להאזנה לחצו
מהי משכנתא?
לפני הכל חשוב להבין כי משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת משכון הנכס. מטרת ההלוואה של משכנתא רגילה היא רכישת דירה. ניתן לקבל משכנתא נוספת על נכס קיים וכך אנו מגיעים אל משכנתא מדרגה שניה: לוקחים משכנתא נוספת על אותו הנכס. כך על הנכס רשומות 2 הערות אזהרה, אחת לטובת הגוף המממן הראשון, והשנייה לטובת הגוף המממן השני. ככל שדרגת המשכנתא עליונה יותר, כך מדובר בסמכות גבוהה יותר. בדרך כלל כאשר לוקחים משכנתא לכל מטרה תמורת משכון נכס שכבר מושכן, נרשמת הערת אזהרה מדרגה שניה.
משכנתא לכל מטרה היא משכנתא דרגה שניה?
על פי רוב, כאשר לוקחים משכנתא רגילה, מדובר במשכנתא הנלקחת לצורך מימון רכישת הנכס. כל הלוואת משכנתא הנלקחת תקופה לאחר שהמשכנתא קיימת, תהיה משכנתא בדרגה שניה. הלוואות אלו נלקחות למימון מטרות שונות וכך רבים מכנים משכנתא דרגה שניה בשם "משכנתא לכל מטרה". זה אמנם לא מדויק לקטלג כל משכנתא לכל מטרה ככזו, אך פעמים רבות זה אכן כך.
מתי גופי מימון נותנים משכנתא בדרגה שניה?
כאשר לווה מבקש משכנתא נוספת על הדירה שלו, גוף המימון שנתן את ההלוואה הראשון הוא יהיה זה שיוכ למשכן את הנכס בדרגה ראשונה. גוף המימון השני יוכל לתת משכנתא בדרגה שניה וכן הלאה. לרוב, גופי המימון לא ששים לתת משכנתא בדרגה שניה, בפרט לא כאשר המשכנתא הראשונה רשומה על שם גוף מימון אחר.
למי משכנתא מדרגה שניה מיועדת?
מרבית הפעמים משכנתא מדרגה שניה מיועדת דווקא אנשים מסוימים המעוניינים להתפתח.
בעלי דירוג אשראי נמוך שלא מצליחים לקבל הלוואה אחרת מלבד הלוואת משכנתא, זה יכול להיות מסורבי בנקים וכו'
פיתוח עסקים – אנשים המעוניינים להקים עסק יכולים למשכן את הנכס שלהם ולקבל כסף עבור פיתוח העסק.
בעלי הלוואות – לא מעט אנשים נאלצים ללוות כספים מגורמים שונים וכך במקום להיות בעלי חוב, הם יכולים למשכן את הנכס שוב פעם ולקבל הלוואה תמורת המשכון. צעד זה משתלם כי הוא מביא להם הלוואה בריבית זולה הרבה יותר.
בעלי נכס המעוניינים למנף אותו – מי שיש לו דירה שניתן להוציא עליה משכנתא, יכול למנף את כספי הנכס ולרכוש נכס נוסף.
מה גובה אחוזי המימון המתאפשרים?
כאשר מעוניינים לקחת משכנתא נוספת, לא ניתן לקבל את אותם אחוזי המימון שניתן לקבל במעמד רכישת נכס. אחוז המימון המקסימלי במקרה כזה סך המשכנתאות כולן לא יכול להיות מעל 50% מערך הנכס. כך שאם המשכנתא הראשונה עומדת על 25% בלבד, יהיה ניתן לשעבד את הנכס ולהטיל משכנתא מדרגה שניה רק על עוד 25% מערך הנכס. יש מקרים בהם יהיה ניתן למשכן את הנכס על אחוזי מימון גבוהים יותר, אך לא כדאי להסתמך על כך. בפרט לא כאשר מדובר באפשרות שלא כל בנק יאשר.
ונביא דוגמא מספרית:
על דירה ששווה שני מיליון שקלים יהיה ניתן לקבל משכנתא של עד 50% מערך הנכס: מיליון שקל. כבר קיימת משכנתא ראשונה על חצי מיליון שקל, כך שיהיה ניתן למשכן את הנכס בדרגה שניה עד לסך של חצי מיליון שקל נוספים.
כמה עולה משכנתא כזו?
בסופו של דבר, כולנו משלמים על המשכנתא שאנו לוקחים. מחיר המשכנתא מתבטא בריביות המשכנתא. גובה הריבית נקבע בהתאם לגובה הסיכון שגוף המימון לוקח על עצמו בעצם אישור ההלוואה. מסיבה זו הריבית על משכנתא כזו תהיה יקרה יותר ממשכנתא רגילה. הרי כאשר גוף מימון רוצה לבטח את עצמו הוא רושם הערת אזהרה לטובתו על הנכס. במקרה בו הלווה לא עומד בהתחייבויותיו, הוא יכול למכור את הנכס בתור בעל זכויות.
לעומת זאת, כאשר גוף מימון מאשר משכנתא בדרגה שניה הוא יצטרך לקבל את אישור גוף המימון לטובתו רשומה הערת האזהרה הראשונה. עיקר השליטה על הנכס היא בידי הגוף לטובתו רשומה הערת האזהרה הראשונה. כך הסיכון הוא מוגבר ולכן גובה הריבית במשכנתאות אלו יקר יותר והוא מעלה את מחיר הריבית ב-2% לפחות ממחיר הריבית הממוצעת במשק על המשכנתאות.
איזה גופי מימון נותנים משכנתא כזו?
לא כל גוף מימון יתן משכנתא מדרגה שניה. מרבית הבנקים לא יאפשרו הלוואה שכזו. מסביבה זו אומרים לפנות אל אותו גוף מממן של המשכנתא הראשונה כאשר מעוניינים ליטול משכנתא שניה מבנק. מדובר במשכנתא יקרה יחסית והבנקים ברובם לא מעוניינים להתעסק עם סיכון רב כל כך.
משכנתא כזו תינתן בעיקר על ידי גופי מימון חוץ בנקאיים על פי רוב. זה יכול להיות חברות מימון, חברות ביטוח, פלטפורמות P2P ועוד.
נקודות שכדאי לדעת לפני לקיחת משכנתא מדרגה שניה
1. נזהרים מגופי מימון לא מוכרים – חשוב לפנות אך ורק אל גופי מימון מוכרים ואמינים, בפרט כאשר מדובר במשכנתא מדרגה שניה שהיא הלוואה הנלקחת אך ורק מגופים חוץ בנקאיים. גוף חוץ בנקאי אמין יבדוק את נתוני ההכנסות שלכם. כל עוד ולא בודקים את הנתונים האישיים שלכם, ייתכן מאוד ומדובר בגוף מימון שכדאי להתרחק ממנו.
2. משכנתא בהערת אזהרה – יש פעמים בהם הבנקים מסרבים לאשר לגוף מימון אחר לרשות הערת אזהרה נוספת על הנכס הממושכן, במקרה כזה ניתן לבקש מהבנק "משכנתא בהערת אזהרה" וכך לעקוף את המכשול. כך תוכלו ליטול משכנתא מבלי להזדקק לאישור הבנק.
3. משכנתא המתאימה למוגבל – בעלי חשבון בנק מוגבל יכולים לקחת משכנתא בדרגה שניה למרות שכביכול "דלתות" ההלוואות סגורות בפניהם. מי שיש לו דירוג אשראי נמוך והוא רוצה לצאת מהבוץ הכלכלי אליו נקלע, יכול להיעזר בפתרון משכנתא זו.
4. משכנתא לכל מטרה – ניתן לקחת משכנתא זו לכל מטרה שהיא. אנשים רבים נעזרים בה לצורך איחוד הלוואות וכך הם מסלקים בעזרת כספי המשכנתא את ההלוואות הרבות ונשארים עם החזר חודשי גבוה ואחיד.
תהליך לקיחת משכנתא מדרגה שניה
אמנם מדובר בהלוואה הנלקחת תמורת שעבוד נכס, אך היא משכנתא לכל דבר ותהליך לקיחתה הוא כמו תהליך לקיחת משכנתא. יש צורך באישור עקרוני, יש צורך באישור הבנק לרישום שיעבוד נוסף ויש צורך בהזמנת שמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס כפי שהגוף המממן דורש. ממש כמו משכנתא רגילה. ואולי אפילו מורכב יותר. הרי מדובר במשכנתא יקרה יחסית ולכן כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות שילווה את תהליך לקיחת המשכנתא ויוודא שאכן התהליך נעשה בצורה מקצועית ויעילה.
איך בוחרים יועץ משכנתאות?
כאשר לוקחים משכנתא ורוצים שהיא תהיה מותאמת ומשתלמת, פונים אל יועץ משכנתאות. השאלה היא איך מגיעים אל מישהו אמין ומקצועי מספיק?
ההמלצה הראשונה היא להקשיב להמלצות חברים ובני משפחה הרוצים בטובתכם. מאנשים קרובים אתם יכולים לקבל את האמת בפנים, המלצות או דיס… לאחר שקיבלתם המלצות, התחילו לחפש ברשת דירוגים של כל יועץ מומלץ.
ערכו רשימה מסודרת של היועצים המומלצים ובדקו מי מהם מומחה בטיפול במשכנתאות מהתחום שלכם. כל סוג משכנתא הוא אחר ואם אתם צריכים משכנתא לבנייה עצמית לדוגמא, יהיה כדאי לפנות אל יועץ מומחה דווקא בתחום הזה… אל תוותרו על מקצועיות וותק. אף אחד לא מעוניין להיות שפן הניסיון של איש המקצוע אליו הוא פונה…
משכנתא טובה הודות לצוות Kar-ka
אנו בצוות יועצי המשכנתאות של Kar-ka גאים להוביל בתחום. הלקוח הוא בראש. חשוב שהמשכנתא שהוא לוקח תהיה מותאמת לתנאי החיים שלו. אף אחד לא רוצה לשלם ריביות שאפשר להקטין ולחסוך. ועל זה אנחנו שמים דגש. ליווי מקצועי לאורך כל הדרך עד לקבלת הכסף, תוכלו לקבל אצלינו. מי שפונה אלינו פונה אלינו בעיקר בגלל המקצועיות והשירות. גם לאחר שנים מקבלת המשכנתא, אנו שמחים לסייע לקוחות שלנו. שוק המימון משתנה כל תקופה מחדש ולכן חשוב להישאר מעודכנים. אנו דואגים לעדכן את לקוחותינו בשינויים משמעותיים שעשויים להשליך על המשכנתא ובמקרה שכדאי לבצע שינויים אנחנו דואגים לתת שירות גם לאחר זמן. אם גם אתם מעוניינים מעוניינים לקבל משכנתא חסכונית ומותאמת לצרכים האישיים שלכם, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר.
1003
