שינויי חקיקה בתחום המשכנתאות
בשנים האחרונות חלו מספר שינויים משמעותיים בחקיקה הישראלית הנוגעים לתחום המשכנתאות. שינויים אלו נועדו להגן על לווים, להגביר את השקיפות ולעודד רכישת דירות. ריכזנו כאן עבורכם סקירה קצרה של כמה מהשינויים העיקריים, אך אם קיבלתם מידע על שינוי ספציפי שלא מופיע כאן, כדאי שתפנו לצוות קרקע המובילים ביעוץ משכנתא, לקבלת המידע.
חוקים ונהלים מתחום המשכנתאות ששונו
1. הגבלת יחס מסלול ריבית משתנה
על פי נהלי בנק ישראל, תמהיל המשכנתא חייב לכלול מסלולי משכנתא מסויימים בכדי לייצב את ההחזר החודשי ואת הלוואת המשכנתא. שלישי מגובה המשכנתא צריך להילקח בריביות קבועות ועד שליש בריביות משתנות קצרות מועד. ריבית הפריים היתה באותם ימים הריבית הזולה במשק. היא עמדה על 0.6%. כך שהלווים רצו לשלב אותה בכמות גבוהה בתמהיל המשכנתא כמה שיותר. הבעיה היתה מגבלת הפריים, האוסרת על שילוב יותר משליש מסכום המשכנתא בריבית פריים.
בינואר 2021 הוסרה מגלת הפריים ומאוז ניתן לקחת הלוואת משכנתא בה גובה ריבית הפריים עומד על שני שליש מסכום ההלוואה. חשוב לציין שזה לא בהכרח המעשה הנכון כיוון שקריבית הפריים הופכת את החזר המשכנתא לפחות יציב…
גם היום כאשר ניתן לשלב שני שליש פריים במשכנתא, חשוב לפנות לקבל ייעוץ משכנתא ולהימנע מטעות שתוביל למשכנתא חסרת יציבות כלכלית.
2. ביטול עמלת פירעון מוקדם
על פירעון מוקדם של משכנתא, הלווה היה משלם קנס היוון שעלותו היא משמעותית ויכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. בשנים האחרונות בוטלה עמלת היוון על פירעון מוקדם. מה שאומר שכל יאחד יכול למחזר את המשכנתא שלו עם תשלום עמלה של עשרות שקלים בודדים, כך התחרות בשוק המשכנתאות מתפתחת ואנשים מצליחים למחזר את המשכנתא שלהם בצורה משמעותית.
כדי שמחזור משכנתא יהיה אפקטיבי במיוחד, חשוב לקבל ייעוץ משכנתא מקצועי ולפעול לפי ההמלצות.
3. סלי משכנתא אחידים
סל משכנתא אחיד הוא תמהיל משכנתא מוגדר מראש המוצע על ידי כל הבנקים בישראל, בהתאם להוראות בנק ישראל החל משנת 2023. מטרת הסלים האחידים היא להקל על צרכני המשכנתאות להשוות בין הצעות שונות, ולקבל החלטה מושכלת יותר לגבי תמהיל המשכנתא המתאים להם.
- סל ראשון: 100% ריבית קבועה לא צמודה.
- סל שני: 50% ריבית קבועה לא צמודה, 50% ריבית פריים.
- סל שלישי: שליש ריבית קבועה לא צמודה, שליש ריבית משתנה צמודה למדד, שליש ריבית פריים.
יתרונות הסלים האחידים
- שקיפות: קל יותר להשוות בין הצעות משכנתא שונות, כיוון שכל הבנקים מציעים את אותם סלים אחידים.
- פשטות: קל יותר להבין את תמהיל המשכנתא ואת השפעתו על ההחזר החודשי.
- תחרות: הבנקים נאלצים להתחרות על הצעות אטרקטיביות יותר בתוך הסלים האחידים.
חסרונות הסלים האחידים
- גמישות מוגבלת: לא ניתן להתאים את תמהיל המשכנתא לצרכים האישיים של כל לווה.
- לא מתאים לכל אחד: ייתכן שתמהיל המשכנתא האחיד לא יתאים ללווים עם צרכים ספציפיים.
- סיכון: ייתכן שתמהיל המשכנתא האחיד לא יתאים לתנאי השוק המשתנים.
בנוסף לסלים האחידים, הבנקים רשאים להציע גם תמהילי משכנתא אחרים שאינם אחידים, אלא מותאמים אישית. מומלץ להתייעץ עם יועצי חברת קרקע לקבלת מיפוי מקצועי לפני קבלת החלטה לגבי תמהיל המשכנתא.
205
