מה זה משכנתא?
משכנתא היא הלוואה הנלקחת לצורך רכישת דירה. במסגרת מעמד קבלת ההלוואה הלווה משעבד את הנכס הנרכש לטובת הגוף המממן וכך במקרה בו הלווה לא עומד בהתחייבויות התשלום שלקח על עצמו, הגוף המממן יוכל לממש את זכויותיו בנכס, למכור אותו ולכסות את יתרת החוב הקיים. מדובר בצעד נדיר יחסית, אם אופציה זו קיימת ולמה חשוב לציין זאת? כדי שתבינו עד כמה הלוואת משכנתא היא הלוואה מחייבת מבחינה מנטאלית וכלכלית.
אמנם מי שרוצה לרכוש דירה יכול ליטול גם הלוואה רגילה ולא הלוואת משכנתא דווקא. אך כולם פונים לקבלת משכנתא דווקא כיוון שמדובר בהלוואה זולה יחסית. מחירי הריבית של הלוואות המשכנתא נמוכות באופן משמעותי ממחיר הריביות העסקיות,, תנאי ההלוואה גם הם נוחים הרבה יותר וחבל לא לנצלם בזמן רכישת נכס נדל"ן.
מה זה משכנתא לרכישת מגרש?
משכנתא לרכישת מגרש נלקחת מהבנקים למשכנתאות כמו כל משכנתא אחרת. מדובר בהלוואת משכנתא הניתנת תמורת שעבוד המגרש הנרכש. חשוב לציין כי הלוואת משכנתא על מגרש לא תינתן עבור מגרש שייעודו חקלאי. רק קרקע שהופשרה לבנייה תוכל לזכות את הרוכש אותה בקבלת משכנתא על מגרש.
מה גובה ההון העצמי הנדרש?
בשונה מכל הלוואת משכנתא אחרת, משכנתא על מגרש היא משכנתא מורכבת יותר להשגה וכדי לקבל אותה יש צורך בגיוס הון עצמי רב של 40% לפחות מערך הקרקע. כמובן שגובה אחוז המימון הניתן משתנה בהתאם לאופי העסקה ואם הרוכש הוא בעל זכויות נדל"ן על שמו, גובה ההון העצמי הנדרש ישתנה וכדי למפות את המצב הנתון המדויק עבורכם, כדאי לפנות ליועץ משכנתאות להתייעצות ראשונית.
למה צריך כל כך הרבה הון עצמי?
גובה ההון העצמי בלקיחת משכנתא על מגרש הוא גבוה יחסית בגלל הסיכון שהבנקים רואים בעסקה כזו. הרי הבנקים מבוטחים במקרה בו הלווה לא עומד בהתחייבויותיו והם יכולים להוציא את הנכס למכירה, לכיסוי יתרת החוב. הבעיה היא כאשר מדובר בקרקע, מי ירצה לרכוש קרקע? קשה יותר למצוא רוכשי קרקעות ויתרה מזאת, כאשר הקרקע נרכשה עבור בניית בית מגורים אך בשל חוסר מימון לא הושלמה הבנייה, מי ירצה לרכוש דירה חצי נויה? הבנקים רואים בהלוואה כזו סיכון ולכן לרוב, אחוז המימון יעמוד על 60% מקסימום, למרות שמבחינת הרגולציה הקיימת מטעם בנק ישראל ניתן לתת אחוזי מימון גבוהים יותר של עד 75% – במקרה ומדובר בנכס נדל"ן ראשון.
זאת הסיבה בשלה הבנקים מאשרים פחות אחוזי מימון וממילא יש צורך באחוזי הון עצמי גבוהים יותר. במקרה בו הלווה "נתקע" בבנייה בגלל חוסר מזומנים, הוא יכול לפנות לבנק המממן לבקשת הגדלת אחוזי המימון. הבנק יעדיף שהוא יסיים את הבנייה מאשר להיתקע עם לווה שלא משלם משכנתא בגלל שהוא לא נהנה מהרכישה…
את מה ההון העצמי מממן?
ההון העצמי בסופו של דבר מממן את עלויות פיתוח הקרקע. בתור רוכשי מגרש, תצטרכו להשקיע ולשלם באמצעות ההון העצמי את עלויות פיתוח הקרקע ורק לאחר מימון עלויות הפיתוח הבנק יאשר לכם משכנתא לרכישת המגרש שלכם. ברכישת מגרש הקונה מעביר תשלומים למוכר, הלוואת המשכנתא היא התשלום האחרון, לפניה הלווה משלם את כל העלויות הנדרשות.
אילו עלויות נלוות למשכנתא על מגרש?
כמו בכל לקיחת משכנתא, ישנן הוצאות נלוות למשכנתא וחשוב לזכור אותן. ההוצאות הנלוות קשורות לעלויות העברת הבעלות, רישום השיעבוד ועלות הזמנת דו"ח הערכת שמאי מקרקעין. העלויות הנלות הן משמעותיות ויכולות להגיע לסכום משמעותי במיוחד, בהתאם למחיר הקרקע. (קחו בחשבון מחיר עו"ד, שמאי מקרקעין וכדומה). בחישוב ההון העצמי לרכישת מגרש, חשוב להתייחס לכל שאר הנתונים ולוודא שיש אפשרות לעמוד בהתחייבויות המשכנתא הצפויה.
משכנתא על מגרש – למה חשוב לדעת מי מוכר את המגרש?
כאשר רוכשים מגרש בודקים מי המוכר. משכנתא על מגרש תהיה שונה אם המוכר הוא אדם פרטי או קבלן ובמיוחד כאשר מדובר במגרש הנרכש ישירות ממנהל מקרקעי ישראל. כאשר מדובר במגרש הנמכר עחל ידי מנהל מקרקעי ישראל, הבנקים פחות בטוחים בבטוחה העומדת לרשותם. הרי תהליך העברת הבעלות של המגרש ממנהל מקרקעי ישראל אל הלווה, אורך זמן רב וכדי לבטח את עצמו, הבנק דורש הצהרת לווה חתומה בידי עו"ד כי בכוונתו להסדיר את עניין השעבוד ורישום המשכון, מיד בהתאפשר הדבר.
כאשר רוכשים מגרש ממנהל מקרקעי ישראל, רוכש המגרש לא יהיה צריך להביא שמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס כמו כל משכנתא אחרת. יש כאן חיסכון בעלות שמאי, אך הוא לא תמיד משמעותי במיוחד לאור כל ההוצאות הנלוות לתהליך רכישת מגרש…
מתי לווים נוטלים משכנתא על מגרש?
לא מעט אנשים רוצים לגור בבית פרטי, הרחק ממקום סואן ועירוני. הקרקעות הפזורות מאפשרות מגורים שכאלו ולא מעט אנשים רוכשים קרקע לצורך בניית דירת מגורים. במקרה כזה המשכנתא הנלקחת מכונה משכנתא לבניה עצמית והיא כוללת בתוכה משכנתא על מגרש ומשכנתא למימון הבנייה עצמה.
סיכום ביניים – הנקודות שחשוב לבדוק ברכישת מגרש
ראינו כי חשוב לבדוק את ייעוד הקרקע, כל עוד והקרקע לא הופשרה לבנייה, לא יהיה ניתן לקבל עבורה משכנתא על מגרש.
גובה ההון העצמי הנדרש הוא גבוה בהתאם לאופי העסקה.
חשיבות בדיקת זהות מוכר המגרש.
מס רכישה ברכישת מגרש
כאשר לוקחים משכנתא עבור דירה או כל נכס נדל"ן שהוא לא נכס הנדל"ן הראשון של הלווה, הקונה צריך לשלם מס רכישה על רכישת המגרש. מדובר במס המשולם על כל נכס נדל"ן באופן כללי. כאשר המגרש הנרכש נרכש אך ורק להשקעה ולא לצורך בניה עצמית, גם אז יש צורך בתשלום מס רכישה. מס הרכישה גם הוא מתווסף לעלוית הנלוות לרכישה והוא יכול לעמוד על מאות אלפי שקלים המצריכים תשלום מיידי לרשות המיסים.
האם ניתן לקחת משכנתא על מגרש ללא עזרה?
אם למדתם ייעוץ משכנתאות או שבעברכם עבדתם בבנקים למשכנתאות, אתם מכירים את העניינים מקרוב ויודעים איך לגשת לבנקים, מה נכון להגיד ואיך משתלם לפעול כדי להוזיל את מחיר הריביות ולהתאים את תנאי המשכנתא לתנאי החיים.
גם אם אתם לא בעלי רקע פיננסי, אתם יכולים ללמוד את הנתונים לעומק, לעשות עבודת שטח על תהליכי העבודה ולפעול לבד. הבעיה היא שמחיר החיסכון עלול לעלות לכם ביוקר. למה הכוונה? ישנם אנשים המעוניינים לחסוך את מחיר הייעוץ המקצועי וכך הם פועלים לבד / נעזרים באיש מקצוע מתחיל. וכך, בפועל הם אמנם לא משלמים מחיר על הייעוץ, אך לאורך כל זמן המשכנתא הם משלמים ריבית יקרה שהיה ניתן להוזיל באמצעות משא ומתן. צרו קשר עם צוות Kar-ka לקבלת ייעוץ ראשוני ללא עלות.
796
