כדי להבין איך מחשבים ריבית משכנתא חשוב להכיר את שיטות החישוב המקובלות:
*שיטת קרן שווה
*שיטת לוח שפיצר
*הלוואת בלון
מדובר בשיטות שונות לבניית לוח סילוקין. לוח סילוקין הוא טבלה בה נמצאים כל חישובי המשכנתא. בלוח תוכלו לראות את גובה הקרן, גובה הריבית וגובה ההחזר החודשי. נסקור כאן בקצרה כל שיטת חישוב של לוח סילוקין. לפני שנתחיל את הסקירה שלנו, חשוב להבין 3 מושגי יסוד:
- קרן – בכל הלוואה יש קרן. הסכום שקיבלתם כהלוואה הוא קרן ההלוואה שלכם. על הקרן מתווספת ריבית.
- ריבית – המחיר שתשלמו על ההלוואה בה נעזרתם. כאשר מדובר בריבית משכנתא, היא תהיה מורכבת ממסלולי ריבית שונים.
- לוח סילוקין – טבלה בו מופיעים כל נתוני המשכנתא, ריביות, תקופת החזר וכל שאר הנתונים.
חישוב משכנתא בשיטת קרן שווה
חישוב משכנתא בשיטה זו הוא משתלם יותר אך גם יקר והוא מתאפשר רק למי שיש לו יכולת החזר מספיק גבוהה. על פי שיטה זו הקרן על ההלוואה מחולקת להחזרים חודשיים שווים על פני כל תקופת המשכנתא והריבית על המשכנתא מחושבת על יתרת סכום המשכנתא. כך יוצא שההחזרים בשנים הראשונות יקרים מאוד בגלל יתרת משכנתא גבוהה ובשנים הבאות הן מצטמצמות למחיר הקרן והריבית שנותרה. שיטת חישוב משכנתא זו מתאימה למי שיודע שיש לו יכולת כלכלית גבוהה בשנים הבאות אך הוא מעוניין שגובה ההחזר החודשי ילך וירד עם השנים.
חישוב משכנתא בשיטת לוח שפיצר
לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הפופולארי ביותר. על פיו גובה ההחזר החודשי יהיה זהה בכל תקופת המשכנתא. הרכב הקרן והרכב הריבית ישתנו כדי שההחזר החודשי יהיה שווה כל חודש מחדש. כמובן שכאשר ישנם שינויים במדד וכדומה, גובה ההחזר משתנה בהתאם, אך אחידות סכום ההחזר החודשי נשמרת. על פי שיטה זו תשלומי המשכנתא בשנים הראשונות ירכיבו יותר ריבית ופחות קרן, עם השנים החזר המשכנתא יכיל יותר ויותר קרן.
חישוב משכנתא בהלוואת בלון
הלוואת בלון משולבת פעמים רבות במשכנתא כברירת מחדל בה אין מוצא אחר מלבדה. מדובר בהלוואה בה הלווה לא משלם לאורך כל תקופת ההחזר, לא על הקרן ולא על הריבית, וכך הריבית ממשיכה לתפוח ולהצטבר ורק בסוף תקופת ההלוואה, בתשלום אחד הלווה "מפוצץ" את הבלון ומסלק את ההלוואה. הלוואה כזו מוגבלת לתקופה של שנתיים ולרוב היא תילקח כאשר הלווה יודע על מקור הכנסה שאמור להגיע לידיו בתקופת סיום ההלוואה. ניתן לשלם לאורך תקופת ההלוואה את התשלום על ההלוואה ובכך לנטרל את אפקט ריבית דריבית. חשוב לציין כי לא מדובר בהלוואה משתלמת כל כך וחשוב להתייעץ מקצועית לפני נטילתה.
איך בוחרים שיטה עבור חישוב משכנתא?
בחירת שיטת חישוב המשכנתא היא אכן קריטית ולפני שבוחרים אותה חשוב לבדוק מה הצפי שיהיה עם ההכנסות העתידיות.
שאלו את עצמכם את השאלות הבאות:
- האם צפוי קידום ידוע בעבודה שיעלה את השכר שלכם?
- האם ההוצאות המשפחתיות אמורות לעלות או לרדת (לרוב זה יהיה תלוי בשלב החיים בו הלווה נמצא, אם הוא זוג צעיר, רווק, לקראת פנסיה ועוד)?
- תוך כמה זמן תרצו לסלק את המשכנתא? כאשר יודעים על סילוק משכנתא קרוב חשוב לשלב את הריבית בצורה שלא תינזקו מפירעון מוקדם.
- האם יש לכם יכולת החזר גבוהה עבור לוח קרן שווה?
- האם חשוב לכם תשלום אחיד לאורך כל שנות המשכנתא?
כך תשבו ותמפו את הצרכים האישיים שלכם בבניית המשכנתא ותדעו לבחור את שיטת החישוב המתאימה לכם.
חישוב משכנתא בריבית קבועה
כאשר ריבית המשכנתא היא קבועה, קל יותר לחשב את המשכנתא. הרי יש מגוון גדול של ריביות, יש ריביות משתנות אחת לתקופה ולעומתן יש את הריביות הקבועה שקל יותר לחשב אותן. כדי לבצע חישוב משכנתא בריבית קבועה או כל חישוב משכנתא אחר כדאי להיעזר במחשבון משכנתא שיאפשר לכם לבדוק מהי הריבית המשתלמת ביותר עבורכם.
מחשבון משכנתא – הפתרון לביצוע חישוב משכנתא
כדי לנהל משא ומתן להוזלת הריבית בצורה יעילה, חשוב להכיר את האופן לחישוב משכנתא ומציאת ריביות זולות. לאחר שאתם יודעים מהם הצרכים שלכם ואתם מעוניינים לבחור במשכנתא בעלת ריביות משתלמות, אתם יכולים להגיש בקשה לאישור עקרוני ממספר בנקים וכך לבדוק מה משתלם יותר. להתמקח על הריבות וליהנות מריביות טובות. בעזרת מחשבון משכנתא תוכלו לבצע את החישוב בצורה יעילה ונוחה באמצעות הזנת נתונים פשוטה.
מחשבון משכנתא יכלול בדרך כלל נתונים שונים אותם תצטרכו להזין.
- גובה ההחזר החודשי
- גובה הריבית על ההלוואה
- גובה קרן ההלוואה
- גובה מדדים משתנים
- גובה ההחזר בסופו של דבר
טיפים לפני חישוב משכנתא
ריבית המשכנתא מושפעת מגובה הסיכון
קיימות ריביות מגוונות, מסוכנות יותר או פחות. ככל שתקחו על עצמכם סיכון גבוה יותר ותשלבו ריביות פחות יציבות במשכנתא, גובה הריבית יהיה נמוך יותר. יחד עם זאת, חשוב לשלב מסלולים יציבים במשכנתא למניעת עליות והתייקרות חדה כמו ההתייקרות בשנה האחרונה של ריבית הפריים שהייתה ריבית זולה ויציבה יחסית. דאגו לשלב בתמהיל המשכנתא מסלולים יציבים במינון נכון שגם ישאיר לכם משכנתא יציבה וגם לא יקרה מידי.
ריבית המשכנתא מושפעת מדירוג האשראי שלכם
נתוני האשראי בישראל נאגרים על ידי משרד האוצר. לפני שגוף מימון מאשר את ההלוואה שהוא נותן, הוא בודק את פרופיל הלווה במאגר נתוני האשראי. מי שחזרו לו צ'קים, הו"ק והוא מתנהל באוברדרפט תמידי, ידורג במקום נמוך מבחינת דירוג אשראי וכך יוצעו לו ריביות יקרות יותר. כאשר אדם מתנהל בצורה נכונה כלכלית והגוף המממן אכן רואה זאת בדו"ח דירוג האשראי של הלווה, הוא יאשר לו ריביות משכנתא זולות יותר. שהרי כאן הוא מרגיש ביטחון רב יותר. הקפידו על התנהלות כלכלית נכונה. ואם יש צורך, פנו לקבלת הדרכה בכלכלת בית.
מסלולי משכנתא צמודים למדד
ישנם מסלולי משכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן, יש משכנתאות הצמודות למדד תשומות הבנייה (כאשר מדובר במשכנתא בפעימות על פי קצב הבנייה), יש משכנתאות המתומחרות בהתאם לשער מטבע חוץ כלשהוא וכל ההצמדות הללו נקבעות מראש. אל תכניסו את עצמכם למשהו שאתם לא יכולים לעמוד בו. היזהרו עם כל ההצמדות וזכרו לבדוק מה יקרה אם גובה המדד יעלה. איך המשכנתא שלכם תושפע מכך. יועץ משכנתא מקצועי ידע לכוון אתכם לשילוב מסלולי המשכנתא המשתלמים עבורכם.
ריבית המשכנתא מושפעת מגובה המימון הנדרש
ככל שתבקשו אחוזי מימון גבוהים יותר, כך גובה הריבית תהיה יקרה יותר. שהרי מדובר באחוזים גבוהים יותר. גובה המימון המקסימלי המתאפשר ברכישת דירה ראשונה הוא 75% ממחיר הנכס או משוויו בשוק החופשי.
לא מתחתנים עם המשכנתא
אמנם משכנתא היא הלוואה הנלקחת ל-30 שנה והיא ההלוואה הגדולה ביותר בחיי האדם הממוצע. אך חשוב לחזור לפרופורציות ולזכור שגם אם התרחשה טעות בחישוב המשכנתא, ניתן לסלק את המשכנתא ולקחת אחרת, משתלמת ונוחה יותר. שוק המשכנתאות חווה שינויים תמידיים ולכן לא בכל תקופה יהיה ניתן להשיג את אותן ריביות. אך האופציה למחזור משכנתא תמיד תישאר פתוחה.
עם צוות Kar-ka המשכנתא טובה יותר!
אמנם אתם יכולים לבצע בכוחות עצמכם את חישוב המשכנתא באמצעות מחשבון משכנתא הקיים ברשת. אבל למה לעבוד קשה כשאפשר לתת למישהו אחר שיעשה את העבודה ויביא לכם תוצאות טובות יותר? על פי נתונים שפורסמו על ידי בנק ישראל ניתן לראות כי משכנתאות שנלקחו בליווי של ייעוץ משכנתאות מקצועי, זכו לריביות משתלמות יותר. כי ככה זה כשיש מישהו מקצועי בתמונה.
גם לכם מגיע ליהנות מתהליך לקיחת משכנתא רגוע. תנו ליועץ המשכנתאות לעבוד בשבילכם ולהשיג לכם משכנתא המתאימה לצרכים האישיים שלכם. אין הצדקה לחסוך בעלות ייעוץ המשכנתא, ולשלם לאחר מכן מחיר יקר במאות אלפי שקלים על ריביות המשכנתא. חכם עיניו בראשו. אנו צוות Kar-ka המובילים בייעוץ משכנתאות מקצועי וממנף נשמח לעזור לכם בעניין. צרו קשר לקביעת שיחת ייעוץ ללא עלות.
919
