להאזנה לחצו
לא אחת מגיעה אלינו השאלה מהו מדד תשומות הבנייה ומה צריך לדעת עליו. כאן צוות יועצי המשכנתאות של חברתינו, חברת Kar-ka שמח להנגיש לכם את המידע בנושא. על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים ליצור קשר לקבלת מענה מדויק לנתונים האישיים שלכם. אז בואו נתחיל.
מהו מדד תשומות הבנייה ומה צריך לדעת עליו לפני לקיחת משכנתא?
מחיר עלות הבנייה משתנה כל הזמן בהתאם לנתוני המשק השונים. זה יכול להיות בגלל סיבות שונות ומגוונות. בסופו של דבר, השינויים במחירי עלות הבנייה מתבטאים במדד תשומות הבנייה המוכר לנו. המדד מודד את השינוי שחל במחירי חומרי הגלם המשמשים לבנייה. מדובר באותם חומרי גלם, וככל שמחירם עולה או יורד, גובה מדד תשומות הבנייה גם הוא עולה או יורד. גובה המדד משמעותי לרוכשי דירות כמו לקבלנים.
יש שני מדדי תשומות בנייה על פיהם מתבססים ברכישת נדל"ן:
מדד תשומות הבנייה למגורים ומדד תשומות הבנייה למסחר. הבניה למגורים והבנייה למסחר היא שונה ולכן מדדים אלו שונים בעיקר בגלל הנתונים השונים הנמדדים.
מדד תשומות הבנייה מתפרסם בכל 15 לחודש בשעה שש וחצי בערב, אם מדובר בערבי וימי שבת או חג, גובה המדד מוכרז עוד קודם לכן, בשעת צהריים בשעה 2:00, או יום קודם לכן, ב-14 לחודש.
איך מחשבים את מדד תשומות הבנייה?
לצורך חישוב המדד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בוחרת סל הנצרך לבנייה והוא יכלול עלויות חומרי גלם, עלויות העסקת עובדי בנייה, עלויות השכרת ציוד, עלויות הובלה, עלויות ביטוח ועוד. ככל שמחיר הסל עולה, כך מחיר מדד תשומות הבנייה עולה.
למה צריך את מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה מונע מקבלנים להפסיד כאשר הם מוכרים דירה שבנייתה לא הגיעה לשלב הסיום. כך או כך, למדד יש מטרות נוספות:
הערכת עלויות הבנייה -המדד מסייע לבדוק כמה עולה לבנות ומה גובה השינויים שחלו בשנים האחרונות בענף הבנייה.
לצורך השקעות – השקעה בבנייה מושפעת מאוד ממחיר המדד. המדד מפחית מרווחיות ההשקעה במקרים רבים. בסופו של דבר מדד זה משמש כמדד ניכוי .
מונע הפסדים – קבלן שהתחייב לבנות דירה ומכר אותה במיליון שקל לדוגמא, הסתמך על מחיר חומרי הגלם העכשווי, ומה יקרה אם בעוד חודש, בעיצומה של הבנייה מחיר המדד יעלה? הוא עלול למצוא את עצמו מפסיד בגלל העלויות המתייקרות. בכדי למנוע הפסד, מדד תשומות הבנייה מוצמד למחירי דירות חדשות מקבלן וחוזי בנייה.
איך מדד תשומות הבנייה משפיע על מחירי הדיור?
אם רכשתם דירה במחיר של מילון שקל לדוגמא, עלות הבנייה תוצמד למדד תשומות הבנייה וכך, אם רכיב הקרקע שווה למחמש מאות אלף שקל, הרי שחמש מאות אלף השקלים הנותרים המשמשים לבנייה יוצמדו למדד תשומות הבנייה ואם מחיר הדד יעלה ב2%, הרי שמחיר הדירה יתייקר בעוד 10 אלף שקל (שהם שני אחוז מחצי מיליון שקל). מדד תשומות הבנייה משפיע באופן ישיר על מחירי הדיור בישראל.
רפורמת מדד תשומות הבנייה
עד פברואר 2022 חישוב מדד תשומות הבנייה היה מוצמד לכל מחיר הדירה. מאז החלת הרפורמה, רק עלות הבנייה מוצמדת למדד. רכיב הקרקע לא וכך מושגת הוזלה קלה במחירי הדיור. בפריפריה אין משמעות גבוהה לרכיב הקרקע כיוון שגם כך לא מדובר בעיקר העלות, אך במיקומים מרכזיים, הרפורמה מנסה לעשות סדר.
מה צריך לדעת על מדד תשומות הבנייה?
את מדד תשומות הבנייה לא כל קבלן מצמיד. יש קבלנים המעוניינים לקבל את כל הכסף מראש ולכן הם מוותרים על מדד תשומות הבנייה. אם שילמתם על דירה שעולה מיליון שקל, חצי מליון, יתרת הסכום תוצמד למדד במרבית המקרים, והבסיס ששולם לא יוצמד למדד. כדי להוזיל את רכיב מדד תשומות הבנייה לא מעט רוכשי דירות מבקשים לשלם את התשלום על הדירה מראש.
מה חשוב לדעת על מדד תשומות הבנייה?
נתון למשא ומתן
ניתן לנהל משא ומתן עם הקבלן על מחיר הדירה, אם הוא יהיה מוצמד למדד תשומות הבנייה או לא. יש קבלנים הרוכשים את כל חומרי הגלם מראש וכך לא אכפת להם להתגמש, לעומת כאלו שלא מוכנים לוותר. כך שאתם בתור רוכשי דירות צריכים לדעת שיש לכם את האפשרות לנהל על כך משאו מתן.
תשלום מוקדם מפחית מדד
אמנם כפי שציינו כאן, ניתן להקדים את התשלום לקבלן ובכך לחסוך את עלויות המדד. אך כאן חשוב לזכור כי אם אתם משלמים את המשכנתא מוקדם, אתם צריכים להתחיל לשלם את המשכנתא מידי חודש. אם המשכנתא שלכם מוצמדת למדד המחירים לצרכן, הרי שגם היא תתייקר ולא חסכתם מעמכם מחיר יקר. חשוב לבדוק את הנתונים ולפעול בחוכמה.
אחוזי המימון לא גדלים
כאשר הבנקים מאשרים משכנתא, הם לא משנים את גובה אחוז המימון בגלל מדד שהתייקר. אם הבנק אישר לכם מיליון שקלים למשכנתא, הוא לא יגדיל את אחוזי המימון או את סכום ההלוואה רק בגלל שמדד תשומות הבנייה התייקר ואתם צריכים לשלם לקבלן עוד ארבעים אלף שקל… קחו מראש נתונים אלו לתשומת ליבכם. כך תמנעו מעצמכם עוגמת נפש. זו גם הסיבה בשלה ההמלצה היא לצבור הון עצמי נוסף או לבקש אחוזי מימון גבוהים מהנדרש.
השינויים האחרונים במדד תשומות הבנייה
לווים שביקשו מהקבלן לבטל את ההצמדה למדד תשומות הבנייה בשנתיים האחרונות, רק הרוויחו מכך. מחיר המדד זינק בתקופה האחרונה ביותר מעשרה אחוזים. אם בשנים הקודמות מחיר המדד עלה באחוזים בודדים, הרי ששנת 2022 הוכיחה לנו מהו שיא… תוך שמונה חודשים מחיר המדד עלה בקרוה לחמישה אחוזים! אנשים מצאו את עצמם מתמודדים עם חוב לקבלן שגדל בעשרות אלפי שקלים… חכם עיניו בראשו וכבר מראש ניתן לבדוק איך ניתן לצמצם את נזקי המדד. יחד עם זאת, כפי שציינו כאן, לא בכל מחיר שווה לשלם את המשכנתא מיידית רק כדי לבטל את עלויות המדד… כל נתון חייב להיבדק לעומק מבחינה מקצועית. לצורך כך פנו ליועץ משכנתאות מומחה בבניית תמהיל משכנתא מותאם לצרכים האישיים שלכם.
איך בוחרים יועץ משכנתאות?
בבחירת יועץ משכנתאות חשוב להקפיד על מספר נקודות מרכזיות:
אמינות – אתם צריכים לחפש יועץ שמילה שלו היא מילה והוא דואג לעמוד בהתחייבויותיו. אמר שעד תאריך מסוים המשכנתא תעבור ביצוע? זה יקרה! האמינות היא הבסיס.
מקצועיות – אתם רוצים לפנות למישהו שעבר הכשרה מקצועית שנתנה לו ידע מקצועי מקיף איך לבנות לכם תמהיל משכנתא מותאם לתנאים שלכם. המקצועיות צריכה להיות בתחום הספציפי אליו משתייכת המשכנתא שלכם. לא כל יועץ משכנתא יהיה מומחה בגיוס משכנתא לדירה מקבלן…
זמינות – אתם רוצים שהיועץ אליו אתם פונים יהיה זמין עבורכם למתן מענה לכל שאלה בנושא עליה אתם מעוניינים לקבל תשובה.
מחיר – המחיר גם הוא צריך להיות מחיר הגיוני שתרגישו שמשתלם לכם לפנות לאיש המקצוע הספציפי. מחיר נמוך מידי עלול להצביע על איש מקצוע לא מספיק מנוסה. עשו את השיקול שלכם.
אתם לא צריכים להרחיק בחיפושים. צוות יועצי המשכנתאות של חברת Kar-ka זמינים עבורכם למתן ייעוץ וליווי בתהליך גיוס המימון לרכישת הדירה שלכם.
711
