הכללים לנטילת משכנתא בישראל לא נקבעים על ידי הבנקים על דעת עצמם. הכללים נקבעים על ידי הכנסת במסגרת חקיקה ועל ידי הוראות ותקנות של בנק ישראל. בשביל להבין מה מותר ומה אסור, יש להכיר את חוק המשכנתא. צוות יועצי משכנתאות של חברת קרקע מכיר את החוק היטב ויודע כיצד לפעול על פי מה שמופיע בו, בשביל לספק ללקוחות שלו את הסיוע הנדרש לקבלת משכנתא מהבנק.
מה זה חוק משכנתא?
חוק משכנתא קובע נקודות כגון:
- איזה סדר גודל של משכנתא הבנק יכול להציע ללקוחותיו
- איזה חלק המשכנתא תהיה מערך הנכס
- ההבדלים בין משכנתא ראשונה למשכנתא שנייה.
- אילו ריביות יוטלו על נוטלי משכנתאות
כמו כן, החוק קובע תנאים, דרישות ועוד שורה ארוכה של דברים שלמעשה מגדירים את היחסים שבין הבנק או הגורם המלווה לבין נוטלי המשכנתאות, הלווים. כמו כן החוק קובע למה הבנק מחויב ומה עליו לספק ללקוח, בעת הגשת בקשה למשכנתא ואחרי אישורה.
בעיקרון, על פי החוק, הבנק לא מחויב לתת משכנתא לכל אחד. הוא יכול לבחון את התנאים של כל לקוח ולהחליט האם הוא עומד בדרישות. בין היתר, הלקוח צריך להוכיח שיש לו הון עצמי להשלמת סכום הרכישה, יכולת השתכרות מספקת, אין לו בעיות פיננסיות או אחרות שעלולות להקשות עליו להחזיר את המשכנתא וכן הוא צריך להציג מסמכים אודות הנכס אותו הוא מבקש לרכוש ומה הסכום שיידרש לשלם עליו.
הבנק גם יכול לבקש מהלקוח הבהרות והשלמת מסמכים לפני שהוא מספק אישור עקרוני למשכנתא, המציג את סכום ההלוואה שהבנק מוכן לתת ובאילו תנאים. על פי החוק, האישור איננו מחייב את הלקוח והבנק יכול לחזור בו ממנו או לשנות את התנאים אם הלקוח לא קיבל אותו כשהיה בתוקף (בדרך כלל אישור עקרוני למשכנתא תקף לפחות ל- 24 יום).
שיעורי המימון של משכנתאות בישראל
שיעורי המימון למשכנתאות משתנים בהתאם לאופי הרכישה:
רכישת דירה ראשונה – המשכנתא תהיה בגובה של עד 75% משווי הדירה. כלומר הלווה יצטרך להציג הון עצמי בסך של לפחות 25% מסכום הרכישה.
רכישת דירה חלופית (במקום דירה קיימת) – המשכנתא תהיה בגובה של עד 70% משווי הדירה.
רכישת דירה להשקעה – המשכנתא תהיה בגובה של עד 50% משווי הדירה.
כל המשכנתאות יינתנו עד לתקופה של 30 שנה ולא מעבר לכך. כל המשכנתאות יורכבו מתמהיל שיכלול לפחות 33% בריבית קבועה ולא יותר מ-66% מסכום המשכנתא בריבית משתנה.
חוק משכנתא מגדיר בצורה ברורה כיצד בנויה ההלוואה. סכום הלוואה והריבית שיש לשלם עליה (קבועה/משתנה, צמודה למדד/לא צמודה, פריים).
יועצי משכנתאות מקצועיים לא רק עובדים על הדגשים של חוק חדש למשכנתא אלא גם בוחנים כל הזמן אם נכנסו שינויים בחוק, איך הם משפיעים על הלווים וכיצד ניתן להתמודד איתם.
20
