כבר התחלתם לחפש דירה, או שאתם עדיין מנסים להבין מה התקציב שלכם? בדרך כלל, עוד לפני שבוחרים נכס, רוצים לדעת כמה משכנתא אפשר לקבל ומה יהיה ההחזר החודשי. אלה בדיוק השאלות שעולות לקראת פגישת הייעוץ הראשונה. אבל כדי להבין מהן אפשרויות המימון שלכם בפועל, לא מספיק לדעת מה מחיר הדירה שאתם רוצים לקנות וכמה נוח לכם לשלם בכל חודש.
כמה הון עצמי באמת עומד לרשותכם? איך הבנק יתייחס להלוואות קיימות, להכנסות לא קבועות ולהוצאות הנלוות לרכישה? ככל שתציגו ליועץ תמונה מדויקת יותר של מצבכם הכלכלי, כך הפגישה תהיה מועילה וממוקדת יותר.
בהמשך נעבור על שש טעויות שעלולות להפוך את הפגישה לפחות מועילה, נבדוק אילו מסמכים כדאי להכין מראש, אילו שאלות לשאול את היועץ ומה חשוב שיהיה לכם ברור בסיום הפגישה.
מתי כדאי לפנות לייעוץ משכנתאות בפעם הראשונה?
כדאי לבדוק את אפשרויות המימון שלכם עוד לפני שאתם מתחייבים לעסקת רכישה. אם כבר מצאתם דירה, פגישת ייעוץ יכולה לעזור לכם לזהות מידע שחסר לפני שאתם מתחייבים ללוח תשלומים.
כדאי במיוחד לפנות מוקדם אם ההכנסה שלכם אינה קבועה, יש לכם הלוואות קיימות, אתם מתכננים למכור נכס אחר או אם אתם צריכים לעמוד בלוח תשלומים צפוף.
חשוב להבחין בין פגישת ייעוץ עם יועץ משכנתאות עצמאי לבין הגשת בקשה לבנק.
אישור עקרוני למשכנתא ניתן על ידי הבנק, ולא על ידי היועץ. בדרך כלל הבנק נדרש למסור תשובה בכתב בתוך חמישה ימי עסקים, ובמקרים מסוימים בתוך שבעה ימי עסקים.
אם הבנק מנפיק אישור עקרוני, עליו לשמור על הריביות והתנאים המופיעים בו למשך 24 ימים לפחות ממועד הנפקתו, בכפוף לאימות הנתונים שנמסרו במועד. אם אין צורך בשעבוד חדש, התקופה המינימלית היא 12 ימים.
זו התקופה שבה נשמרים התנאים שהוצעו לכם, ולא פרק הזמן שבו הכסף יועבר לחשבונכם. גם לאחר קבלת האישור העקרוני הבנק ממשיך לבדוק את המסמכים ואת הבטוחות להלוואה, בהתאם להוראת ניהול בנקאי תקין 451 של בנק ישראל.
6 טעויות שכדאי להימנע מהן בפגישת הייעוץ הראשונה
1. מתמקדים רק בגובה ההחזר החודשי
״אנחנו רוצים שהמשכנתא לא תעלה לנו יותר מ-6,000 שקל בחודש״. לא מעט שיחות על משכנתא מתחילות במשפט כזה. זו בקשה מובנת לגמרי, אבל היא לא מספיקה כדי להעריך את אפשרויות המימון שלכם.
כדי להעריך איזה החזר חודשי מתאים לכם, היועץ צריך להכיר את ההכנסות של שני הלווים, את ההוצאות הקבועות, את מטרת הרכישה ואת לוח הזמנים. בלי הנתונים האלה קשה לבנות תמונה מלאה של היכולת הכלכלית שלכם.
מה כדאי לעשות? הגדירו מראש מהו ההחזר החודשי שנוח לכם לשלם, ולצדו רשמו את ההכנסה החודשית נטו של משק הבית ואת ההוצאות הקבועות. כך היועץ יוכל לבחון את ההחזר הרצוי ביחס ליכולת הכלכלית שלכם.
זכרו שההחזר שאתם מעוניינים בו הוא נקודת מוצא לתכנון, ולא סכום שהבנק מתחייב לאשר.
2. לא מציינים הלוואות והתחייבויות קיימות
גם אם אתם משלמים בזמן הלוואה צרכנית או משכנתא נוספת, ההתחייבויות האלה משפיעות על סכום המימון שהבנק עשוי לאשר לכם.
בחישוב יחס ההחזר מההכנסה (PTI), הבנק מביא בחשבון הכנסה קבועה ומוכחת והוצאות קבועות, לרבות תשלומי מזונות והחזרים על הלוואות שנותרו יותר מ-18 חודשים עד לסיום תקופתן. הכללים מפורטים בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל.
אם לא תציגו את כל ההתחייבויות כבר בפגישה הראשונה, ההערכה הראשונית עלולה להתבסס על נתונים חסרים. לאחר בדיקת המסמכים הבנק עשוי לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה, וסכום המשכנתא האפשרי עלול להיות נמוך מההערכה הראשונית.
מה כדאי לעשות? הכינו רשימה של ההלוואות הקיימות, כרטיסי האשראי, הערבויות ותשלומי המזונות, אם ישנם. לגבי כל התחייבות ציינו את יתרת החוב, ההחזר החודשי ומועד סיום התשלומים. אם חל שינוי משמעותי במצבכם הכלכלי, עדכנו את היועץ.
3. מניחים שכל ההכנסות יוכרו על ידי הבנק
אתם מקבלים משכורת קבועה, אבל יש לכם גם עמלות, הכנסה משכר דירה או הכנסות עונתיות? לא כדאי להניח מראש שהבנק יכיר בכל הסכומים האלה לצורך בחינת יכולת ההחזר.
כדי שהבנק יכיר בהכנסה, הוא בודק עד כמה היא קבועה ואילו מסמכים תומכים בה. בנוסף, אין שיטת חישוב אחת שפורסמה ומחייבת את כל הבנקים לגבי הכנסות משתנות.
מה כדאי לעשות? הפרידו בין הכנסות קבועות להכנסות משתנות. הכינו את המסמכים שכבר יש לכם: תלושי שכר, דפי חשבון בנק, מסמכי מס, אישור רואה חשבון או חוזה שכירות.
אם חסר לכם מסמך מסוים, ציינו זאת ברשימה. כך היועץ יוכל לראות מיד אילו הכנסות כבר מגובות במסמכים ומה עדיין צריך לבדוק.
4. לא מחשבים נכון את ההון העצמי
נניח שמצאתם דירה ואתם יודעים בערך איזה חלק ממחירה הבנק עשוי לממן. אבל גם אם חישבתם כמה הון עצמי צריך כדי להשלים את מחיר הדירה, זה עדיין לא אומר שלקחתם בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות ברכישה.
צריך להביא בחשבון גם את הכסף שבאמת עומד לרשותכם ואת ההוצאות הנלוות לרכישה: מיסים, שכר טרחה של בעלי מקצוע, שמאות, רישום, ביטוחים, שיפוץ או שכירות זמנית, בהתאם למקרה.
בנוסף, שיעור המימון המרבי שהבנק רשאי להעמיד תלוי בסוג הדירה הנרכשת.
| סוג הדירה | שיעור מימון מרבי (LTV) |
|---|---|
| דירה יחידה | 75% |
| דירה חליפית | 70% |
| דירה להשקעה | 50% |
אלה תקרות המימון שהבנק רשאי להעמיד, ולא הבטחה שתקבלו אישור למשכנתא בשיעור המרבי.
לפי הוראת בנק ישראל, כאשר הרוכש אינו אזרח ישראלי, רכישת הנכס מסווגת לצורך חישוב שיעור המימון כרכישת דירה להשקעה. במקרה כזה שיעור המימון המרבי הוא 50%. הסיווג הזה נוגע למימון הבנקאי, ולא למעמד הרוכש לצורכי מס.
הבנק בוחן גם את יכולת ההחזר שלכם. יחס החזר מהכנסה (PTI) של מעל 50% אינו מותר, וכאשר היחס עולה על 40% חל משקל סיכון מוגבר מבחינת הבנק. עם זאת, חריגה מ-40% אינה מובילה בהכרח לדחיית הבקשה.
הכללים האלה מפורטים בהוראה 329 ובהבהרות בנק ישראל.
מה כדאי לעשות? חשבו בנפרד את ההון העצמי הזמין ואת ההוצאות הצפויות בעסקה. אל תקצו למקדמה על הדירה כספים שתצטרכו לתשלומים אחרים הקשורים לרכישה.
5. לא מגדירים את מטרת הרכישה ואת לוח הזמנים
כדי לתת לכם המלצות רלוונטיות, היועץ צריך להבין באיזה שלב של התהליך אתם נמצאים.
אם עדיין לא בחרתם דירה, הכינו טווח מחירים משוער, רשימת אזורים שמעניינים אתכם ותאריכים רצויים לרכישה.
אם כבר מצאתם נכס, רשמו את הכתובת, המחיר ולוח התשלומים המתוכנן. אם יש ברשותכם מידע על הזכויות בנכס או טיוטת חוזה, הביאו גם אותם.
אין צורך לדחות את פגישת הייעוץ רק מפני שמסמך מסוים עדיין חסר.
מה כדאי לעשות? ספרו ליועץ מתי אתם מתכננים לחתום על החוזה, אילו תשלומים צפויים בקרוב והאם אתם מתכוונים למכור דירה אחרת.
כך יהיה קל יותר לתכנן את המשך התהליך. קבלת תשובה מהבנק, בדיקת הנכס ורישום הבטוחות הם שלבים שונים, וכל אחד מהם דורש זמן. אין לוח זמנים אחיד שמתאים לכל עסקה.
6. לא מבררים מה בדיוק מקבלים במסגרת הייעוץ
בפגישה הראשונה כדאי לדבר לא רק על המשכנתא עצמה, אלא גם על אופן העבודה עם היועץ.
מה כלול בשירות? כמה הוא עולה? מתי ואיך משלמים עבור הליווי? מהם תנאי הביטול? כיצד נשמרים המסמכים שאתם מעבירים? האם ליועץ יש קשרים מהותיים עם גופים מלווים?
עדיף לברר את הדברים מראש כדי שתדעו מה אתם מקבלים במסגרת השירות.
מה כדאי לעשות? בקשו סיכום פגישה בכתב. רצוי שהסיכום יכלול את הנתונים שעליהם התבססה הבדיקה, הנחות שעדיין לא אומתו, מסמכים חסרים והצעדים הבאים.
כך תוכלו להבחין בין המלצות שכבר אפשר להתקדם לפיהן לבין נושאים שעדיין דורשים בדיקה מול הבנק, השמאי או עורך הדין. חשוב לזכור שייעוץ משכנתאות אינו מחליף אישור בנקאי או בדיקה משפטית של הנכס.
אילו מסמכים כדאי להכין לפגישה הראשונה?
לא צריך להגיע לפגישת הייעוץ עם ערימה של מסמכים. בשלב הראשון חשוב יותר שתהיה לכם תמונה מסודרת של ההכנסות, ההתחייבויות וההון העצמי שלכם. אפשר לרכז את המידע בעמוד אחד ולצרף את המסמכים שכבר נמצאים ברשותכם ומאמתים את הנתונים העיקריים.
- פרטי הלווים. תעודות זהות, מצב משפחתי, אזרחות או מעמד תושבות ופרטים על ערבים אפשריים.
- הכנסות. כמה תלושי שכר אחרונים ודפי חשבון בנק שבהם מופיעות ההפקדות. אם אתם עצמאים, הכינו מסמכי מס זמינים ואישור עדכני מרואה החשבון.
- התחייבויות כספיות. רשימת הלוואות, כרטיסי אשראי ותשלומים קבועים, כולל סכומים ומועדי סיום. אם רלוונטי, צרפו גם מידע על משכנתא קיימת ותשלומי מזונות.
- הון עצמי. כמה כסף עומד לרשותכם, מה מקורו ומתי תוכלו להשתמש בו.
- נתוני אשראי. דוח ריכוז נתונים אישי, אם כבר הפקתם אותו. אפשר לקבל את הדוח ללא תשלום פעם אחת בכל שנה קלנדרית. הוא מציג מידע ממערכת נתוני האשראי ואינו מהווה דירוג אשראי.
- פרטי הרכישה. כתובת הדירה ומחירה, טיוטת חוזה או לוח תשלומים, אם כבר בחרתם נכס.
הרשימה נועדה לעזור לכם להתכונן לשיחה מועילה, ולא מדובר ברשימת מסמכים אחידה שכל בנק דורש. הדרישות המדויקות תלויות בבנק, בסוג ההכנסות, בנכס ובמאפייני העסקה.
אם תרצו להבין טוב יותר אילו נתונים פיננסיים היועץ בוחן, תוכלו לקרוא גם את המאמר מה בודק יועץ משכנתאות לפני שלוקחים משכנתא.
צ'ק-ליסט: מה כדאי לעשות לפני פגישת הייעוץ הראשונה?
כדי לנצל טוב יותר את זמן הפגישה, עברו מראש על הרשימה הבאה:
- הגדירו את מטרת הרכישה. כתבו איזה סוג דירה אתם מחפשים ומתי אתם מתכננים לבצע את העסקה.
- חשבו את ההכנסה נטו. ציינו את ההכנסה החודשית של כל אחד מהלווים והפרידו בין הכנסות קבועות למשתנות.
- ערכו רשימת התחייבויות. רשמו הוצאות קבועות, הלוואות קיימות, גובה ההחזרים ומועדי סיום התשלומים.
- בדקו כמה הון עצמי יש לכם. הפרידו בין כסף שזמין כעת לסכומים שתוכלו להשתמש בהם בהמשך.
- הביאו בחשבון הוצאות נלוות. רשמו את הוצאות העסקה שכבר ידועות לכם ואת אלה שעוד צריך לברר.
- אספו מסמכים המעידים על הכנסה. הכינו דפי חשבון ואישורים זמינים, ורשמו אילו מסמכים עדיין חסרים.
- הכינו את פרטי הדירה. אם כבר בחרתם נכס, רשמו את הכתובת, המחיר ולוח התשלומים המתוכנן.
- נסחו שלוש שאלות מרכזיות. למשל, על התקציב האפשרי, היקף שירותי הייעוץ והצעדים הבאים.
- בררו כיצד יטופלו המסמכים שלכם. שאלו מי יקבל גישה למידע וכיצד הוא יישמר.
אילו שאלות כדאי לשאול את יועץ המשכנתאות?
גם אם הגעתם מוכנים היטב, אל תסתפקו רק בתשובות לשאלות שהיועץ שואל אתכם. הפגישה הראשונה היא הזדמנות להבין על אילו נתונים תתבסס ההערכה הראשונית ומה צריך לעשות בהמשך.
התחילו בשאלות על המצב הכלכלי שלכם:
- אילו הכנסות והתחייבויות אתם מביאים בחשבון בחישוב הראשוני?
- אילו נתונים עדיין לא אומתו?
- אילו מסמכים נוספים הבנק עשוי לבקש?
- אילו מסמכים אפשר להגיש בשלב מאוחר יותר?
לאחר מכן בררו את תנאי השירות:
- איזה סיכום אקבל בכתב לאחר הפגישה?
- מה כלול במחיר הליווי?
- באילו נושאים מטפל היועץ, ומה באחריות הבנק, השמאי או עורך הדין?
- מהם תנאי התשלום והביטול?
- כיצד נשמרים המסמכים שלי והאם יש ליועץ קשרים מהותיים עם גופים מלווים?
התשובות יעזרו לכם להבין את תהליך העבודה ואת הצעדים הבאים, ולא רק לקבל הערכה ראשונית של הריבית או סכום המשכנתא.
מה כדאי שיהיה ברור לכם בסיום הפגישה הראשונה?
בסיום הפגישה כדאי שתהיה לכם תמונה ברורה יותר של האפשרויות הכלכליות שלכם: אילו הכנסות והתחייבויות נלקחו בחשבון, אילו מסמכים עדיין צריך להשלים ובאיזה טווח מחירים כדאי להתמקד בחיפוש דירה. כל זאת בהתאם לנתונים ולהנחות שעליהם התבססה ההערכה הראשונית.
לא פחות חשוב לצאת מהפגישה עם תוכנית פעולה ברורה: אילו נתונים צריך להשלים, מה כדאי לשאול את הבנק ומהו השלב הבא בתהליך.
עם זאת, פגישת ייעוץ ראשונה מספקת הערכה ראשונית ואינה מבטיחה אישור לסכום מימון מסוים.
האישור העקרוני הרשמי ניתן על ידי הבנק. גם לאחר קבלתו, הבנק ממשיך לבדוק את המסמכים, את הנכס ואת תנאי השעבוד.
כשתקבלו הצעה מהבנק ותתקדמו לקראת החתימה, חשוב לבדוק היטב את התנאים. במאמר מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה המשכנתא מול הבנק פירטנו על מה כדאי לשים דגש בשלב הזה.
מתכוננים לפגישת ייעוץ משכנתאות? Kar-ka כאן בשבילכם
ככל שתכירו טוב יותר את ההכנסות, ההתחייבויות והכספים שעומדים לרשותכם, כך תוכלו לנהל שיחה ממוקדת יותר על המשכנתא. לא חייבים להגיע עם תשובות לכל השאלות. העיקר הוא לאסוף מראש את הנתונים הכספיים המרכזיים ולרשום את הנושאים שתרצו לברר בפגישה.
מתכננים לקנות דירה ורוצים להבין מהן אפשרויות המימון שלכם? פנו ליועץ משכנתאות של Kar-ka.
בפגישה נבחן יחד את הנתונים הכלכליים שלכם, נבדוק מה עוד צריך להשלים ונעזור לכם לתכנן את הצעדים הבאים לפני הפנייה לבנק.
כך תוכלו להתחיל את תהליך המשכנתא עם נתונים מסודרים ותוכנית פעולה ברורה.
שתף
