מהי משכנתא לדירה להשקעה?
רכישת דירה להשקעה היא עסקה מצוינת והשקעה יציבה יחסית. מבחינת משכנתא יש הבדל אם הדירה להשקעה היא הדירה הראשונה שנרכשת או שמדובר בדירה נוספת. עקרונית, אין מניעה מקבלת משכנתא לדירה להשקעה. השקעת נדל"ן מאפשרת מינוף כספים באמצעות הלוואה ונכס שמשביח את ערכו. לפני שפונים לרכוש דירה להשקעה וליטול משכנתא כזו, יש דברים שחשוב לבדוק.
מה חשוב לבדוק לפני לקיחת משכנתא לדירה להשקעה?
כאשר לוקחים משכנתא להשקעה, ממנפים את הכסף הקיים. מנצלים את ההון העצמי למשמעותי יותר. חשוב לבדוק מה יהיה גובה אחוז המימון הנדרש. אם כספי הרכישה ממומנים בעיקר מהלוואת המשכנתא, הרי שבהמשך גובה החזר המשכנתא יהיה יקר ולא כל אחד יכול לעמוד בהוצאה כזו. כאן אחוז המימון הוא גבוה, הסיכון הנלווה גם הוא גבוה והזהירות חשובה.
כמובן שלפני שרוכשים דירה ולוקחים משכנתא לדירה להשקעה חשוב לבדוק את מצב הנכס ואת נתוני המשכנתא כמו לפני כל משכנתא: גובה ההון העצמי הקיים, אפשרויות קיימות להגדלתו כמו קופות גמל וכדומה, מיקום הנכס ואפשרויות התשואה ממנו.
הנקודות העיקריות שחשוב לבדוק לפני לקיחת משכנתא לדירה להשקעה
לפני שמתחייבים על משכנתא כזו, בדקו את הנקודות העיקריות לכל הפחות:
כמה הון עצמי יש לנו?
חשוב לזכור כי אמנם בלקיחת משכנתא נדרשים להון עצמי בהתאם לסוג העסקה. על עסקה בה מדובר בדירה ראשונה 25% ממחיר הדירה יספיקו. אך זה לא מספיק. למשכנתא יש עלויות נלוות וחשוב לקחת גם אותן בחשבון. לפעמים אנשים פונים לקחת משכנתא יקרה, יש להם הון עצמי מדויק שלא מכסה עלויות נלוות וכך כאשר נאלצים לשלם לעורך דין, ליועץ משכנתאות, לשמאי מקרקעין ואפילו לשיפוץ הנכס, הם ממוצאים את עצמם חסרי אונים. חכם עיניו בראשו. בדקו זאת קודם ואל תקפצו לעסקה שאין לכם מספיק מימון עבורה.
מה גובה ההכנסה שלנו
התחייבות על משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח שתלווה אותנו בעשרות השנים הבאות… לפני שאנחנו מתחייבים על משכנתא כזו חשוב שנבדוק האם יש לנו אפשרות למממן את גובה ההחזר החודשי הצפוי? האם יכולת ההחזר מאפשרת קבלת משכנתא? הרי לפי חישוב הבנק, גובה החזר המשכנתא לא יעלה על שליש מגובה ההחזר הצפוי. אין סיבה להתחייב על משכנתא יקרה מידי. במקרה כזו כדאי לפנות לחפש עסקה זולה יותר, בהתאם ליכולות הכלכליות.
האם העסקה כדאית
כדי לבחון אם העסקה כדאית תצטרכו לבחון פרמטרים רבים כמו מיקום הנכס, מצב פיזי של הדירה, השבחה צפויה כמו תמ"א ועוד. יש אזורים רבים בארץ שעוברים פיתוח וכך מחיר הדירות בהן עולה אוטומטית. יחד עם זאת, הבדיקה צריכה לכלול את כדאיות העסקה מבחינתכם, האם היא רווחית לכם? הרי יכול להיות דירה להשקעה רווחית כלכלית, אך המצב הכלכלי לא מצדיק כניסה לעסקה מחייבת שכזו ובמקרה כזה לא משתלם לקחת סיכון שכזה. לצורך כך חשוב להתייעץ עם איש מקצוע מומחה בתחום הנדל"ן.
כמה הון עצמי צריך עבור משכנתא לדירה להשקעה?
לא כל הדירות הנרכשות להשקעה הן דירות נוספות. יש מי שמתחיל את דרכו ברכישת דירה להשקעה ולכן נבדיל זאת בהתאם לסוג העסקה:
- סוג העסקה
- גובה ההון העצמי המינימלי
- דירה ראשונה למי שאין לו דירה על שמו
- 25% ממחיר הנכס או ערכו, הנמוך מביניהם
- דירה להשקעה המוצהרת כדירה חליפית
- 30% ממחיר או ערך הנכס – הנמוך מביניהם
- דירה נוספת הנרכשת להשקעה
- 50% ממחיר או ערך הנכס – הנמוך מביניהם
איך מגייסים הון עצמי עבור משכנתא לדירה להשקעה?
לקיחת משכנתא מצריכה הון עצמי רב. יש אנשים שיש להם הכנסה חודשית יפה במיוחד, אך הון עצמי אין להם. זה לא אומר שהם לא יכולים לרכוש דירה להשקעה. יש דרכים להגדיל הון עצמי.
הצהרת משכנתא לדירה חליפית
לרוב, מי שרוכש דירה להשקעה, זו לא הדירה הראשונה שלו ולכן הוא צריך להביא הון עצמי רב של 50% לפחות. משקיעים לא מעטים מצאו פתרון וכך הם מצהירים בבנק שמדובר בדירה חליפית, הם נכנסים לקטגוריה של משפרי דיור והם מקבלים 70% מימון מהבנק. לאחר שנה וחצי בה הם לא מכרו את הנכס הראשון, הם ידרשו לשלם מס רכישה כמו על רכישת דירה נוספת.
רכישת דירה להשקעה עם שותף
אם יש מישהו בעל יכולת שאתם סומכים עליו, אתם יכולים להכניס אותו כשותף לעסקה. כך גם הוא ישתתף במימון הרכישה וההון העצמי הנדרש יתחלק בין שניכם. חשוב לזכור כי רכישת דירה להשקעה עם שותף מלווה בסיכונים וכדאי לבדוק היטב את כל ההיבטים הנלווים לה.
הלוואה מקרן השתלמות
מי שיש לו קרן השתלמות יכול לקחת הלוואה מהקרן וכך להגדיל את ההון העצמי שיש לו. כל עוד והקופה נזילה הוא יוכל להלוות 80% מערך הקופה. גם אם הקרן לא נזילה הוא יוכל להלוות מהקופה. הלוואה כזו היא הלוואה משתלמת בגלל התנאים הנלווים לה, ריביות נמוכות ותנאי החזר נוחים.
איתור חסכונות קיימים
אנו בצוות Kar-ka צברנו מומחיות בתחום הפיננסים והביטוחים ולקוחותינו הם המרוויחים העיקריים מכך. הרבה אנשים לא יודעים על ביטוחים שיש להם ועל חסכונות באמצעותם הם יכולים להגדיל את ההון העצמי.
נקודות חשובות בבניית תמהיל משכנתא לדירה להשקעה
אנשים טועים לחשוב כי כאשר הם רוכשים דירה להשקעה הם לא צריכים להשקיע בתמהיל מותאם לחיים שלהם כיוון שממילא הנכס יושכר וכספי השכירות יכסו את המשכנתא. מיותר לציין כי לא הכל בידינו וחשוב להיערך מראש למצב בו הדירה תעמוד ריקה עד למציאת השוכרים. לא כדאי להסתמך על כספי השכירות לבדם לכיסוי המשכנתא. בבניית תמהיל המשכנתא התחשבו גם בנתונים האישיים שלכם, אם אתם יודעים שהמשפחה תתרחב וההוצאות יגדלו, אין סיבה שהחזרי המשכנתא עם השנים, וזו רק דוגמא. פנו ליועץ משכנתאות מומחה לצורך כך.
למה צריך ייעוץ משכנתא בלקיחת משכנתא לדירה להשקעה?
משקיעים רבים חושבים לעצמם, אנחנו כבר יודעים איך לוקחים משכנתא, אנחנו כבר מנוסים יחסית… למה שנשלם על ייעוץ משכנתאות? מבחינה סטטיסטית הוכח כי משכנתאות שנלקחו בליווי מקצועי של יועצי משכנתאות, היו זולות באופן משמעותי מכאלו שלא. חשוב להבין, הבנק לא עמותה המלווה כספים לאנשים. מדובר בעסק שכל מטרתו היא להגדיל את מחזור הרווחים שלו. מסיבה זו הוא גם משקיע בהטבות שונות כמו ריביות ותנאים שנראים כאטרקטיביים. בבנק ינסו למכור ללקוח הלוואה יקרה ואם הוא לא מבין בריביות והוא לא יודע להתמקח כדי לקבל את מה שמתאים לו, הוא עלול לצאת ביוקר…
פנו אלינו, נשמח לסייע לכם ולגייס עבורכם משכנתא משתלמת תודות למקצועיות ולותק שצברנו. אתם חייבים את זה לעצמכם!
729
