גרירת משכנתא
באמצעות תהליך זה ניתן להמשיך ליהנות מתנאי המשכנתא הקודמת גם על נכס אחר. תהליך זה מכונה גרירת משכנתא לנכס אחר ובמקרים מסוימים, גרירת משכנתא לדירה מקבלן. צוות Kar-ka גאה להוביל בתחום המשכנתאות ולהנגיש מידע בנושא. על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים ליצור קשר עם המומחים בחברה.
מה זו גרירת משכנתא?
לפני שנתחיל חשוב להבין מהי בכלל משכנתא. משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת שיעבוד נכס קיים. ההלוואה ניתנת בתנאים המשתנים בהתאם למצבו הפיננסי של הלווה. גרירת משכנתא היא גרירה של שעבוד ההלוואה מנכס מסוים לנכס אחר. כך ההלוואה עדיין לא נפרעת ובמקום שהיא תמשיך לשעבד נכס מסוים, היא הופכת להיות שייכת לנכס אחר ולכן משעבדים אותו תמורת ההלוואה הישנה. באמצעות גרירה זו משמרים את תנאי המשכנתא ומעבירים אותה לנכס אחר. התנאים המועברים הם זהים וכוללים את אותם מסלולי ריבית, גובה הריבית הצפויה לתשלום, גובה הקרן, שיטת החישוב בלוח הסילוקין ופריסת ההלוואה.
מתי מבצעים גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא תתאים למצבים מסיימים כמו מכירת הנכס הקיים ורכישת דירה חדשה במסגרת שיפור דיור. נסקור כאן בקצרה את המצבים בהם היא משתלמת.
אופציה ראשונה
מכירת הנכס הקיים ורכישת נכס בסכום זהה או גבוה יותר ממחיר הנכס הקודם. מצב כזה הוא מצב בו גובה ההלוואה המבוקשת זהה לגובה המשכנתא שתהיו צריכים לקחת כדי לרכוש את הנכס. הרי ממכירת הנכס תקבלו את יתרת הסכום ובמקרה בו תנאי המשכנתא הקיימת היא מתלמת ונוחה למצב הנוכחי שלכם, יהיה משתלם לגרור את המשכנתא לנכס החדש.
אופציה שניה
מכירת נכס ורכישת נכס חדש במחיר נמוך יותר מגובה יתרת המשכנתא. במקרה כזה גרירה לא בהכרח תשתלם וכדי לבדוק זאת כדאי שתבדקו את יתרת הנתונים בדקדוק.
אופציה שלישית
רכישת נכס במחיר גבוה יותר מיתרת המשכנתא וממחיר הנכס הקיים. מרבית משפרי הדיור בישראל מתמודדים עם רכישת נכס יקר יותר ממחיר הנכס הקיים. במקרה כזה יש צורך בלקיחת משכנתא נוספת להשלמת הסכום הנדרש לרכישה. יהיה ניתן להרחיב מסלולים קיימים לאחר הגרירה על כל סכום המשכנתא הנדרשת. לא תמיד התהליך ישתלם וכדאי לבדוק זאת בצורה מקצועית. במקרים בהם המשכנתא הקיימת היא משתלמת, נוחה לתשלום ומשתלבת עם המשכנתא הנוספת, ייתכן וישתלם לגרור אותה. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתא מומחה לצורך כך.
מי יכול לבצע גרירת משכנתא?
כדי לבצע את התהליך חייבים לעמוד בתנאי סף בסיסיים מאוד:
- אתם צריכים להיות בעלי נכס.
- אתם צריכים להיות בעלי משכנתא על הנכס
- משכנתא הכוללת את מסלול זכאות המסובסד על ידי משרד הבינוי והשיכון יוסיף מורכבות ויעמיד את הלווה מחדש בבחינת זכאותו לקבלת תעודת זכאות, בהתאם לנכס החדש.
- משכנתא שנלקחה לאחר חתימת ערבויות תצריך במרבית הפעמים גם במעמד הגרירה חתימה של ערבים, קחו זאת בחשבון.
- גרירת משכנתא לדירה מקבלן אפשרית רק כאשר עבודת התשתית והיסודות הושלמה.
- לא ניתן לבצע גרירה לנכס אחר כל עוד ומחיר הנכס האחר גבוה יותר מהמשכנתא המתבקשת.
- לאחר ביצוע הגרירה צריך למכור את הנכס הקיים תוך תקופה של 24 חודש לכל הפחות.
- הגרירה אך ורק באותו בנק. לא ניתן לגרור משכנתא מבנק לבנק…
מתי גרירת משכנתא משתלמת?
כאן נסקור בקצרה מתי משתלם לגרור משכנתא, אך חשוב לזכור כי אין האמור לעיל להחליף ייעוץ מקצועי הנדרש במקרים כאלו. ריביות המשכנתא שיש לכם על ההלוואה הן משתלמות ולא תוכלו להשיג ריביות נמוכות יותר אם תקחו משכנתא חדשה, בהתאם לשוק הריביות הנוכחי.
- פירעון מוקדם יחייב אתכם בתשלום עמלת היוון יקרה מכפי שאתם יכולים ומעוניינים לשלם.
- תנאי המשכנתא נוחים לכם – יחס החזר, גובה החזר חודשי, רמת סיכון וכו'.
מתי הגרירה לא תשתלם?
התהליךלא יהיה משתלם בכל מצב. במיוחד לא כאשר תנאי המשכנתא הקודמת יקרים או לא מתאימים לתנאי החיים הנוכחיים שלכם. במקרה כזה אפילו לא חושבים להיכנס לזה.
האופציות לגרירת משכנתא
ניתן לגרור משכנתא מנכס לנכס והמגוון האפשרי הוא גדול:
גרירה לנכס אחר – ניתן לגרור את המשכנתא מנכס המשמש למגורים, לנכס המשמש כדירת מגורים או להשקעה. לא ניתן לגרור משכנתא לנכס מסחרי. מחירי המשכנתאות לא יהיו זהים כאשר מדובר בדירה להשקעה וכאשר מדובר בדירה למגורים.
גרירה מנכס לדיור לנכס להשקעה – לא תמיד גרירה כזו תאושר על ידי הבנק והיא גם לא בהכרח תהיה משתלמת מאותה סיבה שציינו למעלה, משכנתא לרכישת נכס להשקעה לא תהיה באותו מחיר של משכנתא לרכישת נכס לדיור.
גרירה לדירה מקבלן – ניתן לבצע גרירת לדירה מקבלן רק לאחר שעבודות הבנייה של היסודות הסתיימו (אינסטלציה, ריצוף, קירות). במקרה בו הנכס הקודם כבר נמכר והדירה החדשה עדיין בעיצומם של עבודות הבנייה ולא ניתן עדיין לגרור את המשכנתא, תוכלו לשמור את המשכנתא ולהמשיך לשלם אותה שעבודות הבנייה יסתיימו ויאפשרו גרירה. לצד זאת, ניתן להקפיא את המשכנתא עד להמשך התהליך.
תהליך הגרירה
תהליך גרירת משכנתא הוא פשוט יחסית. תצטרכו לצורך כך להגיש בבנק בקשה לקבלת אישור עקרוני לגרירה ולחתום על הסכם לגרירה. חשוב לציין כי זכות הבנק לסרב לגרירה. סירוב לגרירה הוא לא סירוב משכנתא וגם מי שקיבל מהבנק סירוב יכול לקבל אישור ללקיחת משכנתא חדשה.
בשלב הגשת הבקשה לקבלת אישור עקרוני תצטרכו להגיש את המסמכים הבאים:
- תעודת זהות של הלווים
- פירוט הרישום בטאבו
- חוזה מכירת הנכס הקיים וחוזה הרכישה הקיים (אם יש לכם)
- משכנתאות המשלבות מסלול זכאות יצריכו ממכם להגיש תעודת זכאות תקפה.
תוך עשרה ימים מיום הגשת הבקשה לאישור עקרוני, הבנק ישלח לכם את עמדתו בנושא. במקרה של אישור תקבלו הסכם גרירה עליו תצטרכו לחתום. לפני שאתם חותמים, יהיה עליכם לבדוק את כדאיות הגרירה. לא בכל מחיר כדאי לגרור משכנתא. במקרים רבים ישתלם יותר לסלק את ההלוואה הקיימת ולקחת אחרת, חדשה בתנאים מתאימים לתנאי החיים העכשוויים.
לצורך בדיקת הכדאיות כדאי שתנפיקו את דו"ח יתרות המשכנתא שלכם. בדקו מה המחיר שעולה לכם המשכנתא הנוכחית והתחילו לפנות לבנקים בבקשה לקבלת משכנתא עבור הנכס הנרכש. לאחר קבלת הצעות משכנתא, תוכלו להתחיל לערוך השוואה ולבדוק מהם התנאים המתאימים לכם ביותר. זה השלב בו תוכלו לנהל משא ומתן עם הבנקים להוזלת הריביות (עד כמה שניתן בהתאם למצבכם הפיננסי).
לאחר שראיתם שמשתלם לכם לגרור את המשכנתא. אתם יכולים להמשיך בתהליך. פנו לבנק בבקשה להנפקת מכתב כוונות ולבצע גרירה. במקרה בו לא נרכש נכס חדש יהיה ניתן לגרור את המשכנתא לפקדון. הגרירה נעשית באמצעות חתימה על הסכם הגרירה. תצטרכו לערב עורך דין לצורך הרישום מחודש בטאבו, הסרת השעבוד הקיים וכו'. בנוסף, יש צורך בחידוש ביטוח המשכנתא הקיים בהתאם לצרכי הנכס.
גרירת משכנתא מחייבת מכתב כוונות
מכתב כוונות מהווה אסמכתא משפטית בו הבנק מצהיר כי בכוונתו להסיר את השעבוד מהדירה המשועבדת. בתהליך יש צורך בהנפקת מכתב כוונות בבנק כדי ליידע את הלווה בגובה השעבוד ובהסרתו. המכתב עצמו כולל פרטים על הנכס המשועבד ופרטים על יתרת חוב המשכנתא הקיימת.
מתי התהליך הופך למורכב?
ישנם מקרים בהם הגרירה אורכת זמן והיא מורכבת יותר. זה יכול להיות ממגוון סיבות:
- המשכנתא כוללת מסלול זכאות המצריך מעורבות של משרד השיכון בתהליך הגרירה.
- המשכנתא נגררת אל נכס בבנייה ויש צורך בהערכת שמאי על התקדמות הבנייה.
כמה יעלה לי?
על גרירת משכנתא תשלמו ריביות ועמלות נלוות:
- עמלת פתיחת תיק – 60 ₪ בממוצע.
- עמלת הגרירה– משתנה בהתאם לגובה המשכנתא, כ-700 ₪.
- מחירי שאר הריביות במשכנתא (במקרה בו לוקחים הלוואת משכנתא נוספת להשלמת מחיר הרכישה) יהיו יקרים יותר בדרך כלל. הרי הבנק רואה בגרירת משכנתא הפסד לעצמו… לכן הוא מנסה להרוויח איפה שניתן.
- במקרה של גרירה לפיקדון (במקרים בהם אין עדיין נכס לשעבוד) גובה העמלה יהיה בהתאם ליתרת המשכנתא והממוצע שלו נע למקסימום של 5,000 ₪. חשוב לציין כי את הפקדון מצמידים למסלולים צמודי מדד ומסלולי פריים, היעזרו בליווי מקצועי למניעת מצב בו אתם מפסידים כסף מהפיקדון כמו מה שקורה בריבית שלילית נפוצה בפקדונות בנק.
מתי הבנק יכול לסרב לגרירת משכנתא?
זכות הבנק לסרב, אך כפי שציינו, סירוב לגרירה לא אומר שהבנק לא יאשר לכם משכנתא חדשה. יכול מאוד להיות שהמשכנתא הקודמת שלכם פחות רווחית לבנק והוא לא מעוניין שתגררו אותה. הבנקים יכולים לסרב לגרירת משכנתא רק בצירוף סיבה ברורה ומוצדקת.
הגורמים לקבלת סירוב מהבנק:
- אחוז המימון המבוקש הוא גבוה יותר מערך הנכס. נניח ואתם יכולים לקבל 75% מימון מערך הנכס בהתאם לתקנות בנק ישראל, אך גרירת משכנתא תביא לכם אחוזי מימון גבוהים יותר מ-75%.
- מחיר הנכס נמוך מיתרת ההלוואה – במקרה כזה הבנקים לא ירצו לאשר משכנתא ולשעבד סכום גבוה על נכס בשווי מופחת.
- הנכס החדש לא עונה לתנאים הנדרשים לקבלת מסלול זכאות המשולב במשכנתא הקיימת.
- הנכס החדש אליו הלווה מעוניין לגרור את המשכנתא הוא נכס בעייתי והבנק לא מרגיש בטוח שהנכס ישמש כערובה לכספו.
- המצב הפיננסי של הלווה השתנה לרעה – במקרה כזה חשוב להתמקד בשיפור המצב ולנסות להפחית את גובה ההחזר החודשי.
מהם הפתרונות המוצעים?
- כאשר גובה המימון הוא הבעייתי הפתרון יהיה הפחתה במחיר הנכס או גיוס הון ממקורות נוספים כמו בני משפחה, הלוואות מקרנות גמל וכדומה.
- כאשר מחיר הנכס נמוך מיתרת המשכנתא הפתרון יהיה לפרוע חלקית את המשכנתא הקיימת.
- כאשר מסלול זכאות הוא המעכב יהיה כדאי לסלק אותו בפירעון מוקדם.
- במקרה בו הכנס הוא הבעיה נסו לערב עו"ד מקרקעין בתמונה ובמקרים מסוימים לא יהיה מנוס מחיפוש אחר נכס אחר לרכישה.
למה משתלם לגרור משכנתא?
באמצעות הגרירה ניתן לחסוך את עלות עמלת פירעון מוקדם, ניתן להנות מתנאי משכנתא משתלמים שכבר לא ניתן להנות מהם בלקיחת משכנתא חדשה בגלל שוק הריביות הנוכחי וכך לשמור על הלוואה מאוזנת ללא סיכון גבוה.
פתרון פיננסי יעיל עבור מגוון רחב של אנשים
- רוכשי דירה חדשה המעוניינים לשמור על תנאי משכנתא נוחים:
- ריביות נמוכות: אם לקחתם משכנתא בתקופה שבה הריביות היו נמוכות יחסית, ייתכן שתרצו לשמור על תנאים אלו גם בעת רכישת דירה חדשה. העברת משכנתא לדירה חדשה או העברת משכנתא לנכס אחר תאפשר לכם לעשות זאת, מבלי לעבור תהליך חדש של קבלת משכנתא עם ריביות גבוהות יותר.
- מסלול משכנתא מיוחד: ייתכן שלקחתם משכנתא לנכס אחר במסלול מיוחד עם הטבות ייחודיות, כמו מסלול משכנתא צמוד מדד או משכנתא לכל החיים. גרירת משכנתא תאפשר לכם לשמור על מסלול זה גם עבור הדירה החדשה, דבר שיכול לחסוך לכם כסף רב לאורך זמן.
- תנאי החזר נוחים: ייתכן שסגרתם עם הבנק תנאי החזר נוחים במיוחד, כמו אפשרות לדחיית תשלומים או פריסת תשלומים ארוכה. גרירת משכנתא תאפשר לכם לשמור על תנאים אלו גם עבור הדירה החדשה, דבר שיכול להקל עליכם בהחזר המשכנתא.
- משקיעים בנדל"ן המעוניינים להגדיל את המינוף שלהם:
- רכישת נכס נוסף ללא צורך בהון עצמי נוסף: על ידי העברת משכנתא לדירה חדשה או העברת משכנתא מנכס אחד לאחר יתאפשר לכם לרכוש נכס נוסף תוך שימוש בהון העצמי שהשקעתם כבר בדירה הקיימת. הדבר יכול להגדיל משמעותית את התשואה על ההשקעה שלכם בנדל"ן.
- שיפור תזרים המזומנים: העברת משכנתא לדירה אחרת או העברת משכנתא מנכס אחד לאחר יכולה לשפר את תזרים המזומנים שלכם על ידי הפחתת ההחזר החודשי עבור הנכס החדש. הדבר יכול לאפשר לכם להשקיע ביתר קלות בנכסים נוספים או להשתמש בכסף למטרות אחרות.
- אנשים המעוניינים לעבור לאזור מגורים חדש:
- מעבר לדירה גדולה יותר: אם משפחתכם גדלה ואתם זקוקים לדירה גדולה יותר, העברת משכנתא לדירה אחרת או או העברת משכנתא לנכס אחר יכולה לאפשר לכם לעשות זאת מבלי להגדיל משמעותית את ההחזר החודשי שלכם.
- מעבר לאזור יוקרתי יותר: אם אתם מעוניינים לעבור לאזור מגורים יוקרתי יותר, ייתכן שתרצו לשמור על תנאי משכנתא נוחים שסגרתם עבור הדירה הנוכחית שלכם. גרירת משכנתא תאפשר לכם לעשות זאת, מבלי להסתכן בהגדלת ההחזר החודשי באופן משמעותי.
- אנשים המעוניינים לשפץ את ביתם:
- מימון שיפוץ באמצעות משכנתא: גרירת משכנתא יכולה לאפשר לכם לממן שיפוץ נרחב בביתכם באמצעות משכנתא בריבית נוחה יחסית.
- הגדלת שווי הנכס: שיפוץ נרחב יכול להגדיל משמעותית את שווי הנכס שלכם. הדבר יכול להיות כדאי, במיוחד אם אתם מתכננים למכור את הנכס בעתיד.
חשוב לציין:
גרירת משכנתא אינה מתאימה לכל אחד. לפני שאתם מחליטים אם לגשת לתהליך של גרירת משכנתא, חשוב לבחון את המקרה שלכם באופן פרטני ולשקול את כל ההיבטים הכספיים הכרוכים בכך. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות, כמו חברת קרקע – חברה המתמחה במתן ייעוץ משכנתאות, על מנת לקבל הכוונה מקצועית וליידע אם גרירת משכנתא אכן מהווה פתרון פיננסי נכון עבורכם.
לפני שאתם מחליטים אם לגשת לתהליך של גרירת משכנתא, חשוב לבחון את המקרה שלכם באופן פרטני ולשקול את כל ההיבטים הכספיים והבירוקרטיים הכרוכים בכך. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך על מנת לקבל הכוונה מקצועית וליידע אם גרירת משכנתא אכן מהווה פתרון פיננסי נכון עבורכם.
להלן מספר טיפים נוספים שיכולים לעזור לכם להחליט אם גרירת משכנתא מתאימה לכם:
- בדקו את תנאי המשכנתא הקיימת שלכם: ודאו מהם הריביות, מסלול המשכנתא, תנאי ההחזר וכל עמלה נוספת שאתם משלמים.
- השוואו את תנאי המשכנתא הקיימת לתנאי השוק הנוכחיים: ייתכן שתנאי השוק הנוכחיים נוחים יותר מהתנאים שבהם לקחתם את המשכנתא המקורית. במקרה כזה, ייתכן שלא כדאי לכם לבצע גרירת משכנתא.
- קחו בחשבון את העלויות הכרוכות בגרירת משכנתא: ייתכן שתצטרכו לשלם עמלות נוספות עבור ביצוע התהליך, כמו גם אגרות שמאות ועלויות משפטיות.
- שקלו את הצרכים והתוכניות העתידיות שלכם: האם אתם מתכננים לעבור שוב בעתיד הקרוב? האם אתם מתכננים לשפץ את הדירה? גורמים אלו יכולים להשפיע על כדאיות גרירת משכנתא.
גרירת משכנתא עם צוות Kar-ka
אנו בחברת המשכנתאות Kar-ka שמחים לתת מענה לציבור הישראלי בכל הנוגא לעולם המשכנתאות. כעת, לאחר עליית ריבית הפריים ועליית המחירים המטורפת, אנשים רבים מוצאים את עצמם חסרי אונים מול הצורך לשפר דיור במחיר שפוי. גרירת משכנתא מקלה על התהליך. פרגנו לעצמכם את הטופ ופנו לצוות המומחים שלנו.
מעוניינים להתייעץ עם יועץ משכנתאות?
