מי נחשב למשפר דיור?
משפר דיור הוא מי שמוכר את דירתו הראשונה ורוכש דירה אחרת המתאימה יותר לצרכיו האישיים. לרוב, מחיר הדירה החדשה הוא מחיר גבוה יותר ממחיר הנכס הראשון והלווה נדרש להגדיל את גובה המשכנתא הקיימת.
מהי משכנתא למשפרי דיור?
משכנתא למשפרי דיור זהה למשכנתא רגילה אך יש לה כמה מאפיינים שונים ההופכים אותה לייחודית:
אחוז המימון הניתן, חובת מכירת הנכס הקודם וזהו! הלוואת משכנתא לשיפור דיור היא הלוואה רגילה לחלוטין בסופו של דבר. לפעמים היא עלולה להיות מורכבת ואז היא מצריכה פתרונות מחוץ לקופסא. אותם נסקור בהמשך.
מה גובה המימון הניתן במשכנתא כזו?
כאשר נוטלי משכנתא מעוניינים למכור את הנכס שלהם לטובת רכישת נכס חדש, הם צריכים להצהיר בבנק כי מדובר בנכס לשיפור דיור והם מתכוונים למכור אותו תוך 18 חודש. כך הבנק מאשר להם אחוזי מימון גבוהים של 70% מערך הנכס ולא של 50% כמו שמקובל ברכישת דירה שניה. כך יוצא שההון העצמי הנדרש במשכנתא כזו הוא של 30% מערך הנכס או ממחירו, הנמוך מביניהם.
משכנתא למשפרי דיור – איך מגייסים הון עצמי?
לרוב, משפרי הדיור מגיעים מוכנים את הרכישה והם עושים חישוב כי ערך הדירה בבעלותם השביח את עצמו וכיום הם יכולים למכור אותה במחיר גבוה יותר ממחיר הרכישה. כך לפי החישוב שלהם הם יכולים לכסות את יתרת המשכנתא וגם להישאר עם הון עצמי מכובד שיספיק לרכישת דירה. כמובן שכמו בכל רכישת דירה גם כאן קיימות האפשרויות להגדלת ההון העצמי הקיים על ידי לקיחת הלוואה, שעבוד נכס של קרוב משפחה מדרגה ראשונה ועוד.
מה קורה כאשר אין הון עצמי?
בלא מעט מקרים ההון העצמי מתבסס על מכירת הדירה ולפעמים התוכניות לא "עובדות" כמו שרצינו… וכך משפרי דיור מוצאים את עצמם ללא ההון העצמי שהם כל כך צריכים לצורך רכישת הדירה. הם יודעים שהם אמורים לקבל את הכסף ברגע שימכרו את הדירה, אך כל עוד והנכס לא נמכר, אין להם את הסכום שהם צריכים. במקרה בו אין הון עצמי ניתן להיעזר ולקחת עבור מימון ההון העצמי הלוואת בלון או גרייס.
יש מי שיגיד שכדי למנוע מצב כזה כדאי למכור קודם כל את הדירה הקודמת ורק לאחר שיש את הכסף ביד, רק אז לפנות לחפש דירה חדשה. אך מדובר בטעות קריטית וחשוב להבין מה עומד בבסיסה.
קודם למכור או קודם לקנות?
ההתלבטות אם למכור או לקנות קודם היא טובה והיא חייבת להיעשות מתוך מחשבה. במקרה כזה חשוב לבדוק את מצב שוק הדיור. בזמנים בהם מחירי הדיור מאמירים, העדפה תהיה לרכוש קודם כל דירה "ולתפוס" דירה במחיר משתלם, עוד לפני שהמחירים ממשיכים לעלות. וכך לאחר עליית מחירי הדיור, ניתן למכור את הדירה הקודמת ולהנות ממחיר הדירה שעלה עד למציאת הרוכשים. במקרה בו מחירי הדיור יורדים (נדיר ביותר) מיום ליום, ההמלצה היא למכור את הנכס הקיים כמה שיותר מהר וכך להרוויח את המחיר הגבוה ביותר שניתן וכך לאחר מכירת הדירה ניתן להתפנות לחיפוש אחר דירה במחיר נמוך בהתאם למחירי הדיור שירדו, אבל זה נדיר כמו שציינו כאן.
הלוואת בלון להשלמת ההון העצמי
כמו שמבינים, משכנתא לשיפור דיור מצריכה הון עצמי של 30% מערך הנכס הנרכש. במקרה בו הלוואה לא הצליח למכור את הנכס במהירות, הוא כבר רכש דירה אחרת וכעת חסר לו ההון העצמי, הוא יכול להיעזר בהלוואת בלון או גרייס.
הלוואת בלון (מכונה גם הלוואת בוליט) היא הלוואה שניתן לקבל כמעט מכל גוף פיננסי, בנקר למשכנתאות, חברת מימון חיצונית ופילו חברות ביטוח העוסקות במתן הלוואות. הלוואה זו ניתנת לתקופה קצרה (בדרך כלל המקסימום הוא 24 חודש). במסגרת הלוואה זו הלווה מקבל הלוואה והוא לא צריך לשלם עליה החזרים לאורך כל תקופת ההלוואה. הריבית על ההלוואה תופחת ותופחת (ממש כמו בלון אם אהבתם מטאפורות) וכך, בסיום תקופת ההלוואה הלווה מסלק את ההלוואה בתשלום אחד שבעצם "מפוצץ" את ההלוואה… הלוואת בלון היא אופציה נפוצה אך היא גם עלולה לעלות ביוקר. היא מכילה את אפקט ריבית דריבית וכל איחור בתשלום עלול להקפיץ את מחיר ההחזר בצורה משמעותית. הבנקים מאשרים הלוואת בלון במקרה בו הם יודעים שיש ללווה מהיכן לסלק את ההלוואה בתשלום אחד (במקרה שלנו הם יודעים שיש ללווה דירה למכירה שברגע שהוא ימכור אותה יהיה לו הון עצמי והוא יסלק את ההלוואה).
מהי הלוואת גרייס?
הלוואת גרייס גם היא יכולה להתאים למימון ההון העצמי החסר עד למכירת הדירה. בהלוואת גרייס הלווה מקבל תקופת חסד בה הוא לא נדרש לשלם את הקרן על ההלוואה. בתקופה זו הוא משלם רק על הריביות וכך הן לא תופחות וממשיכות להצטבר. יש בנקים שיאפשרו רק גרייס מלא ויש כאלו שיאפשרו גרייס חלקי בו משלמים רק על הריבית. לאחר תום תקופת הגרייס החזרי ההלוואה מתחילים לדפוק כסדרם מידי חודש. ניתן לשלב הלוואת גרייס כמסלול משכנתא בתוך משכנתא הנלקחת לשיפור דיור.
איך גרירת משכנתא קשורה לכאן?
ניתן לגרור משכנתא כאשר למשפר הדיור ישנה משכנתא על הדירה הקודמת והיא בעלת תנאים נוחים במיוחד המתאימים למצבו האישי. במקרה כזה ניתן לגרור את המשכנתא הקודמת מהנכס הנמכר אל הנכס הנרכש. כך הלווה ממשיך להנות ממשכנתא מותאמת לצרכים האישיים שלו. לפעמים גרירת משכנתא תיעשה בגלל מחיר יקר שהלווה יצטרך לשלם על פירעון מוקדם וכך זה לא ישתלם לו.
האם משפרי דיור עלולים לקבל סירוב משכנתא?
לא תמיד זה ברור ללווים, אך גם משפר דיור יכול לקבל מהבנק סירוב למשכנתא. בבקשת משכנתא לשיפור דיור הבנק בוחן מחדש את היכולת הכלכלית של הלווה ומבחינתו, מלבד אחוז המימון השונה, המשכנתא המבוקשת זהה למשכנתא סטנדרטית ולכן כל התהליך נעשה מחדש. כמו כל משכנתא שיכולה לקבל סירוב, גם משכנתא זו יכולה לקבל סירוב. בפרט כאשר שיפור הדיור נעשה לאחר תקופה ארוכה מרכישת הנכס והמצב הכלכלי והאישי משתנה.
למה סירוב הוא אפשרי?
ישנן סיבות מובילות בשלן בנקים למשכנתאות מסרבים לאשר משכנתא כזו: זה יכול להיות בגלל שינוי כלכלי המצביע על דירוג אשראי נמוך, ועל פי חישובי הבנק הלווה יתקשה לעמוד בהחזרי ההלוואה הצפויה. סיבה אפשרית נוספת היא בעייתיות של הנכס הנרכש – בלא מעט מקרים אנשים מעוניינים לרכוש נכס שיש בעיה עם הבעלות שלו או עם נתונים אחרים שלו. במקרה כזה יהיה קשה לקבל אישור משכנתא לרכישת הנכס. סיבה נוספת שרבים ממכם כבר מכירים אותה היא בשל אחוזי המימון הגבוהים שהלווה מבקש. על פי הנחיות בנק ישראל ניתן לקבל אחוז מימון של עד 70% מערך הנכס או ממחירה בשוק החופשי – הנמוך מביניהם. במקרה בו שמאי מקרקעין מעריך את הנכס בשווי המוך משוויו בשוק בפער משמעותי, הלווה עלול למצוא את עצמו מסורב משכנתא. הבנק לא מאשר לו משכנתא גבוהה כמו שחשב שהוא יקבל, אלא רק סכום נמוך.
לוקחים משכנתא לשיפור דיור עם ליווי מקצועי
ליווי מקצועי בתהליך לקיחת המשכנתא הוא קריטי במיוחד כאשר מדובר במשכנתא הנלקחת עבור שיפור דיור. לצורך כך פונים אל יועץ משכנתאות מקצועי ומומחה בתחום. צוות Kar-ka גאים להוביל בייעוץ משכנתאות ולהעניק מעטפת רב תחומית. מי שמחפש יועץ משכנתאות יודע על מה צריך לעמוד ועל מה אסור להתפשר. כך רבים פונים אל צוות יועצי המשכנתאות של חברת Kar-ka. גם לכם מגיע להנות ממשכנתא משתלמת לאורך כל הדרך. אין סיבה שתשלמו מחיר יקר כשבאמצעות ליווי מקצועי אתם יכולים להוזיל את מחיר המשכנתא ולהפוך אותה לרווחית יותר עבורכם. מדובר בהשקעה שלא משתלם לחסוך ולשלם לאורך שנים מחיר של ריביות יקרות בגלל ניסיון לא מוצלח לחסוך… צרו איתנו קשר, נשמח לסייע לכם.
958
