אם כבר בחרתם דירה וקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, קל להרגיש שהחלק הקשה כבר מאחוריכם. אבל דווקא לפני החתימה חשוב לעבור שוב על כל תנאי המשכנתא והתמהיל שלה: מהו סכום ההלוואה שאתם לוקחים, איך ההחזר החודשי עשוי להשתנות, אילו מסמכים הבנק עדיין צריך ומה נדרש מכם כדי שהכסף אכן יועבר.
במשכנתא חדשה, הריבית שמופיעה בהצעת הבנק היא רק חלק מהתמונה. כדאי לקחת בחשבון גם את ההון העצמי, השווי לפי השמאות, תמהיל המשכנתא, הביטוחים, רישום השעבודים, עמלות אפשריות והעומס החודשי העתידי.
אם אתם רוצים לבדוק מראש את התנאים של משכנתא חדשה בישראל, המומחים של Kar-ka יכולים לעזור לכם להכין את השאלות הנכונות לבנק ולהשוות בין ההצעה לבין המצב הפיננסי שלכם.
אישור עקרוני הוא נקודת פתיחה חשובה. אבל הוא לא מחליף בדיקה סופית לפני שחותמים על התחייבות ארוכת טווח.
מה קורה אחרי קבלת אישור עקרוני
אישור עקרוני למשכנתא מציג את התנאים שבהם הבנק מוכן לבחון את ההלוואה על סמך המידע שמסרתם.
לפי כללי בנק ישראל, האישור העקרוני צריך לכלול את ההצעה האישית של הבנק, לצד כמה תמהילים אחידים לצורך השוואה. הוא כולל גם נתונים שעוזרים להשוות בין הצעות: ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי המרבי הצפוי, סך ההחזר הצפוי והעלות הכוללת הצפויה של ההלוואה.
הריביות באישור העקרוני נשמרות לפחות 24 ימים ממועד מתן האישור. בהלוואה שאינה דורשת רישום של שעבוד חדש חל פרק זמן מינימלי נפרד של 12 ימים. פרקי הזמן האלה מניחים שהלווה העביר לבנק בזמן את המסמכים הנדרשים לבדיקה. אם המסמכים הועברו באיחור, הבנק צריך להודיע שהתקופה הסתיימה ולשלוח אישור מעודכן עם הריביות העדכניות.
אבל חשוב לזכור: האישור העקרוני אינו התחייבות בלתי מותנית להעברת הכסף.
קודם כול: בדקו את ההון העצמי ואת סכום ההלוואה בפועל
ההון העצמי לא צריך לכסות רק את ההפרש בין מחיר הדירה לבין סכום המשכנתא.
לתקציב צריך להכניס גם עלויות כמו שמאות, ביטוחים, אגרות רישום, עמלות בנקאיות והוצאות נוספות שקשורות להעמדת ההלוואה. הסכומים משתנים מבנק לבנק ותלויים גם בנכס ובמסמכים, ולכן לא נכון להסתמך על "ממוצע" אחד.
כשבודקים את גובה המימון, צריך להתייחס גם לשיעור המימון (LTV) — היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס הנרכש.
שיעור המימון המרבי הוא:
- עד 75% ברכישת דירה יחידה;
- עד 70% ברכישת דירה חלופית;
- עד 50% ברכישת דירה להשקעה.
חשוב: החישוב מתייחס לשווי הנכס הנרכש עצמו, גם אם לצורך העסקה משעבדים נכסים נוספים.
אלה שיעורי המימון המרביים המותרים, ולא הבטחה שהבנק יאשר לכם בדיוק את האחוז הזה. הסכום הסופי תלוי בבדיקת הלווה, הנכס, השמאות, ההתחייבויות הקיימות ומדיניות האשראי הפנימית של הבנק.
כדאי לבקש מהבנק אישור בכתב לגבי השווי שלפיו הוא מחשב את שיעור המימון, וגם אילו מסמכים נדרשים לצורך קביעת מעמד הדירה.
אם אחרי הבדיקה הסופית יתברר שסכום ההלוואה המאושר נמוך מהצפוי, תצטרכו להשלים את ההפרש מהון עצמי או לשנות את מבנה העסקה.
למה השמאות יכולה לשנות את כל החישוב
שמאות היא הערכת שווי שוק עצמאית של הנכס, שמבוצעת על ידי שמאי מוסמך. הבנק עשוי לדרוש אותה כאשר הוא צריך להעריך את הנכס לצורך קבלת בטוחה וחישוב סכום המימון.
ייתכן שתצטרכו לשלם על השמאות. הבנק יגבה את עלות השמאות בפועל או את הסכום לפי התעריף שלו — לפי הנמוך מביניהם. אם אתם משלמים על השמאות, הבנק צריך להעביר לכם עותק מהדוח.
לפני החתימה כדאי להשוות בין ארבעה מספרים:
- מחיר הרכישה;
- השווי לפי השמאות;
- סכום ההלוואה;
- גובה ההון העצמי.
בעסקת שוק רגילה, שיעור המימון מחושב לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין השווי לפי השמאות. לכן שמאות נמוכה יותר עלולה להקטין את סכום המימון הזמין ולהגדיל את הסכום שתצטרכו להשלים מהון עצמי.
בתוכניות ממשלתיות במחיר מופחת, כמו מחיר למשתכן, חל כלל מיוחד: שיעור המימון יכול להיקבע לפי שווי השוק. אם השווי גבוה מ-2.1 מיליון ₪, בסיס החישוב יהיה 2.1 מיליון ₪ או מחיר הרכישה בפועל — לפי הגבוה מביניהם. גם לגבי ההון העצמי חלים בתוכניות האלה כללים נפרדים.
מה הבנק בודק לפני האישור הסופי
אחרי ההצעה הראשונית, הבנק לא בודק רק את ההכנסה.
הוא משווה בין ההכנסות וההתחייבויות שאושרו במסמכים, נתוני האשראי, פרטי הלווים, הנכס, מסמכי הזכויות, השמאות, שיעור המימון ויחס ההחזר מההכנסה (PTI) — כלומר, כמה מההכנסה החודשית הפנויה שלכם מיועד להחזר המשכנתא.
בחישוב יחס ההחזר הבנק לוקח בחשבון את ההכנסה החודשית הפנויה ואת ההתחייבויות הרלוונטיות לפי הכללים. לכן החזר שנראה סביר במסגרת התקציב המשפחתי שלכם לא בהכרח ייחשב כך גם בחישוב של הבנק.
לצורך האישור הסופי הבנק עשוי לבקש תעודות זהות בתוקף, הסכמה לקבלת דוח נתוני אשראי, דפי עו"ש משלושת החודשים האחרונים ומסמכים שמעידים על הכנסה.
אצל שכירים אלה יכולים להיות תלושי שכר משלושת החודשים האחרונים. אצל עצמאים — מסמכי מס, דיווחי מע"מ ואישור מרואה חשבון או יועץ מס.
דרישות נוספות יכולות להופיע באישור העקרוני שקיבלתם מהבנק.
ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה של הלווה. כאשר יחס ההחזר גבוה מ-40% מההכנסה הפנויה, הבנק רואה בהלוואה סיכון גבוה יותר. זה עשוי להביא לבדיקה מחמירה יותר ואף לריבית גבוהה יותר.
ההכנסה הפנויה מחושבת כהכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות שתקופתן עולה על 18 חודשים, כולל מזונות ותשלומים על הלוואות אחרות.
אם הלווה ימשיך לשכור דירה ולא יעבור להתגורר בנכס הנרכש, גם שכר הדירה מנוכה מההכנסה הפנויה, אפילו אם תקופת השכירות קצרה מ-18 חודשים.
לכן 50% הוא הגבול הרגולטורי, ו-40% הוא רף סיכון חשוב — לא "שיעור נוח" למשק הבית.
לפני החתימה חשוב להסתכל לא רק על החלטת הבנק, אלא גם על השאלה האם המשכנתא באמת מתאימה למצב הפיננסי שלכם. במאמר נפרד הסברנו מה בודק יועץ משכנתאות לפני שלוקחים משכנתא, אילו נתונים הוא משווה ולמה הריבית לבדה לא מספרת את כל הסיפור.
מה חשוב לבדוק בהסכם המשכנתא
זה השלב המרכזי של הבדיקה הסופית. כאן לא מסתכלים על מספר אחד, אלא על כל תמהיל המשכנתא — ומשווים אותו לאישור העקרוני.
1. סכום ותקופה
בדקו את סכום ההלוואה הכולל, את הסכומים בכל מסלול, את התקופה של כל מסלול ואת שיטת ההחזר.
לפי הכללים, תקופת המשכנתא המרבית היא 30 שנה, אבל הבנק לא חייב להציע לכם את התקופה המרבית.
תקופה ארוכה יותר יכולה להקטין את ההחזר החודשי, אבל העלות הכוללת של ההלוואה עשויה לגדול, וגם תשלמו את המשכנתא במשך זמן ארוך יותר.
2. הריבית ואופן השינוי שלה
במסלול בריבית קבועה, הריבית נשארת קבועה לאורך התקופה שנקבעה.
אם הריבית משתנה, חשוב לבדוק מראש מתי היא יכולה להשתנות ועל פי איזה עוגן ואופן עדכון. המידע הזה צריך להופיע באישור העקרוני.
בנוסף, הבנק חייב להודיע לכם בכתב מראש על שינוי בריבית לפחות 14 ימים לפני מועד השינוי, ואם הדבר אפשרי — גם לציין את שיעור הריבית החדש. כך תוכלו לדעת מראש כיצד ההחזר עשוי להשתנות. החריג הוא מצב שבו לפי ההסכם הריבית מתעדכנת בתדירות נמוכה מפעם בשנה.
לכן לפני החתימה חשוב לבדוק לא רק את הריבית הנוכחית, אלא גם את אופן עדכון הריבית, העוגן, מועד העדכון הבא ואופן ההודעה של הבנק. אלה חלק מהכללים של בנק ישראל.
3. תמהיל המשכנתא: לא רק הריבית חשובה
תמהיל המשכנתא הוא השילוב בין כמה מסלולים.
בהצעה יכולים להיות מסלולים בריבית קבועה, ריבית משתנה, פריים, מסלולים צמודי מדד ומסלולים שאינם צמודים למדד.
מסלול בריבית קבועה יכול לתת יותר ודאות לגבי הריבית. מסלול פריים מושפע משינויים בריבית בנק ישראל. במסלול צמוד מדד, השינוי במדד יכול להשפיע גם על יתרת הקרן.
לפני החתימה חשוב לוודא שאתם מבינים איך כל מסלול עובד, מה שיעור המשכנתא בריבית משתנה, מתי הריבית מתעדכנת ואיך ההצמדה עשויה להשפיע על ההחזרים בעתיד.
לפי הוראת בנק ישראל 329, שיעור המשכנתא בריבית משתנה לא יכול לעלות על 66.66%, אלא אם חל חריג מתאים.
4. הצמדה למדד
אם חלק מהמשכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן (CPI / הצמדה למדד), חשוב להבין שעלייה במדד יכולה להגדיל לא רק את ההחזר החודשי, אלא גם את יתרת החוב עצמה.
כלומר, אתם יכולים לשלם את המשכנתא באופן שוטף, אבל בתקופה של אינפלציה גבוהה הקרן עלולה לרדת לאט יותר ממה שציפיתם.
לפני החתימה בדקו:
- איזה חלק מהמשכנתא צמוד למדד;
- מהו מדד הבסיס לחישוב;
- כיצד הבנק מחשב את ההצמדה ממועד העמדת ההלוואה בפועל;
- איך עלייה אפשרית במדד משפיעה על ההחזר הצפוי ועל העלות הכוללת של ההלוואה.
לכן לא כדאי להסתכל רק על הריבית. חשוב להבין איזה חלק מהמשכנתא צמוד למדד ואיך עלייה במדד עשויה להשפיע על החוב ועל ההחזר החודשי.
5. ההחזר החודשי הראשון וההחזר החודשי המרבי הצפוי
ההחזר החודשי הראשון מראה מה תהיה ההוצאה בתחילת הדרך, אבל הוא לא בהכרח משקף את מה שיקרה בהמשך.
באישור העקרוני מופיע גם ההחזר החודשי המרבי הצפוי. הוא מחושב על בסיס ציפיות השוק לגבי תשואות ואינפלציה.
אם יש בהלוואה תקופת גרייס — דחייה זמנית של חלק מהתשלומים — או תשלום בלון, כלומר תשלום גדול בסוף התקופה, הבנק צריך להראות בנפרד כיצד הדבר ישפיע על ההחזרים בהמשך.
את הנתונים האלה כדאי להשוות להכנסה המשפחתית ולבדוק מה קורה אם הריבית המשתנה או המדד עולים. חשוב לזכור: מדובר בתחזית, לא בהבטחה לגבי ההחזר העתידי.
6. סך ההחזר הצפוי
אל תסתכלו רק על הריבית הנומינלית.
בדקו גם את סך ההחזר הצפוי ואת העלות הכוללת הצפויה של המשכנתא בפועל (IRR).
הנתונים האלה עוזרים להשוות בין הצעות תוך התחשבות בתקופה, בתמהיל המשכנתא, בעמלות ובשינויים הצפויים במדדים ובריביות.
אם יש בתמהיל מסלול שאין לגביו תחזית רשמית, למשל מסלול במט"ח, במסמך צריך להיות מצוין שהעלות הכוללת המחושבת אינה כוללת תחזית עבור אותו מסלול.
7. פירעון מוקדם
אפשר לפרוע משכנתא באופן מלא או חלקי לפני סיום התקופה.
בפירעון חלקי, ברירת המחדל היא קיצור תקופת ההלוואה, אבל אפשר לבקש להקטין את ההחזר החודשי במקום זאת.
לפני החתימה בדקו אילו עמלות עשויות לחול ואיך הן מחושבות.
הבנק צריך למסור לכם ללא תשלום מסמך שמפרט את יתרת החוב ואת העמלות האפשריות בתוך 3 ימי עסקים ממועד הבקשה.
אם אתם מבצעים פירעון חלקי בכמה מסלולים ולא נתתם לבנק הנחיות בכתב, הכסף מופנה למסלול היקר ביותר עבורכם.
לאחר פירעון במזומן או בהעברה בצירוף המסמכים הנדרשים, הבנק צריך למסור אישור על סגירת החוב ועל הסרת השעבוד או אישור שאין לבנק עוד דרישות בקשר אליו בתוך 2 ימי עסקים.
8. עמלות
הבנק צריך לפרט תשלומים ועמלות, כולל סכומים שמועברים לצדדים שלישיים, וכן את תנאי הפירעון המוקדם.
לפני החתימה בדקו על מה נגבית כל עמלה, מתי צריך לשלם אותה והאם היא כבר נכללת בחישובים שאתם משווים.
מתי הבנק באמת מעביר את הכסף
חתימה על הסכם המשכנתא עדיין לא אומרת שהכסף יעבור באותו רגע.
לפי הוראת בנק ישראל 451, יום העמדת ההלוואה הוא היום שבו הכסף נמסר בפועל ללווה או מועבר למוכר.
אם הבנק מעביר את הכסף למוכר לפי הוראה בכתב של הלווה, הוא פועל לפי המועד שנקבע בהסכם או לפי מועד אחר שהוסכם בכתב.
לפני החתימה בקשו מהבנק רשימה בכתב של התנאים לביצוע ההלוואה — כלומר, כל מה שצריך להשלים לפני שהכסף מועבר בפועל.
בהתאם לעסקה, הבנק עשוי לדרוש:
- חוזה רכישה חתום במלואו;
- הוכחה לכך ששילמתם את חלקכם בהון העצמי לפי לוח התשלומים;
- רישום הערת אזהרה או שעבוד;
- פוליסות ביטוח בתוקף;
- מסמכים מהמוכר או מהקבלן;
- הוכחת זכויות בנכס;
- עמידה בתנאים נוספים שנקבעו בעסקה.
אין סדר אחיד שמתאים לכל עסקת משכנתא.
ברכישת דירה מקבלן, הבנק בודק לפני העברת הכסף אם קיימת הגנה לכספי הרוכש בהתאם לחוק המכר (דירות).
אם הבנק מממן את הקבלן עצמו, הוא בודק את קיומה של ערבות בנקאית. אם אין קשר ישיר בין הבנק לקבלן, הבנק צריך ליידע את הלווה לגבי דרישות החוק.
בדירה חדשה מקבלן, התשלומים יכולים להתבצע גם בהתאם לשלבי הבנייה ובהתאם להסכם.
בדירת יד שנייה, הבנק בודק שאין שעבודים לטובת צדדים שלישיים ושחלקו של הלווה בהון העצמי כבר שולם.
לכן התהליך ברכישת דירה חדשה ובדירת יד שנייה יכול להיות שונה. חשוב להתאים מראש בין מועד קבלת כספי המשכנתא לבין לוח התשלומים בחוזה הרכישה.
מה כדאי להשוות לפני החתימה
| פרמטר | מה מופיע בהצעה | מה כדאי לבדוק | מה עשוי להשתנות |
|---|---|---|---|
| ריבית | הריבית בכל מסלול | האם היא קבועה, מהו העוגן ומהו אופן העדכון | ריבית משתנה יכולה להתעדכן לפי ההסכם |
| החזר חודשי | ההחזר החודשי הראשון וההחזר החודשי המרבי הצפוי | האם המשפחה יכולה לעמוד גם בתרחיש של עלייה | פריים, הצמדה ועדכון ריבית |
| תקופה | תקופת ההלוואה והמסלולים | העלות הכוללת לפי התקופה שנבחרה | סך ההחזר ומשך החוב |
| הצמדה | מסלול צמוד מדד או לא צמוד | איזה חלק מהקרן צמוד למדד | יתרת החוב וההחזר העתידי |
| ריבית משתנה | שיעור המשכנתא בריבית משתנה | האם הוא נשאר מתחת ל-66.66% ללא חריג | ההחזר במקרה של שינוי בריבית או בפריים |
| שמאות | מחיר העסקה והשווי לפי השמאות | איזה שווי משמש לחישוב שיעור המימון | ההון העצמי והסכום שתצטרכו להשלים |
| ביטוח | ביטוח חיים וביטוח מבנה | כיסוי, מוטב ועלות | הפרמיה והתאמה לדרישות הבנק |
| פירעון מוקדם | תנאים ועמלות אפשריות | החישוב במסלול ובמועד הספציפי | העמלה תלויה בריביות ובנסיבות |
| סך ההחזר | סך ההחזר הצפוי | האם התחזית כוללת את כל המסלולים | התוצאה בפועל עשויה להיות שונה מהתחזית |
| תנאים לביצוע ההלוואה | רשימת התנאים שיש להשלים לפני העברת הכסף | מסמכים, שעבודים, ביטוחים ולוחות זמנים | מועד העברת הכסף בפועל |
שאלות נפוצות
האם אישור עקרוני הוא התחייבות של הבנק?
לא. מדובר בהצעה ראשונית לתקופה מוגדרת.
העברת הכסף בפועל תלויה בבדיקת הנתונים, בדיקת הנכס, השמאות, הבטוחות, המסמכים והשלמת התנאים שקבע הבנק.
האם שמאות נמוכה יכולה להקטין את סכום המימון?
כן. אם השווי לפי השמאות משנה את בסיס החישוב של שיעור המימון, סכום ההלוואה המרבי יכול להיות נמוך יותר.
את אופן החישוב המדויק כדאי לוודא מול הבנק בהתאם לנכס ולסוג העסקה.
מה חשוב יותר: הריבית או ההחזר החודשי?
אי אפשר לבחון אף אחד מהם בנפרד.
הריבית, התקופה, ההצמדה והחלק בריבית משתנה משפיעים יחד על ההחזר הראשון, ההחזר החודשי המרבי הצפוי והעלות הכוללת של ההלוואה.
האם אפשר לשנות את תמהיל המשכנתא אחרי קבלת אישור עקרוני?
כל שינוי צריך להיות מוסכם עם הבנק ולהופיע במסמך מעודכן.
הוא עשוי להשפיע על הריבית, התקופה, יחס ההחזר מההכנסה, ההחזרים הצפויים והתנאים לביצוע ההלוואה. לכן אי אפשר להסתמך על האישור העקרוני המקורי כאישור לתמהיל החדש כל עוד לא התקבל אישור מעודכן בכתב.
האם ביטוח משכנתא הוא חובה?
הבנק יכול לדרוש ביטוח מבנה וביטוח חיים בהתאם ליתרת ההלוואה ולדרישות הבנק, אבל הלווה רשאי להציג פוליסה מחברת ביטוח חיצונית אם היא עומדת בדרישות הבנק.
הבנק לא יכול לדרוש ביטוח מבנה בסכום גבוה מהיתרה המתואמת של ההלוואה. כאשר סכום ההלוואה או יתרתה הוא עד 30,000 ₪, אין חובה לביטוח חיים ולביטוח מבנה.
האם אפשר לפרוע משכנתא מוקדם?
כן, באופן מלא או חלקי.
בפירעון חלקי ברירת המחדל היא קיצור תקופת ההלוואה, אבל אפשר לבקש להקטין את ההחזר החודשי.
לפני החתימה כדאי לבדוק כיצד מחושבות העמלות האפשריות.
הבנק צריך למסור לכם ללא תשלום מסמך שמפרט את יתרת החוב ואת העמלות האפשריות בתוך 3 ימי עסקים.
אם אתם פורעים חלק מכמה מסלולים ולא נתתם הנחיות בכתב, הכסף יופנה למסלול היקר ביותר עבורכם.
לאחר הפירעון, בצירוף המסמכים הנדרשים, הבנק צריך למסור אישור על סגירת החוב ועל הסרת השעבוד או אישור שאין לבנק עוד דרישות בקשר אליו בתוך 2 ימי עסקים.
מתי הבנק מעביר את כספי המשכנתא?
רק לאחר שהושלמו התנאים לביצוע ההלוואה שנקבעו במסמכי הבנק ובעסקה עצמה.
עצם החתימה על ההסכם לא מבטיחה שהכסף יעבור מיד. ברכישת דירה מקבלן, התשלומים יכולים להתבצע גם לפי שלבי הבנייה.
האם כדאי להשוות בין כמה בנקים?
כן, ולא רק לפי הריבית.
כדאי להשוות גם את תמהיל המשכנתא, ההחזרים הצפויים, סך ההחזר, העמלות, הביטוחים והתנאים לביצוע ההלוואה.
לסיכום
לפני שחותמים על הסכם משכנתא בישראל, חשוב לבדוק לא רק את הריבית של היום, אלא גם איך ההלוואה עשויה להתנהג בהמשך.
השוו בין האישור העקרוני לבין הסכם המשכנתא הסופי, ודאו את גובה ההון העצמי ואת שיעור המימון, בדקו את השמאות, יחס ההחזר מההכנסה, ההצמדה, המסלולים בריבית משתנה, הביטוחים והעמלות.
בנוסף, בקשו בכתב את התנאים לביצוע ההלוואה וודאו שהמסמכים, רישום השעבודים ולוח התשלומים למוכר מתואמים זה עם זה.
אם אתם רוצים לבדוק מקצועית את המשכנתא החדשה לפני החתימה, המומחים של Kar-ka יכולים לעזור לכם לבדוק את תמהיל המשכנתא, להשוות בין הצעות הבנקים, לבדוק את העומס החודשי העתידי ולנסח את השאלות שחשוב להפנות לבנק לפני העברת הכסף.
המטרה היא להגיע למעמד החתימה כשברור לכם בדיוק מהם התנאים ומהן ההתחייבויות שיחולו עליכם בהמשך.
שתף
