מה זה הון עצמי?
משכנתא היא הלוואה הנלקחת עבור רכישת נכס. נניח והנכס עולה מיליון שקלים. הבנק לא יאשר הלוואה שתכסה את כל מחיר הרכישה. הוא ירצה שגם הלקוח ישלם עבור העסקה מכספו. את הסכום שהבנק יאשר לקבלת הלוואה נכנה אחוז המימון המאושר ולסכום שהלווה צריך לגייס בכוחות עצמו, קוראים הון עצמי. ללא הון עצמי מספק לא ניתן לרכוש דירה. הבנקים נתונים לרגולציה בנק ישראל המפקח על הבנקים שקבע כמה הון עצמי צריך להיות בכל עסקה. ויש כאן הגיון. הרי ברגע שהבנק יממן את כל הרכישה, דירות ירכשו ללא הרף, אנשים פחות יחשבו לפני שהם מתחייבים על הלוואה רצינית כל כך ולכן העניין הוגבל.
כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא
על פי רגולציית בנק ישראל הנתונים הם ברורים מאוד. ובפועל כל בנק משקלל את הנתונים הנוספים והתאם לכך מגבש החלטה בנושא לאחוזי המימון המאושרים בבקשת המשכנתא. בהגשת בקשה לקבלת משכנתא הבנק יבחן את כל הנתונים:
- גובה ההכנסות החודשיות של הלווים
- רמת דירוג האשראי המצביעה על התנהלות כלכלית תקינה
- המצאת ערבים למשכנתא שיעניקו יותר ביטחון לבנק
- מצב המבנה הנרכש
נתונים אלו משפיעים גם הם בקבלת אישור המשכנתא ולא רק ההון העצמי הוא זה שיכריע. יחד עם זאת, ההמלצה היא ללמוד את הנושא לעומק ולהכיר את גובה ההון העצמי הנדרש.
כמה הון עצמי צריך לדירה
בסופו של דבר, כאשר רוכשים דירה צריך למפות את הנתונים ולבדוק מה מספר הדירה. אם זו דירה ראשונה שלכם, גובה ההון העצמי יהיה שונה מההון העצמי שתצטרכו להביא במקרה שיש לכם כבר דירה משלכם או אפילו רק זכויות על דירה קיימת.
תקנות בנק ישראל קובעות כך
- אופי ההעסקה
- גובה אחוזי המימון הניתנים
- כמה הון עצמי צריך
דירה ראשונה ויחידה
75% מערך הדירה או ממחירה, הנמוך מביניהם
25% מערך הדירה או ממחירה.
דירה להשקעה
50% מערך הדירה או ממחירה, הנמוך מביניהם
50% מערך הדירה או ממחירה, הנמוך מביניהם
דירה לשיפור דיור
70% מערך הדירה או ממחירה, הנמוך מביניהם
30% מערך הדירה או ממחירה, הנמוך מביניהם
דירה בהנחה או מחיר למשתכן
75% מערך הדירה בשוק החופשי
יתרת הסכום הנותר, מאה אלף שקל לפחות.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה
כפי שראינו, כל עוד והדירה הנרכשת מוגדרת בדירה ראשונה ויחידה, יהיה צורך בהון עצמי של 25% מערך הדירה בשוק החופשי או ממחירה. כדאי לזכור שחשוב להיערך עם הון עצמי מספק ולא מוגבל. ככל שיהיה לכם יותר הון עצמי, כך תוכלו לקבל ריבית משתלמת בסופו של דבר. על דירה ראשונה הבנקים למשכנתאות מאשרים אחוז מימון של 75% מימון כל עוד וכל הנתונים עונים לנדרש. יש פעמים בהם הנתונים לא מתאימים והבנק מאשר משכנתא קטנה יותר. מסיבה זו חשוב להיערך כמה שיותר ולפעול למען הגדלת הון העצמי הקיים.
כמה הון עצמי צריך במסגרת תוכנית מחיר למשתכן?
תוכנית מחיר למשתכן הוותיקה ותוכנית דירה בהנחה הן תוכניות דיור במסגרתן נמכרות דירות במחיר מופחת. כדי לרכוש דירות אלו יש צורך ברישום להגרלה, קבלת זכייה וכו'. לעניין ההון העצמי הנדרש התשובה כנראה תעשה לכם טוב: בגלל שמחיר הדירה הוא מופחת, ניתן להסתפק בהון עצמי נמוך יותר ממה שצריך עבור רכישת דירה ראשונה. רק במשכנתא הניתנת לדירה בהנחה או מחיר למשתכן, הבנק מחשב את אחוזי המימון על פי ערך הדירה בשוק החופשי.
כך יתכן מצב בו מחיר הדירה שווה 1.2 מיליון ₪ ומחיר הדירה עולה מיליון. כך הבנק מחשב את 75% אחוזי המימון מתוך מחיר הדירה בשוק החופשי והוא מאשר 900 אלף ₪. רוכש הדירה צריך להשלים את מחיר הנכס ולהוסיף הון עצמי של 100 אלף ₪. מדובר בבשורה אמיתית למי שיש לו יכולת החזר גבוהה אך אין לו חסכונות בצד שמאפשרים לו לחסוך עבור הון עצמי גבוה.
אילו הוצאות נלוות למשכנתא?
לכל רכישת דירה, נלוות הוצאות נוספות. חשוב לשקלל את ההוצאות מראש כדי שלא תמצאו את עצמכם מקזזים מההון העצמי הנחסך או משלמים את ההון העצמי ואז מגלים שאתם פשוט תקועים מבלי יכולת להתקדם עם העסקה.
- עלות תיווך -דירה שנרכשה עם תיווך, תצריך מרוכש הדירה תשלום של 2% ממחיר הדירה + מע"מ.
- עלות ייעוץ משכנתאות -תהליך לקיחת משכנתא מצריך ידע מקצועי וחשוב לפנות ליועץ משכנתאות לצורך כך. המחיר שהייעוץ יעלה לכם ישתנה בהתאם למורכבות תיק המשכנתא שלכם.
- עלות הערכת שמאי – בתהליך לקיחת המשכנתא תצטרכו לפנות לשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס אותו תרצו לרכוש לצורך קבלת המשכנתא. עלות הערכת שמאי משתנה אם הוא מוזמן באופן פרטי או דרך הבנק עם הפנייה.
- ייעוץ עורך דין – רכישת דירה מצריכה מעורבות של עורך דין שיטפל ברישום הנכס בטאבו, יבדוק את אמינות העסקה ויבצע את ההליכים הבירוקרטיים הנדרשים בכל העברת בעלות.
- אגרות שונות – לצורך קבלת המשכנתא תצטרכו לבצע משימות שונות (שיועץ המשכנתאות יבצע עבורכם), אך הן תעלינה לכם סכום סמלי. האגרות לא מסתכמות לרוב בסכומים משמעותיים.
- מס רכישה ומס שבח – אם אתם מוכרים נכס שהיה ברשותכם ורוכשים נכס חדש, חשוב לזכור כי תחויבו ככל הנראה במס שבח על הרווחים מהמכירה. בנוסף, על רכישת דירה שניה תצטרכו לשלם מס רכישה שהוא מס יקר המחושב בהתאם למחיר הנכס. כאשר מדובר בדירה ראשונה יקרה, מס הרכישה יחושב על כל שקל שעובר את התקרה שנקבעה בחוק. מדובר בסכומים משמעותיים מאוד העלולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ומעלה.
- עלות שיפוץ – לפעמים רוכשים דירה מוזנחת במטרה לשפץ אותה ולהפוך אותה לראויה למגורים. הבעיה היא שלא מעט אנשים מגלים שהם נשארו ללא סכום מספק לעריכת השיפוצים. חשוב לזכור ולתכנן גם את היום שאחרי… שיפוץ, ריהוט, עיצוב פנים, אדריכלות וכו'.
איך הבנק מחליט כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
בהגשת הבקשה לקבלת המשכנתא, הבנק בוחן את כל הנתונים, הוא מתייחס להנחיות המימון של בנק ישראל. אך יחד עם זאת, הוא מחשב סיכונים לעצמו ובמקרה בו הוא מגלה מצב בו "מסוכן" מידי להלוות לאדם מסויים, הוא יסרב להלוואה או שהוא יאשר סכום נמוך מהמבוקש. הבנק בוחן את שווי הדירה בשוק החופשי ואת דירוג האשראי של מבקש ההלוואה. דירוג האשראי מצביע על התנהלות כלכלית תקינה או לא. מערכת דירוג האשראי בישראל מדרגת כל אזרח ישראלי בהתאם להתנהלותו הפיננסית וכך גופים פיננסים יכולים לקבל את תמונת המצב האמיתית בקלות.
איך מגייסים הון עצמי למשכנתא?
לאחר שיודעים כמה הון עצמי צריך לרכישת דירה, חלום הדירה מתרחק במקרים רבים וחבל. זה הזמן להתחיל לחסוך ולהגדיל הכנסות ככל האפשר. ישנן מספר אופציות להגדלת הון עצמי קיים:
- חיסכון – פתחו חסכונות והשקיעו בהן. תוכלו לחסוך בקופות גמל להשקעה או השקעות אלטרנטיביות אחרות בעלות פוטנציאל גבוה למינוף הכסף שלכם בזמן קצר יחסית. ככל שתתחילו עם החיסכון מוקדם יותר, כך תוכלו להגיע לסכומים נאים וגבוהים כמובן.
- הלוואה מקרן השתלמות – מי שיש לו קרן השתלמות נזילה או לא, יכול ללוות ממנה סכומים נאים. מקופה נזילה ניתן ללוות 80% מגובה הכספים בקופה. הלוואה כזו היא משתלמת בעיקר בגלל הריביות האטרקטיביות בה.
- שיעבוד הנכס של ההורים – כדי להגדיל את ההון העצמי ההורים יכולים לשעבד נכס הקיים ברשותם וכך להוציא משכנתא עבור עזרה לילדים ברכישת נכס. שעבוד כזה מצריך כמובן הסכמה של ההורים ויכולת עמידה בתשלום שתי המשכנתאות…
מגייסים משכנתא עם צוות Kar-ka
אין סיבה לשלם מחיר יקר על המשכנתא. פנו לצוות Kar-kaהמובילים בייעוץ משכנתאות הנותן מעטפת רחבה בתחום. מגיע לכם ליהנות מהטוב ביותר. אל תתפשרו על פחות. משכנתא הנלקחת ללא ליווי מקצועי היא משכנתא יקרה במרבית הפעמים. בנוסף, תוכלו להיעזר בנו במימוש זכויות פיננסיות מגופים ממשלתיים לטובת גיוס ההון העצמי, גדול: ביטוח לאומי ורשויות המס.
989
