יש לכם דירה בבעלותכם, אבל אתם זקוקים לכסף נוסף להוצאה משמעותית או למימוש תוכניות חדשות? הלוואה כנגד שעבוד דירה מאפשרת לכם לקבל מימון בלי למכור את הנכס.
אבל לפני שמחשבים כמה אפשר לקבל, צריך להביא בחשבון כמה דברים. אם כבר יש לכם משכנתא, יתרת החוב שלה תשפיע על סכום ההלוואה שתוכלו לקבל. הבנק יבדוק גם את ההכנסות שלכם ואת היכולת לעמוד בהחזרים החודשיים.
ולא פחות חשוב: כמה ההלוואה תעלה לכם בסופו של דבר? החזר חודשי נמוך יכול להיראות נוח, אבל כשההלוואה נפרסת על פני יותר שנים, סך הריבית עשוי להיות גבוה בהרבה.
בהמשך נראה איך מחשבים את סכום ההלוואה האפשרי, נשווה בין שתי הצעות באמצעות מספרים ונבדוק אילו הוצאות כדאי להביא בחשבון לפני החתימה.
כמה אפשר לקבל בהלוואה בשעבוד דירה?
בהלוואה בנקאית שניתנת כנגד נכס קיים, למטרות שאינן רכישת נדל"ן, שיעור המימון הבסיסי המרבי הוא 50% משווי הדירה לפי הערכת הבנק.
היחס הזה נקרא שיעור המימון (LTV — Loan-to-Value), והוא מחושב לפי סך ההלוואות המובטחות בדירה ביחס לשווי שלה.
כדי לחשב כמה תוכלו ללוות, הבנק קובע תחילה את סכום האשראי המרבי שניתן לקבל כנגד הדירה, ולאחר מכן מפחית ממנו את יתרת ההלוואות שכבר מובטחות בשעבודה.
מידע נוסף על אפשרות המימון הזו תוכלו למצוא בעמוד הלוואה כנגד נכס באתר Kar-ka. עם זאת, המידע בעמוד הוא כללי, והסכום בפועל תלוי בבדיקה של הבנק.
מתי אפשר לקבל יותר מ-50% משווי הדירה?
החל משנת 2026, סעיף 10א להוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל מאפשר לבנקים, במקרים מסוימים, להעמיד מימון בשיעור של עד 70% משווי הדירה. עם זאת, הסכום שמעל לרף הבסיסי של 50% מוגבל ל-200,000 ₪.
חשוב להבין: זו אפשרות שהבנק רשאי להציע, ולא שיעור מימון שמובטח לכל לווה.
לחישוב ראשוני אפשר להשתמש בנוסחה הבאה:
סכום ההלוואה המרבי = 50% × שווי הדירה לפי הערכת הבנק − יתרת ההלוואות הקיימות המובטחות בשעבוד הדירה.
אם מתקבלת תוצאה שלילית, לא ניתן לקבל מימון נוסף לפי מגבלת המימון הרגילה.
אם הבנק מיישם את סעיף 10א, ניתן להגדיל את תקרת המימון הכוללת בעד 200,000 ₪ מעבר ל-50% הבסיסיים. בכל מקרה, סך ההלוואות המובטחות בשעבוד הדירה לא יעלה על 70% משוויה.
שימו לב לסדר החישוב: קודם מחשבים את תקרת המימון לפי שווי הדירה, ורק אחר כך מפחיתים את החוב הקיים. לא נכון להפחית את יתרת המשכנתא משווי הדירה ורק אז לחשב את אחוז המימון.
דוגמה לחישוב: דירה בשווי 2 מיליון ₪ ומשכנתא של 500 אלף ₪
נניח שהבנק העריך את הדירה שלכם ב-2,000,000 ₪. על הדירה כבר קיימת משכנתא, שיתרת החוב שלה היא 500,000 ₪. בדוגמה שלנו אין הלוואות נוספות או שעבודים אחרים על הנכס.
אפשרות 1: שיעור המימון הבסיסי — 50%.
הסכום הכולל המרבי של ההלוואות המובטחות בשעבוד הדירה הוא:
2,000,000 × 50% = 1,000,000 ₪.
כעת נפחית את יתרת המשכנתא הקיימת:
1,000,000 − 500,000 = 500,000 ₪.
כלומר, במסגרת מגבלת המימון הבסיסית, תוכלו לקבל הלוואה נוספת של עד 500,000 ₪.
אפשרות 2: הבנק מיישם את סעיף 10א ומגדיל את שיעור המימון.
70% משווי הדירה הם 1,400,000 ₪. אלא שהסכום שניתן לקבל מעבר ל-50% הבסיסיים מוגבל ל-200,000 ₪.
לכן, בדוגמה שלנו, סכום ההלוואות הכולל המרבי יהיה:
1,000,000 + 200,000 = 1,200,000 ₪.
נפחית את יתרת המשכנתא הקיימת:
1,200,000 − 500,000 = 700,000 ₪.
כלומר, אם הבנק מיישם את ההוראה המיוחדת, סכום ההלוואה הנוספת האפשרי עשוי לגדול מ-500,000 ₪ ל-700,000 ₪.
עם זאת, בשני המקרים מדובר בחישוב לפי שווי הדירה, ולא בסכום שהבנק כבר אישר. ההחלטה תלויה גם בהכנסות מוכחות, במטרת ההלוואה, בהערכת הנכס, במסמכים ובתנאי השעבוד הקיים.
אם הדירה כבר משועבדת, ייתכן שתידרשו לקבל את הסכמת הבנק או הגוף המממן הראשון לרישום שעבוד נוסף בדרגה שנייה. לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 451 של בנק ישראל, בנק אינו רשאי לסרב להסכמה כזו ללא סיבה סבירה. עם זאת, גם אם קיבלתם את ההסכמה, אין בכך הבטחה שמלווה אחר יאשר את ההלוואה.
למה שווי הדירה לבדו לא מספיק כדי לקבל אישור להלוואה?
גם אם שווי הדירה מאפשר לכם לקבל את הסכום המבוקש, הבנק יבדוק אם ההכנסה שלכם מאפשרת לעמוד בהחזרים החודשיים.
לצורך כך משתמשים במדד PTI (Payment-to-Income), שמבטא את היחס בין ההחזרים החודשיים שנכללים בחישוב לבין ההכנסה החודשית נטו הפנויה של הלווה.
לפי הכלל הבסיסי בהוראה 329, הבנק אינו רשאי לתת הלוואה לדיור אם שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 50%.
שיעור החזר של מעל 40% ועד 50% אמנם מותר, אך מבחינת הבנק, הלוואה כזו נחשבת לבעלת משקל סיכון של 100% לצורך חישוב דרישות ההון.
איך המשכנתא הקיימת משפיעה על החישוב?
החל מ-1 באוקטובר 2026, בחישוב שיעור ההחזר מההכנסה עבור הלוואה חדשה המובטחת בשעבוד אותה דירה, יש להביא בחשבון גם את ההחזרים של הלוואות אחרות לדיור של אותו לווה, המובטחות באותו נכס, אם נותרו יותר מ-18 חודשים עד לסיום תקופתן.
עם זאת, לא נכון לחבר באופן אוטומטי את כל החובות שלכם ולהתייחס לסכום שהתקבל כאל מדד ה-PTI. החישוב מתבצע לפי כללים שנקבעו בהוראה.
ומה אם ההלוואה מוצעת על ידי גוף חוץ-בנקאי?
במקרה כזה חשוב לבדוק בנפרד את רישיון הגוף המלווה ואת תנאי ההסכם. הוראה 329 מסדירה את פעילות הבנקים ואינה קובעת מגבלת LTV אחידה לכל שוק האשראי החוץ-בנקאי.
גופי האשראי החוץ-בנקאיים הרלוונטיים נמצאים בפיקוח רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (CMISA).
איך משווים בין הצעות הלוואה בלי לשלם יותר מדי?
כשמקבלים הצעת הלוואה, קל להתמקד בריבית או בגובה ההחזר החודשי. אבל כדי לדעת איזו הצעה תעלה לכם פחות בסופו של דבר, חשוב להשוות גם את סך ההחזרים לאורך כל תקופת ההלוואה.
נשווה בין שתי הצעות לדוגמה, בסכום של 500,000 ₪ ולתקופה של 10 שנים.
בשני המקרים ההלוואה היא בריבית שנתית נומינלית קבועה, עם החזרים חודשיים לפי לוח שפיצר, ללא הצמדה למדד וללא שינוי בריבית לאורך התקופה.
הריביות בדוגמה — 6% ו-8% — נבחרו לצורך החישוב בלבד ואינן מייצגות הצעות ריבית עדכניות של הבנקים.
| פרמטר | אפשרות א׳ | אפשרות ב׳ |
|---|---|---|
| סכום ההלוואה | 500,000 ₪ | 500,000 ₪ |
| ריבית נומינלית | 6% | 8% |
| תקופת ההלוואה | 10 שנים | 10 שנים |
| החזר חודשי | 5,551.03 ₪ | 6,066.38 ₪ |
| סך תשלומי הריבית | 166,123.01 ₪ | 227,965.57 ₪ |
| סך ההחזרים המתוכננים | 666,123.01 ₪ | 727,965.57 ₪ |
כאשר סכום ההלוואה והתקופה זהים, פער של שתי נקודות אחוז בריבית מגדיל את סך ההחזרים בכ-61,843 ₪.
וכל זה עוד לפני ההוצאות הנלוות. החישוב אינו כולל שמאות, עמלות, רישום השעבוד, ביטוח או עלויות אפשריות של פירעון מוקדם.
למה החזר חודשי נמוך יותר לא בהכרח משתלם יותר?
נניח שאתם לוקחים את אותם 500,000 ₪ בריבית שנתית קבועה של 6%, אבל במקום להחזיר את ההלוואה בתוך 10 שנים, אתם פורסים אותה ל-15 שנים.
ההחזר החודשי ירד מכ-5,551 ₪ לכ-4,219 ₪. זהו הבדל משמעותי בתקציב המשפחתי.
אבל לאורך כל תקופת ההלוואה, סך הריבית שתשלמו יגדל:
- בהלוואה ל-10 שנים — 166,123 ₪.
- בהלוואה ל-15 שנים — 259,471 ₪.
כלומר, פריסה של אותה הלוואה ל-15 שנים במקום ל-10 שנים תעלה לכם כ-93,348 ₪ נוספים בריבית.
לכן, כשאתם משווים הצעות, אל תתמקדו רק בגובה ההחזר החודשי. בדקו כמה תשלמו בסך הכול והאם לוח ההחזרים מתאים לתקציב שלכם לאורך זמן.
אילו הוצאות נוספות צריך להביא בחשבון?
מעבר לריבית, ייתכנו גם הוצאות על שמאות, רישום שעבוד, ביטוחים נדרשים ועמלות בנקאיות.
כדאי לבדוק במיוחד את התנאים לפירעון מוקדם. למשל, בפירעון מוקדם של משכנתא הבנק עשוי לגבות עמלה תפעולית של עד 60 ₪ עבור כל מסלול הלוואה. אם מודיעים לבנק על הפירעון פחות מ-10 ימים מראש, נגבית עמלה של 0.1%. כאשר הריביות יורדות, עשויה לחול גם עמלת היוון.
אפשר לבדוק את הכללים בתעריפי העמלות של בנק ישראל.
חשוב לזכור שהכללים החלים על עמלות בבנקים אינם חלים בהכרח על הלוואות חוץ-בנקאיות. לכן יש לבדוק את תנאי ההסכם של כל גוף מלווה בנפרד.
מתי הלוואה בשעבוד דירה עלולה להיות מסוכנת מדי?
לפני שאתם משעבדים את הדירה כדי לקבל מימון נוסף, חשוב להבין לא רק מה יהיה ההחזר החודשי, אלא גם איך הוא ישפיע על התקציב המשפחתי שלכם לאורך כל תקופת ההלוואה.
כדאי לבחון בזהירות במיוחד את המצבים הבאים:
- אתם יכולים לעמוד בהחזר רק כל עוד ההכנסה נשארת כפי שהיא היום. אם ההכנסה תרד ואין לכם כרית ביטחון כלכלית, יהיה קשה יותר לעמוד בתשלומים.
- אתם צריכים כסף למטרה קצרת טווח, אבל פורסים את ההלוואה לשנים רבות. ההחזר החודשי עשוי להיות נמוך יחסית, אך סך הריבית שתשלמו עלול להיות גבוה.
- ההלוואה צמודה למדד או כוללת ריבית משתנה. בתנאים כאלה ההחזרים העתידיים עשויים לעלות.
הסיכון המרכזי הוא שהדירה שלכם משמשת בטוחה להלוואה. אם לא תעמדו בהחזרים לאורך זמן, המלווה עשוי לפתוח בהליכי מימוש השעבוד, ובמקרים מסוימים התהליך עלול להוביל למכירת הדירה.
מתי כדאי לבחון פתרונות אחרים?
אם המטרה שלכם היא לשנות את תנאי המשכנתא הקיימת ולא לקבל סכום כסף נוסף, כדאי לבדוק אפשרות של מיחזור משכנתא.
לבעלי דירות בגיל מבוגר, שמעדיפים שלא להתחייב ללוח החזרים חודשי רגיל, קיים פתרון נוסף — משכנתא הפוכה. למוצר הזה יש מנגנון החזר שונה ומאפיינים ייחודיים, בין היתר בכל הקשור לירושה.
חשוב להביא בחשבון גם את מטרת ההלוואה. אי אפשר להציג מימון לרכישת נכס נוסף כהלוואה לכל מטרה רק כדי לעקוף את מגבלות המימון. הבהרות בנק ישראל מגבילות את השימוש בהלוואות כאלה כהון עצמי לרכישת נכס אחר, למעט מקרים מסוימים של מימון ביניים בעת החלפת דירה.
צ'ק-ליסט: 9 דברים שכדאי לבדוק לפני שחותמים
לפני שאתם לוקחים הלוואה בשעבוד דירה, ודאו שיש לכם תשובות לתשע השאלות הבאות:
- מה שווי הדירה לפי הערכת הבנק? בקשו את השמאות שהבנק מקבל ואת הנתונים העדכניים על יתרות ההלוואות המובטחות בשעבוד הדירה.
- איזו מגבלת LTV חלה על ההלוואה? ודאו שמטרת ההלוואה הוגדרה נכון ושאתם מבינים כיצד מחושב סכום המימון האפשרי.
- כמה כסף תוכלו לקבל בפועל? בקשו לראות את חישוב שיעור המימון הכולל, לרבות המשכנתא הקיימת.
- האם ההכנסה שלכם מספיקה להחזר ההלוואה החדשה? בדקו את שיעור ההחזר מההכנסה (PTI), כולל הלוואות אחרות המובטחות בשעבוד אותה דירה.
- כמה תשלמו בסך הכול? השוו לא רק את הריביות והתקופות, אלא גם את ההחזרים החודשיים ואת סך תשלומי הריבית.
- אילו הוצאות אינן מופיעות בלוח ההחזרים? בררו מהן העמלות, עלויות השמאות, רישום השעבוד והביטוח, ומהם התנאים לפירעון מוקדם.
- מה יקרה אם ההכנסה תרד או ההחזר יעלה? בדקו איך תעמדו בהחזר החודשי גם אם התנאים ישתנו לרעה.
- האם אפשר לרשום שעבוד בדרגה שנייה? בררו מהם התנאים והאם נדרשת הסכמת המלווה הראשון.
- האם מטרת ההלוואה מצדיקה את הסיכון לדירה? השוו בין התועלת שאתם מצפים לקבל מהמימון לבין העלות הכוללת וההשלכות האפשריות של פיגור בתשלומים.
איך Kar-ka יכולה לעזור לכם לבחון את אפשרויות המימון?
לפני שאתם משעבדים את הדירה, כדאי לבדוק לא רק כמה כסף תוכלו לקבל, אלא גם כמה תעלה לכם ההלוואה בסופו של דבר, במיוחד אם כבר יש לכם משכנתא.
המומחים של Kar-ka יעזרו לכם לבחון את סכום המימון האפשרי, להשוות בין הצעות לפי ההחזר החודשי והעלות הכוללת, ולהבין איך ההחזר החדש ישתלב בתקציב המשפחתי שלכם.
רוצים לדעת כמה תוכלו לקבל כנגד הדירה ומה תהיה העלות הכוללת של ההלוואה? פנו לייעוץ ב-Kar-ka. נעזור לכם להשוות בין אפשרויות המימון על בסיס נתונים ברורים ולבחור פתרון שמתאים לצרכים וליכולת ההחזר שלכם.
שתף
