משכנתא במחיר למשתכן – מהי תכנית מחיר למשתכן ודירה בהנחה?

תוכנית מחיר למשתכן היא התוכנית הראשונית במסגרתה שווקו דירות במחיר מוזל לזכאים להשתתפות בתוכנית. איך זה עובד ואיך הזוכים בדירה מרוויחים?

המדינה מוציאה קרקע לבנייה למכרז. קבלנים המעוניינים להשתתף במכרז צריכים להתחייב על מחירים בהם ישווקו יחידות הדיור שישווקו בקרקע. הקבלן שמציע את מספר היחידות הגדול במחיר הנמוך ביותר ליחידה, יזכה במכרז. לאחר הזכייה במכרז הקבלן מתחיל בעבודות הבנייה ומשרד השיכון עורך הגרלה. לא כל אחד יכול להשתתף בהגרלה על רכישת דירות במחיר מופחת, רק מי שעונה לקריטריונים שנקבעו בחוק, יהיה זכאי להשתתף. וכך, לאחר רישום באתר הממשלתי, תקבלו הודעה על זכייה במקרה בו זכיתם.

מי יכול להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן (דירה למשתכן)?

• זוגות נשואים שאין להם זכויות נדל"ן על שמם.
• זוגות מאורסים שמתחתנים ב-3 החודשים הקרובים
• זוגות ידועים בציבור
• רווקים בני 35 ומעלה
• הורה יחידני או הורה גרוש
• נכים בני 21 ומעלה

תוכנית מחיר למשתכן היא התוכנית הראשונה בה היה ניתן לרכוש דירה למתגורר כל עוד ואין לזכאי זכויות נדל"ן על שמו. במסגרת תוכנית מחיר מטרה או דירה בהנחה (שהיא תוכנית זהה עם שינויים קלים בלבד) הוחלט שגם משפרי דיור יוכלו לרכוש דירה חליפית, בתנאי שהם מתחייבים למכור את הנכס הראשון תוך 12 חודש. חשוב לציין כי ההגרלה נערכת על פי עדיפות והזוכים בעלי האחוזים הגבוהים יותר בזכייה הם דווקא אלו שגרים בעיר הפרויקט.

משכנתא מחיר למשתכן היא כמו משכנתא דירה בהנחה

משכנתא במחיר למשתכן זהה למשכנתא דירה בהנחה. שתי התוכניות הללו הן זהות פרט לשיטת תמחור המכרז לקבלנים. מבחינת הרוכשים והמשתתפים בהגרלה, מדובר בתנאי משכנתא זהים.

מה מאפיין משכנתא במחיר למשתכן?

כל הלוואת משכנתא מצריכה הון עצמי של 25% ממחיר הדירה. כאשר מדובר במשכנתא במחיר למשתכן תוכלו לרכוש דירה עם הון עצמי הרבה יותר נמוך. כך גם זוגות צעירים שאין להם הון עצמי מספק, יכולים לרכוש בכבוד דירה מרווחת בגלל שזה מסלול רכישת דירה עם משכנתא ממשלתית במחיר מוזל.

מחיר הדירות הוא אמנם נמוך לשווי הדירות בשוק החופשי. אך בשביל זוג צעיר שלא רצה להשקיע 2 מיליון ₪ על דירה גדולה עליה הם אפילו לא העזו לחלום. משכנתא במחיר למשתכן עלולה להיות יקרה מידי. חשוב לבדוק את היכולות לפני שמתחייבים על משכנתא כזו.

גובה ההון העצמי הנדרש במסגרת משכנתא במחיר למשתכן

במסגרת משכנתא במחיר למשתכן הבנק מוכן לממן 75% מערך הנכס ולא ממחיר הדירה. בגלל שהדירות נמכרות בפער משמעותי ממחירן בשוק החופשי, ניתן להגיע אפילו ל-90% מימון וכך לרכוש דירה הון עצמי נמוך משמעותית. חשוב לציין כי גובה ההון העצמי הנמוך ביותר הנדרש הוא מאה אלף שקל.

כדי להבין את גודל ההטבה, ניתן דוגמא, דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן שעולה מיליון ₪, מצריכה הון עצמי של 25% כמו כל משכנתא לדירה ראשונה. כאן, בגלל שמחיר הדירה שונה משוויה בשוק החופשי בו הדירה שווה 1,200,000 ₪. הבנק יאשר מימון של 25% מהערך הגבוה (מיליון מאתיים אלף שקל) כך המימון המתקבל יהיה 900,000 ₪ וכדי להשלים את העסקה הרוכש יצטרך להביא הון עצמי של מאה אלף שקל בלבד. אם הדירה הנרכשת נמצאת בעיר פריפרית, הוא יוכל להגיש בקשה לקבלת מענק ולהביא הון עצמי מופחת המתבסס על המענק המתקבל. שכן כאשר רוכשים דירה בפריפריה ניתן להביא הון עצמי המתבסס על המענק עבור משכנתא דירה בהנחה.

חשוב לציין כי חישוב המימון שהבנק נותן הוא על פי המחיר בשוק החופשי, כל עוד ומחיר הדירה לא עולה על 1,800,000 ₪. דירה יקרה שעולה 1,800,000 ₪ ומעלה, תקבל מימון בהתאם למחירה בחוזה. 75% ממחיר הדירה ולא משוויה בשוק החופשי.

מענק עבור משכנתא במחיר למשתכן

כדי לעודד מעבר ליישובים פריפריים הקצתה המדינה תקציב עבור מענקים לרוכשים דירות במחיר מופחת במסגרת תוכנית דירה בהנחה ותוכנית מחיר למשתכן. רשימת הערים בהם ניתן לקבל מענק על רכישת דירה בהנחה נמצאת באתר משרד הבינוי הממשלתי. הרשימה מתעדכנת וכדי לבדוק אותה לפני רישום לתוכנית. גובה המענק נע בין 40 ל-60 אלף שקל.

משכנתא דירה בהנחה

משכנתא במחיר למשתכן היא משכנתא המשולמת עוד לפני האכלוס כמו משכנתא לדירה מקבלן. וכך, הרוכש צריך לשלם גם שכירות על המגורים שלו וגם משכנתא על הדירה החדשה הנבנית. לא כל אחד יכול לעמוד בשתי התחייבויות גבוהות כל כך ומסיבה זו חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות לשילוב הלוואות ומסלולים מותאמים כמו מסלול גרייס וכדומה.

איך נרשמים לתוכנית דירה בהנחה?

משכנתא דירה בהנחה היא משכנתא משתלמת כשמתייחסים להון העצמי המופחת שצריך להביא ולכן הרבה מעוניינים להשתתף בתוכנית. כפי שציינו כאן, ישנם תנאים מגבילים שרק מי שעומד בהם יכול להשתתף בתוכנית. לצורך הרישום להגרלה תצטרכו להוציא תעודת זכאות מאחת החברות המורשות לכך ממשרד הבינוי והשיכון: זה יכול להיות אלונים (*2850), מילגם (*6078) או עמידר (*6266). הכי קל להתנהל מול חברת אלונים. אך כל החברות מביאות אל אותה תוצאה בסופו של דבר.

לאחר שתהיה לכם תעודת זכאות (עניין שלוקח כשבוע), תוכלו להיכנס לאתר בו נערכות ההגרלות. תוכלו לבחור את הפרויקט בו אתם מעוניינים לזכות ולהירשם אליו. כאן עליכם להתאזר בסבלנות ולהמתין לתוצאות ההגרלות. במקרה של זכיה תקבלו הודעת מייל שזכיתם בהגרלה. זה הזמן לפנות אל יועץ משכנתאות ולבדוק יחד איתו את מחיר הדירה בו אתם יכולים לעמוד.

לאחר שהתקבלו היתרי בנייה תוזמנו למשרדי הקבלן לבחירת דירה. מי שזכה ראשון יוזמן ראשון לבחור דירה כלבבו. מי שהוזמן אחרון יוזמן אחרון. ההזמנות מתבצעות על פי סדר וכך כל אחד בוחר את גודל הדירה המתאים לו. אם זכיתם מבין האחרונים, חשוב שתבדקו את הדירות שנשארו לכם לבחירה. פעמים רבות מדובר בדירות במיקומים פחות טובים. לפעמים מדובר בדירות יקרות יותר בגלל גודלן ולכן חשוב להתייחס לכל נתון. הנתונים המשפיעים על מחירי הדירות הם המחיר למ"ר וגודל הדירה.

מה צריך להגיש לצורך הרישום להגרלת דירה בהנחה?

לאחר שקבעתם תור באחת מהחברות שציינו כאן, תצטרכו להגיע אליהם פיזית ולהגיש את המסמכים הבאים:

אישור מהרבנות על נישואין בעוד 3 חודשים ועל נישואין
צילום תעודת זהות וספח יחד עם הכרטיס המקורי.
ידועים בציבור יצטרכו להביא הצהרה מעורך דין על חייהם המשותפים
בעלי אחוזי נכות יצטרכו להביא אסמכתא על כך.
מי שהיה לו נכס בבעלותו ב-10 השנים האחרונות יצטרך להביא אסמכתאות למכירה.

משכנתא דירה בהנחה – מתי צריך להתחיל לטפל בה?

כבר לאחר קבלת הודעת הזכייה כדאי לפנות ליועץ משכנתאות מומחה במשכנתא במחיר למשתכן. היועץ יבדוק את אפשרויות המימון הקיימות וידאג לכם למשכנתא משתלמת ולא יקרה מדי.

ככל שתפנו ליועץ משכנתאות מוקדם יותר, כך תגדילו את הרווחים שלכם. הוא יוכל לעזור לכם בהגדלת ההון העצמי ובניהול תקציב נכון ומותאם לרכישת דירה בקרוב. ככל שתגיעו עם יותר הון עצמי, כך גם מחיר הריבית שתשלמו יהיה נמוך יותר.

מה משפיע על גובה המשכנתא?

באופן כללי, קיימים נתונים רבים המשפיעים על יוקר המשכנתא. נתון מרכזי הוא גובה המימון הנלקח. ככל שהבנק נותן מימון גבוה יותר, הוא לוקח על עצמו סיכון נרחב יותר ולכן גם הריבית תהיה יקרה יותר. מסיבה זו אנשים רבים מעדיפים לוותר על משכנתא ממונפת כמו משכנתא דירה בהנחה.

לקיחת מימון של 90% לרכישת דירה, היא עסקה מסוכנת בעיקר למי שלוקח את המשכנתא. אמנם הבנק מסתכן, אך יש לו בטוחות יציבות. הלווה הוא זה שנחשף לסיכון. יחד עם זאת, אנשים רבים, צעירים ומבוגרים, מוצאים את עצמם חסרי אונים מול יוקר הדיור המאמיר והאפשרות היחידה לרכוש דירה היא זו. וזו אחלה הזדמנות לנצל אותה. חשוב לנהוג בשיקול דעת כאשר מתחייבים על משכנתא דירה בהנחה. חשוב לבדוק שאכן ניתן לעמוד בגובה ההחזר הצפוי ובכל התנאים הנלווים.

משכנתא דירה בהנחה תכלול גם מסלול זכאות

לרוב, מי שיהיה זכאי לקבל משכנתא דירה בהנחה, יהיה זכאי למסלול זכאות במשכנתא. מסלול זכאות הוא אחד ממסלולי המשכנתא הקיימים, אך כאן מדובר במסלול משכנתא הניתן על ידי משרד הבינוי והשיכון. גובה הריבית במסלול זה עומד על 0.5% פחות מגובה הריבית הממוצעת במשק על משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן. מסלול ריבית זה לא יעלה על 3% ותקופת ההחזר תתפרס על 30 שנה מקסימום. מסלול זכאות הוא מסלול מועדף בגלל המחיר שלו אבל גם בגלל שאין בו עמלה על פירעון מוקדם במידה ובוחרים לסלק את המשכנתא לפני הזמן.

מי זכאי למסלול זכאות?

מסלול זכאות ניתן למי שאין לו זכויות נדל"ן על שמו ולא היו לו כאלו ב-10 השנים האחרונות. יחד עם זאת, התעודה ניתנת למי שצובר 1000 נקודות. חישוב הנקודות מתבסס על נתונים אישיים.

חישוב נקודות הזכות:

• על שנת הנישואין הראשונה תקבלו 250 נקודות.
• על כל שנת נישואין נוספת תקבלו 50 נקודות
• על כל אח או אחות תקבלו 50 נקודות
• על 3 שנות שירות צבאי תקבלו 360 נקודות
• 4 הילדים הראשונים יזכו אתכם בנקודות: על הילד הראשון תקבלו 350 נקודות ועל השאר, 150 נקודות כל אחד.

מה חשוב לדעת על משכנתא במחיר למשתכן?

כמו במשכנתא לדירה מקבלן, משכנתא במחיר למשתכן או משכנתא בדירה בהנחה, תשולם בפעימות. מרבית הפעמים, במעמד חתימת החוזה ישולמו 10% ממחיר הדירה וכל השאר בפעימות.

מהרגע שהחילו לבנות את הפרויקט עד יום הכניסה לבית, אתם משלמים משכנתא וגם שכירות על דיור זמני. חשוב להיערך למצב כזה. יתכנו מקרים בהם יהיה נכון לשלב מסלול גרייס שהוא אמנם יוזיל את גובה ההוצאות העכשווי, אך ייקר אותו בהמשך.
את ההון העצמי צריך לשלם לפני שנוטלים את המשכנתא. אם אתם מתקשים לעשות זאת, תוכלו להוכיח לבנק שיש לכם את הכסף לכך ולבקש לקבל את המשכנתא לפני תשלום כל ההון העצמי.
תשלום בפעימות על פי התקדמות קצב הבניה הוא תשלום מוכר ומקובל במרבית העסקאות בהן הדירות נרכשות מהקבלן. כאשר משלמים את המשכנתא בפעימות, מחיר הדירה מוצמד לעליות מדד תשומות הבנייה וכדי להוזיל אותו ניתן לבקש מהקבלן לשלם כבר בהתחלה את כל הכסף. יש קבלנים שמוכנים לקבל את הכסף מראש מבלי להפחית את מדד תשומות הבניה אך כך הלקוח מרוויח את ריביות המשכנתא העכשוויות, יהיה נכון לעשות זאת בתקופה בה מחירי הריביות נמוכים.

נערכים מראש אל משכנתא דירה בהנחה

במסגרת תוכנית דירה בהנחה הזוכה מקבל הודעה על זכייתו, הוא מוזמן לכנס רוכשים וכבר לאחריו הוא חותם על חוזה רכישה. בחוזה הרכישה הוא מתחייב להעביר 10% מכספי הרכישה ולהתחייב על תאריכי תשלום כמוסכם עליו ועל דעת הקבלן.

כשאדם מגיע בלחץ לבנק בבקשה לקבלת משכנתא, הבנק מזהה זאת עליו והוא ינסה לתמחר לו ריביות יקרות. לא כדאי לחתום על חוזה רכישה לפני התייעצות עם יועץ משכנתאות מקצועי מומחה בתחום שינהל את התהליך, ידאג לאישור עקרוני מראש. ולכן, כבר לאחר קבלת הזכייה חשוב לפנות ליועץ משכנתאות ולהתחיל בתהליך.

משכנתא דירה בהנחה לוקחים עם Kar-ka

כשאדם מתחייב על משכנתא הוא מתחייב על הלוואה שתלווה אותו בעשרות השנים הבאות. אף אחד לא מעוניין למצוא את עצמו משלם מחיר יקר רק בגלל שהוא בחר לחסוך בהתייעצות מקצועית. אנו בצוות Kar-ka גאים להוביל בתחום, מוזמנים להנות מהמקצועיות והשירות שלנו. מגיע לכם ליהנות מתהליך לקיחת משכנתא רגוע והעיקר: ממשכנתא משתלמת בסופו של דבר. נשמח לשרת אתכם.