפוכה למשכנתא רגילה וכך להתחיל לשלם את המשכנתא כסדרה. הם יכולים גם למכור את הנכס הקיים ולוודא שהם מקבלים מחיר הוגן עבורו ולפרוע את הסכום הנדרש בבנק. האפשרויות פתוחות וההמלצה היא לפנות לאיש מקצוע לצורך כך.
מגורים בעיר פריפרית
ישנם יישובים מזכים שמי שעובר לגור בהם יכול לקבל מענק ממשלתי שנע בין 40 ל-60 אלף ₪. המענק משמש להגדלת ההון העצמי הקיים והוא ניתן אך ורק בתקופות מסוימות למי שזכאי להן. לצורך כך יש לפנות אל משרד הבינוי והשיכון.
תעודת זכאות
משרד הבינוי והשיכון יצא בתוכנית זכאות כדי לסייע לכל מחוסרי הדיור המעוניינים לרכוש דירה משלהם. מי שעונה לקריטריונים מזכים, עשוי להיות זכאי לקבלת תעודת זכאות. כל נתון מוסיף נקודה ומי שצובר 1000 נקודות זיכוי, זכאי לקבל התעודה. הנתונים המשפיעים הם מספר אחים ואחיות, מספר שנות נישואין, מספר ילדים ומספר שנות שירות צבאי. בעלי תעודת זכאות יכולים לקבל מסלול משכנתא זול יותר המסובסד מטעם משרד הבינוי והשיכון, מה שמוזיל את עלויות המשכנתא.
משכנתא ללא הון עצמי – במסגרת תוכנית דיור מופחת
ניתן לקבל משכנתא עם הון עצמי מזערי תודות לתוכנית מחיר למשתכן. מדובר בתוכנית ממשלתית שהוקמה במטרה לסייע לזוגות צעירים ומחוסרי דיור להגיע לדירה משלהם. זוגות צעירים רבים הם בעלי יכולת החזר חודשית גבוהה, אך אין להם הון עצמי מספק וכך, במקום שיקחו הלוואה נוספת, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ודירה בהנחה, נפתחו הגרלות, הזוכים הגרלות יכולים לרכוש דירה במחיר מופחת. המחיר אומנם הוא מופחת ממחיר הדירה בשוק החופשי, אך הבנק נותן מימון של 75% מימון על הדירה מערך הנכס בשוק החופשי, כל עוד ומחיר הדירה לא עובר את ה1.8 מליון שקל (שאז החישוב הוא רגיל, ממחיר הנכס).
כך יתכן מצב ודירה השווה בשוק החופשי 1.2 מיליון ₪, עולה לזוכה מיליון ₪. הוא מקבל אחוזי מימון של 75% מתוך 1.2 מיליון וכך הוא מקבל 900 אלף שקל משכנתא. הוא צריך להשלים עוד מאה אלף שקל עבור קבלת המשכנתא וכך קבלת המשכנתא מתאפשרת עם הון עצמי מזערי. על פי חוק, המינימום של ההון העצמי הנדרש במסגרת תוכנית זו הוא מאה אלף שקל.
קבלת משכנתא ללא הון עצמי – מה הסכנות הנלוות לכך?
כאשר לווה לוקח משכנתא מבלי שיש לו הון עצמי מספק, הוא מקבל ריביות משכנתא יקרות יותר בדך כלל. אמנם ניתן לקבל בסופו של דבר אחוזי מימון גבוהים וליטול הלוואות נוספות כדי להגדיל את ההון העצמי הקטן, אך בסופו של דבר הלווה הוא זה שנשאר מול כל ההתחייבויות אותן הוא צריך לשלם מידי חודש בחודשו.
תחשבו על לווה שהתחייב גם הלוואה להון עצמי וגם להלוואת המשכנתא וכך כל חודש הוא נדרש לשלם כמה אלפים לכיסוי ההלוואות. כל שינוי קטן בגובה ההכנסות החודשיות עלולה להפיל אותו כלכלית ואף לגרום לו להתקשות לעמוד בהתחייבויותיו כך שהבנק יוכל לעקל את הנכס. כי הסיכון הנלווה למשכנתא ללא הון עצמי הוא גבוה. מה גם שככל וגובה ההחזר החודשי גבוה יותר ונושק ליכולת ההחזר הפנויה, כך גם הריבית תהיה יקרה יותר. אל תשכחו שגם אחוזי המימון משפיעים על יוקר ההלוואה ולכך יש פתרון.
מה עושים כדי למזער סיכונים שבקבלת משכנתא ללא הון עצמי?
כדי למזער סיכונים מקובל לחכות מספר שנים, ערך הדירה הנרכשת עולה וכך בעל המשכנתא יכול לערוך מחזור משכנתא לקבלת תנאים טובים יותר במידת האפשר. כאלו המתאימים יותר למצבו הכלכלי. לצד המחזור, ניתן לבצע הגדלת משכנתא וכך לאחד את ההלוואות הקיימות ולהפחית את הלחץ שבגיוס הכסף לתשלום ההחזר החודשי.
טיפים לקבלת משכנתא ללא הון עצמי
לא מעט אנשים עושים טעויות בתהליך רכישת דירתם וכדי להימנע מהן, ריכזנו לכם כאן מספר טיפים. כי אם ניתן להימנע מטעויות שיכולות לגבות מחיר יקר מידי, למה לא לעשות זאת…
- אל תתפתו לקחת משכנתא בה ההחזר החודשי הוא גבוה משליש ההכנסה הפנויה שלכם.
- ל תקחו משכנתא ללא עזרה מקצועית כל עוד ואתם לא עובדים בבנק בתחום המשכנתאות. פקידי המשכנתאות בבנק הם אנשי שיווק לכל דבר ומטרתם לשווק ריביות במחירים שיוסיפו לרווחי הבנק, יועץ משכנתאות יוזיל עבורכם את מחיר המשכנתא בצורה יעילה ומקצועית.
- אל תמהרו לחתום על זכרון דברים לפני שיש לכם אישור עקרוני ויועץ משכנתאות אישר שאתם יכולים לעמוד בתנאי העסקה המוצעת.
למה צריך יועץ משכנתאות?
יועץ משכנתאות הוא זה שינהל את תהליך לקיחת המשכנתא על הצד הטוב היותר לאורך כל התהליך, החל מבדיקת כדאיות העסקה. לא משתלם להפסיד ולקחת משכנתא בצורה עצמאית כדי לחסוך עלויות ייעוץ אך בסופו של דבר לשלם מחיר יקר על ריביות יקרות לאורך כל תקופת המשכנתא. תמיד חשוב לערוך בדיקת עלות מול תועלת…
בחיפוש אחר יועץ משכנתאות מומחה ומקצועי בתחום, אתם רוצים להגיע אל יועץ מבין עניין שיוכל לסייע לכם ולהעניק לכם ליווי מקיף ומקצועי לאורך כל תהליך לקיחת המשכנתא. מסיבה זו רבים פונים אל חברת Kar-ka המובילה בייעוץ משכנתאות. הם יודעים שיועצי המשכנתאות בחברה ידאגו להוזיל את המשכנתא שלהם ככל הניתן, הם יודעים שהם יקבלו פתרון מותאם עבורם גם כשאין להם מספיק הון עצמי לקבלת המשכנתא והם יודעים שהם בידיים בטוחות. צרו קשר לקבלת ייעוץ ראשוני ללא עלות.
1136
