להאזנה לחץ כאן
הלוואת גישור למשכנתא היא הלוואה הניתנת לבעלי נכסים תמורת שיעבוד הנכס, לתקופה קצרה ונקראת גם הלוואת בלון או בוליט. לאורך התקופה ניתן לבחור לשלם רק את מרכיב הריבית או לבחור לא לשלם בכלל, כאשר בתום התקופה אנו מחויבים לשלם את מלוא הסכום במכה אחת.
קצת רקע על הלוואת גישור:
המושג הלוואת גישור תופס תאוצה רבה בקרב אוכלוסיית משפרי הדיור בישראל, במיוחד בימים של חוסר וודאות מוחלט בנושא מחירי הדיור. על פי הלמ"ס, מהשוואת עסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נמצא כי מחירי הדירות עלו ביותר מ -18%. הלוואת גישור כשמה כן היא, הלוואה המגשרת על הפער בתזרים המזומנים בעסקאות של משפרי דיור.
מהי הלוואת גישור למשכנתא ואיך היא יכולה לעזור לנו?
מטרתה העיקרית היא לגשר על הפער התזרימי שנוצר בתקופה שבין מכירת הנכס הקיים לרכישת הנכס החדש. מה עושה משפחה שמצאה את הנכס המושלם לטעמה, אך עדיין לא מכרה את דירתה הנוכחית? למשבצת הזאת נכנסת הלוואת הגישור. חשוב לזכור שהלוואת גישור היא מסלול אחד מיני רבים בעולם ההלוואות והמשכנתאות. במקרים של תכנון לקוי בתהליך המימון אפשר בקלות להפוך עסקת חלומות להפסד כלכלי.
הסבר כללי:
הלוואת גישור בהגדרתה המקצועית נקראת הלוואת בלון (Bullet)– היעדר תשלום הקרן והריבית, ופירעון מלא בתום תקופת ההלוואה. רוב הבנקים יעדיפו לפעול בשיטת בלון חלקי, תשלומי קרן בלבד לאורך התקופה וסגירת הקרן במלואה בסיומה.
תנאים לקבלת הלוואת גישור:
שיעור ההחזר על ההלוואה לא יעלה על 50% מגובה ההכנסה. במקרים בהם שיעור ההחזר גבוה מ- 40%, תוגדר ההלוואה על ידי הבנק במשקל סיכון מקסימלי. כלומר, הלוואה שלא תשתלם לנו כלכלית. הלוואת הגישור תינתן לתקופת זמן של עד 3 שנים, ובכפוף למשכון הנכס לטובת הגוף המלווה. סכום ההלוואה המקסימלי הוא עד 50% משווי הנכס.
הערה חשובה בנושא מס רכישה:
בהינתן ומדובר בדירתנו היחידה, אנו מחויבים להצהיר שבכוונתנו למכור את הדירה הראשונה בתקופה שלא תעלה על 18 חודשים על מנת להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה.
סוגי הלוואות גישור:
- בלון מלא – אין החזר חודשי, הריבית נצברת על הקרן, ובסוף התקופה נפרעת במלואה. כמו כן חשוב לזכור ולתכנן את נושא ההצמדות למדד שגם כן נצבר לסוף התקופה.
- בלון חלקי – להבדיל מהלוואת בלון מלא, נשלם כל חודש רק את רכיב הריבית בהלוואה ואילו את הקרן בסוף התקופה בפעימה אחת.
- גרייס – הלוואה שלכאורה מטיבה עם הלווה, ומאפשרת לדחות את תשלום ההלוואה לתקופת זמן שנקבע מראש.
איך זה עובד בפועל?
לצורך הדוגמא ניקח את ישראל ומיכל ישראלי, בבעלותו דירה יחידה בחיפה בשווי מיליון שקלים, ללא משכנתא. בכוונתו למכור את הדירה ולקנות דירה חדשה בשווי מיליון וחצי. הבעיה שישראל עוד לא מכר את הדירה שלו, כך שאין לו אפילו את ההון המינימלי לקניית הדירה החדשה.
במקרה של ישראל קיימת האפשרות לשימוש בהלוואת גישור. על מנת להשלים את עסקת הרכישה ישראל זקוק ל-30% הון עצמי (בשקלים 450,000 ₪), ואת היתרה 70% (בשקלים 1,050,000 ₪) במשכנתא. את החלק הראשון להון העצמי נגייס עם הלוואת גישור, בעוד שאת היתרה נשלים עם משכנתא חדשה. את הלוואת הגישור נסגור לאחר מכירת הדירה הראשונה.
להלן הנתונים בטבלה:
| נכס: | שווי נכס: | אחוז מימון: | הלוואה: | |
| נכס ישן | 1,000,000 | עד 50% | גישור | 450,000 |
| נכס חדש | 1,500,000 | עד 70% | משכנתא | 1,050,000 |
| סה"כ הון | 1,500,000 |
האם ניתן לקחת הלוואת גישור כשיש משכנתא על הבית?
ניתן לקחת הלוואת גישור למשכנתא עד 50% משווי הנכס. שווי הנכס לחישוב המשכנתא יוערך ע״י השמאי שמופנה מהבנק למשכנתאות. במידה וקיימת משכנתא על הנכס, ויתרת המשכנתא קטנה מ-50% מהשווי השמאות, ניתן לקבל השלמה להלוואת גישור. כלומר, אם הנכס שלנו שווה 1,000,000 ₪, ויתרת המשכנתא שלנו עומדת על 200,000 ₪, ניתן לקבל אישור להלוואת גישור של 300,000 ₪ בכפוף לרמת ההכנסה של הלוואה.
ריביות ורגולציה:
- הלוואת הגישור לדיור תינתן לבעלי נכס בלבד.
- המגבלה של בנק ישראל, עד שליש פריים מתמהיל ההלוואה, אינה נכללת בהלוואות הגישור.
- הלוואת גישור תינתן לתקופה של עד 3 שנים.
- הריביות בהלוואות גישור יהיו גבוהות יותר מהריביות על משכנתא רגילה, פערים של 0.5%-3%, אך נמוכות יותר מהריביות בהלוואה רגילה.
- קיימים 3 סוגים של הלוואות גישור – גרייס, בלון מלא או בלון חלקי.
סוגי מסלולים בהלוואות גישור
הלוואות גישור מוצעות במגוון מסלולם בדומה להלוואות ומשכנתאות רגילות, כשהפופולריים ביותר שבהם:
הלוואת גישור במסלול (קל״צ) ריבית קבועה לא צמודה
מסלול שבו הריבית קבועה לאורך התקופה, ואינה משתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. לרוב מסלול זה מוצע בריביות גבוהות יחסית לשאר המסלולים מכיוון שהיא מגלמת בתוכה את רכיב הסיכון. ריבית הקל״צ בעלת וודאות ואינה מושפעת מפערי מדד או שער.
הלוואת גישור במסלול (ק״צ) ריבית קבועה צמודה
מסלול עם הריבית קבועה לכל התקופה, משתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן המפורסם מדי חודש. זה אומר שאם המדד עולה או יורד, הריבית עלולה להשתנות בהתאם לשינויי המדד. מסלול זה מציע ריבית יותר אטרקטיבית ממסלול הקל״צ מכיוון שחשוף בחלקו לסיכון התנודות בשוק.
הלוואת גישור במסלול הפריים
הלוואה במסלול ריבית פריים כנראה ההלוואה הכי מדוברת ופופולרית היום בשוק ההלוואות. וכנראה נחשב גם האטרקטיבית ביותר בגלל היעדר עמלת פירעון מוקדם והפער מול המסלולי הריבית הקבוע. חשוב להבין שריבית הפריים מושפעת באופן ישיר מריבית בנק ישראל כי ממנה מורכבת ריבית הפריים.
ריבית הפריים מתחלקת לשני חלקים: החלק הראשון הוא מרווח קבוע של הבנקים העומד על 1.5%, בעוד שהחלק השני משתנה בהתאם לרמת הריבית שקבע בנק ישראל. לכן, מסלול הפריים מוגדר כמסלול בעל סיכון גבוה בשל חשיפה לתנודות הריבית במשק. לראייה, בעקבות מכלול משברים ואינפלציה מעל לרמת היעד, ניתן לראות את העליות המטורפות של ריבית בנק ישראל להתמודדות עם המצב, דבר שמשפיע ישירות על ההחזר החודשי של ההלוואות במסלול זה.
לסיכום:
הלוואות גישור הן כלי פיננסי מעולה למינוף הפוטנציאל הכלכלי של משפחות רבות בישראל, ההחלטה אם לקחת הלוואת גישור במסלול אחד או בתמהיל מגוון תהיה לפי שיקולנו האישי והמקצועי. חשוב לוודא ולזכור שאנחנו חייבים להתיישר מול מגבלות בנק ישראל, תנאי ההלוואה והשתלבות בתמהיל המסכם, ואופיים הכלכלי של הלווים.
עם תכנון נכון לטווח המיידי, הבינוני והארוך, ניתן למקסם את יכולת המינוף שלנו בכדי להתגבר על חסמי נזילות המזומנים. עלינו להכיר את האלטרנטיבות השונות על מנת לקבל החלטה כלכלית שקולה.
לוקחים משכנתא עם צוות Kar-ka
לפני שנכנסים לתהליך לקיחת משכנתא, במיוחד כשמדובר בתמהיל הלוואות מורכב, חשוב לזכור שתכנון מוקדם יכול לחסוך בין עשרות למאות אלפי שקלים בעתיד הקרוב והרחוק. תתחילו בלחפש את יועץ המשכנתאות המתאים ביותר עבורכם שיצליח לתת מענה למשכנתא שאתם מחפשים. בדיוק בשביל זה חשוב שתכירו את חברת Kar-ka המונה צוות נרחב של יועצי מימון ומשכנתאות, כל אחד מומחה בתחומו, שיעמדו לצידכם עם הידע הרחב, הניסיון, והקשרים האישיים מול גופי המימון הגדולים, כל זאת על מנת להשיג את ההלוואה עם התנאים הטובים והמתאימים ביותר עבורכם.
911
